農(nóng)村集體土地依法屬于村民集體所有，那么非村集體組織成員購買農(nóng)村集體土地房屋所簽訂的買賣合同是否有效呢？近日，如皋法院就審結(jié)了一起農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件。

賀某夫婦遠離老家來南通打工多年，想著就在這兒安家落戶。今年某天，賀某偶然在朋友圈中看到一戶人家的農(nóng)村自建房屋要賣，立即趕去看房子，房子位置交通便利，賀某一看就心動了，當(dāng)即和李某談妥價格等買賣事宜，并寫了便條支付了定金。

沒過幾天，賀某與朋友閑聊中，得知農(nóng)村房屋不同于商品房，不是人人都可買，再次了解得知該農(nóng)村房屋是李某自建房，占用的土地屬于村集體所有，房屋也沒有產(chǎn)權(quán)證書，不允許隨意買賣。賀某覺得不妥，連忙找到李某要求雙倍返還定金，可李某認(rèn)為是賀某主動找上門來買房，談妥的事情不好反悔，不同意返還定金。賀某交涉無果，遂起訴到法院，要求李某雙倍返還定金。

法院經(jīng)審查，該房屋為李某自建，尚未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書，而賀某夫婦不是該村村民，與李某并非同一集體經(jīng)濟組織的成員，雙方商談的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)為無效。經(jīng)釋明，賀某夫婦表示經(jīng)過咨詢也明白了法律后果，購買時沒考慮全面，房屋不好買賣，現(xiàn)在只要李某返還定金就行。而李某恰巧為法庭共建無訟社區(qū)的村民，法官聯(lián)系邀請社區(qū)干部、網(wǎng)格員和法律明白人參與調(diào)解，共同向李某講解農(nóng)村房屋買賣的法律規(guī)定。

經(jīng)過解釋，李某也認(rèn)識到，雖然是自愿談好的買賣，但農(nóng)村房屋不好隨意買賣，土地是本村村民集體所有，不好賣給非同一集體經(jīng)濟組織成員。最終達成協(xié)議，由李某當(dāng)即退還定金，房屋不再買賣。

法官提醒

隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略穩(wěn)步推進，農(nóng)村公共設(shè)施不斷完善，人居環(huán)境越來越美，更趨完善便利，到農(nóng)村買個小院子成為很多人心中美好田園生活的向往。但農(nóng)村房屋的買賣需慎重考慮，認(rèn)真甄別買賣主體、房屋權(quán)屬、房前屋后土地等相關(guān)事項。

一、對買賣主體身份的審查。農(nóng)村房屋的購房者，應(yīng)為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)的成員。外村人、外鄉(xiāng)人或是城鎮(zhèn)居民，因為并非本集體經(jīng)濟組織成員，其購買該村農(nóng)村房屋的行為無效。因為農(nóng)村房屋占用的土地屬于村民集體所有。宅基地使用權(quán)與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得宅基地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)僅限于集體經(jīng)濟組織內(nèi)流通。作為售房者，農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，其出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，將不被批準(zhǔn)，因此售房者也應(yīng)清醒認(rèn)識到一旦出賣房屋，其將不得再申請宅基地。

二、對房屋權(quán)屬的審查。首先，審查房屋是否經(jīng)過合法批建、有無產(chǎn)權(quán)證書，房屋實際建造和面積是否符合批建范圍、與產(chǎn)權(quán)證書登記是否一致，避免存在違章建筑的情形，而違章建筑屬于不可交易物，以其為標(biāo)的物的買賣合同屬無效合同。其次，審查房屋歸誰所有，是單獨所有還是共有財產(chǎn)，在存在其他共有人的情況下，售房者應(yīng)得到所有共有人的同意方可售房，避免因權(quán)屬不清導(dǎo)致買房風(fēng)險。

三、農(nóng)村房屋房前屋后土地情況。農(nóng)村房屋占有的土地系農(nóng)村宅基地，但房前屋后的土地還可能會涉及到農(nóng)民的承包土地，土地承包經(jīng)營權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員因成員資格身份而享有的權(quán)利，不同于國有土地使用權(quán)可以買賣、轉(zhuǎn)讓，同時土地承包經(jīng)營權(quán)涉及的土地還應(yīng)根據(jù)土地管理法和土地承包經(jīng)營權(quán)法的規(guī)定依法進行使用、流轉(zhuǎn)等，不得違反土地用途，亦不可自行買賣。