“一房二賣(mài)”是指房屋的所有權(quán)人將同一套房屋分別出賣(mài)給兩名購(gòu)房人，就同一套房屋和兩名購(gòu)房人分別訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的行為。現(xiàn)實(shí)生活中，綜合考慮房源、位置、價(jià)格、權(quán)屬情況等一系列因素和交易風(fēng)險(xiǎn)，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方均傾向于通過(guò)中介進(jìn)行交易，希望通過(guò)中介公司的居間服務(wù)保證交易順利完成。然而，“一房二賣(mài)”“一房多賣(mài)”的情況時(shí)有發(fā)生，在這過(guò)程中，中介方若對(duì)房源未盡審查義務(wù)，是否需要承擔(dān)責(zé)任？購(gòu)房者能否向中介主張賠償？

案情簡(jiǎn)介：

2017年10月14日案外人施某（已被追究刑事責(zé)任）將案涉房屋以45萬(wàn)元的價(jià)格出售給趙某后，欲再次進(jìn)行出售，并委托某中介公司幫助出售該房屋。此時(shí)，朱某為購(gòu)買(mǎi)房屋也委托了中介公司尋找房源，2018年1月11日，在兩中介公司的居間下，雙方達(dá)成了協(xié)議，約定房屋價(jià)款60萬(wàn)元，合同簽訂當(dāng)日付50萬(wàn)元，剩余10萬(wàn)元待房屋過(guò)戶(hù)時(shí)再付清。施某收到房款后，將房屋鑰匙及偽造的虛假安置協(xié)議房票等交付給了朱某。

2018年2月12日，施某取得趙某的35萬(wàn)元房款后更換了房屋門(mén)鎖并將鑰匙交付給了趙某。同年3月10日，朱某因鑰匙打不開(kāi)房門(mén)，遂報(bào)警而案發(fā)。原告朱某支付購(gòu)房款43萬(wàn)元和中介費(fèi)用74000元。扣除已退還費(fèi)用，購(gòu)房款尚有235000元未退還，中介費(fèi)用尚有22200元未退還。

法官說(shuō)法：

依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第964條的規(guī)定，中介公司未能促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬。本案中，施某并以非法占有為目的進(jìn)行一房數(shù)賣(mài)，騙取朱某的購(gòu)房款，其行為已構(gòu)成犯罪，導(dǎo)致朱某無(wú)法取得所購(gòu)買(mǎi)的房屋。故朱某已支付的中介費(fèi)用，兩中介公司應(yīng)予以退還。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第929條規(guī)定，有償?shù)奈泻贤蚴芡腥说倪^(guò)錯(cuò)造成委托人損失的，委托人可以請(qǐng)求賠償損失。中介合同屬于有償?shù)奈泻贤薪槿顺?fù)有如實(shí)報(bào)告的義務(wù)外，還應(yīng)對(duì)房屋權(quán)屬資料真實(shí)性負(fù)有謹(jǐn)慎審查義務(wù)，否則造成損失的，依照民法典的規(guī)定委托人可以要求賠償。本案中，因案涉安置房的特殊性，交易存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，房產(chǎn)中介公司作為專(zhuān)業(yè)的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人，具有高于普通人的辨別能力，正是基于對(duì)其專(zhuān)業(yè)能力的信賴(lài)，朱某才會(huì)選擇由中介公司提供服務(wù)。故中介公司更應(yīng)盡到謹(jǐn)慎審查的注意義務(wù)，加大對(duì)案涉房屋權(quán)屬證明材料真實(shí)性的審查力度，以降低朱某的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。但兩中介公司未能識(shí)別出安置協(xié)議和房票的虛假問(wèn)題，導(dǎo)致朱某的部分購(gòu)房款無(wú)法追回，故兩中介公司在居間服務(wù)過(guò)程中，存在較大的過(guò)錯(cuò)，應(yīng)對(duì)朱某在不能追回范圍內(nèi)造成的損失承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。最終法院判決由中介公司退還全部中介費(fèi)用，并賠償未追回的購(gòu)房損失70500元。

法官提醒：

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，大量的拆遷安置房涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，拆遷戶(hù)為了加快手中閑置安置房變現(xiàn)的速度，在安置房尚不具備上市交易的條例下即開(kāi)始委托中介進(jìn)行交易，在這種模式的交易過(guò)程中存在著極大的安全隱患，建議購(gòu)房消費(fèi)者謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)安置房。如果拆遷戶(hù)尚未取得安置房的權(quán)屬證書(shū)，或者安置房尚未交付，此時(shí)如果拆遷戶(hù)惡意違約或者實(shí)施一房數(shù)賣(mài)的詐騙行為，最終的后果就是導(dǎo)致購(gòu)房人房財(cái)兩空，面臨著房屋得不到、已付的購(gòu)房款無(wú)法追回的風(fēng)險(xiǎn)。

房產(chǎn)中介公司在居間安置房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，要加強(qiáng)行業(yè)自律，進(jìn)行誠(chéng)信服務(wù)。本著權(quán)利義務(wù)相一致的精神，中介公司在收取中介費(fèi)用的同時(shí)，應(yīng)履行謹(jǐn)慎審查的義務(wù)，尤其是要對(duì)房屋的客觀狀況及權(quán)屬證明材料進(jìn)行審查，以降低購(gòu)房者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。否則不但應(yīng)退還已收取的中介費(fèi)用，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。

法條鏈接：

第九百六十四條　【中介人必要費(fèi)用請(qǐng)求權(quán)】中介人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬；但是，可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

第九百二十九條　【受托人的賠償責(zé)任】有償?shù)奈泻贤蚴芡腥说倪^(guò)錯(cuò)造成委托人損失的，委托人可以請(qǐng)求賠償損失。無(wú)償?shù)奈泻贤蚴芡腥说墓室饣蛘咧卮筮^(guò)失造成委托人損失的，委托人可以請(qǐng)求賠償損失。