個別開發商在銷售房屋時，會強制向消費者收取價外費用并承諾在交房后以一定方式折抵該筆額外款項，但在與消費者就折抵方式無法達成一致時，便否認該價外收費，亦不向購房者退還該筆費用。成某就碰上了這樣一件麻煩事，并因此與開發商對簿公堂。日前，蘇州市吳中區人民法院審結了該案，幫助成某拿回了這筆額外款項。

“我感到正義之光照亮了我的家。”案結事了后，成某向承辦法官送來錦旗，以表達對法院公正執法、司法為民的感謝。

2022年6月，成某向某開發商購買房屋一套，合同約定價款168萬余元，成某付清了全部房款。當天，成某除了向開發商轉賬支付5萬元定金，還按照開發商的要求又支付了15萬元現金，但未收到開發商開具的收據或發票。成某表示，開發商要求其在銷售價格基礎上額外使用現金繳納15萬元才能購房，并稱該15萬元不會開具任何收據，之后會以給予車位或其他方式返還。成某購買的是該樓盤三期的房屋，但開發商之后欲以該樓盤一期和三期搭配出售的兩個車位折抵該15萬元，而一期樓盤的車位其使用極其不便，遂未同意該方案，開發商就再未與其協商，亦未退款。為此，成某僅提供了其與開發商銷售人員楊某的一段錄音，以證明他交過該15萬元的額外款項。該錄音中，成某問及有無其他折抵方案，楊某表示只有這個方案，并稱：“你要么就不要車位了，就交掉吧，要么就選擇兩個車位。以前你們接受15萬，都已經交掉了，扔到水里面了。”庭審中，該開發商代理人員堅決表示，并未額外收取成某15萬元。該開發商銷售人員楊某表示，該錄音內容真實，但她只是向成某推介了該樓盤一期和三期車位的搭配出售活動，她所說的所謂15萬元也是聽成某說自己交了15萬元，她之前并不知情。

法院經審理認為，成某已足額向某開發商轉賬付清房款168萬余元。除此之外，成某在向某開發商支付定金5萬元的當天，又另行取現15萬元。該開發商人員楊某系與成某直接對接的銷售人員，從楊某與成某溝通對話來看，其已知曉成某額外支付了15萬元，故法院認定成某向某開發商支付了價外費用15萬元，且該開發商額外收取15萬元并無合同依據，亦未提供相應收費名目，即便該開發商欲以車位或其它方式折抵該15萬元，該開發商也未向成某提供滿意的車位。在雙方未對成某額外支付15萬元的折抵方式予以明確約定情況下，某開發商作為強勢一方，要求成某必須選擇涉案小區一期和三期的搭配車位，成某有權拒絕該不合理的折抵方案。現該開發商既未以雙方認可的車位折抵該15萬元，又未向成某返還該15萬元，成某有權要求開發商返還15萬元。據此，法院依法判決某開發商退還成某價外費用15萬元。某開發商不服一審判決提起上訴，經蘇州市中級人民法院調解，某開發商終向成某返還了15萬元。

【法官說法】

根據《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第九十條規定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明。在作出判決前，當事人未能提供證據或證據不足以證明事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果”。舉證責任體現的是結果意義上的舉證責任，通過舉證責任認定的事實是一種擬制事實，只有在窮盡所有證據方法后才能予以適用。在能夠查明事實或者對待證事實能夠通過證明標準予以認定的，不宜以舉證責任的方式來認定事實。

本案中，某開發商在購房者買房時強制收取價外費用，同時為了讓購房者日后接受折抵該額外費用的“唯一”方式，安排了不留痕跡的付款方式。對成某而言，他提供的證據不全，只有與銷售人員的只言片語，該類證據僅屬于間接證據與輔助證據。法院在審理過程中，主動調查并整體性考慮了購房者支付定金當日另行取現金15萬元的情況，以及銷售人員讓購房者選擇車位及雙方對話等事實，從法官心證角度認定上述情形已達到額外支付15萬元的“高度蓋然性”標準并據此支持了購房者的訴訟請求。雖然成某的權利最終得到了保護，但法院還是提醒廣大消費者，在作出任何經濟行為時，都要有“留痕”意識，在不侵犯他人合法權利情況下，可以通過錄音、拍照等方式進行留證。