李強(qiáng)系房屋買賣中介業(yè)務(wù)員，王建系鎮(zhèn)江某小區(qū)房屋房主。兩人曾就該房屋達(dá)成協(xié)議，“鎖定”以86.5萬(wàn)元出售房屋，即無(wú)論李強(qiáng)以多少價(jià)格為王建出售房屋，王建均只收取86.5萬(wàn)元，超出部分歸中介方李強(qiáng)所有。

2022年11月9日，在李強(qiáng)的居間下，王建與金帥簽訂了房屋買賣合同一份，約定金帥購(gòu)買王建的房屋，轉(zhuǎn)讓價(jià)為100萬(wàn)元，首付款35萬(wàn)在2022年11月11日給付，尾款65萬(wàn)元在2022年11月25日前給付，中介傭金為買賣雙方各支付總成交價(jià)的1%。在居間過(guò)程中，李強(qiáng)并未告知金帥其與王建之間以86.5萬(wàn)元總價(jià)“鎖定”房屋的約定。

2022年11月14日，金帥由于資金困難只支付購(gòu)房款35萬(wàn)元及中介費(fèi)1萬(wàn)元。為促成此次交易，經(jīng)李強(qiáng)與金帥協(xié)商，由李強(qiáng)為金帥先行墊付剩余購(gòu)房款。同日，金帥出具借條一份，載明因購(gòu)買房屋需全款支付，李強(qiáng)出借給金帥65萬(wàn)元，支付給王建，金帥于2022年11月25日前歸還借款。

之后，王建在微信中向李強(qiáng)確認(rèn)收到86.5萬(wàn)元全款，房屋也順利變更登記至金帥名下。可直到2023年8月，金帥也未歸還上述款項(xiàng)，李強(qiáng)訴至法院，要求金帥歸還借款65萬(wàn)元并支付資金占有損失。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告為被告墊付購(gòu)房款，被告出具了借條，符合民間借貸法律關(guān)系，被告應(yīng)當(dāng)返還原告。對(duì)于出借金額，原告應(yīng)舉證證明借貸合意與款項(xiàng)交付。被告雖向原告出具65萬(wàn)元的借條，但是被告出具借條時(shí)認(rèn)為其房屋價(jià)款為100萬(wàn)元，其已支付35萬(wàn)元，尚欠賣方購(gòu)房款為65萬(wàn)元均由原告墊付。而本案實(shí)際情況系在被告與賣方達(dá)成購(gòu)房協(xié)議前，原告作為中介已與賣方以86.5萬(wàn)元總價(jià)“鎖定”房屋，原告實(shí)際為被告墊付的購(gòu)房款僅為51.5萬(wàn)元，被告出具的借條中包含房屋差價(jià)13.5萬(wàn)元。原告隱瞞了房屋實(shí)際出讓價(jià)，該行為違背了中介的如實(shí)報(bào)告義務(wù)，該差價(jià)并非中介方忠實(shí)履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)獲得的報(bào)酬，該部分差價(jià)原告亦未實(shí)際出借給被告。故對(duì)于該部分差價(jià)，原告主張被告還款，法院不予支持，被告應(yīng)當(dāng)返還原告實(shí)際出借款項(xiàng)51.5萬(wàn)元并支付逾期利息。

法官說(shuō)法：《中華人民共和國(guó)民法典》第九百六十二條規(guī)定，中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項(xiàng)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)法律規(guī)定，房產(chǎn)中介不得利用其居中地位，向買方隱瞞低價(jià)促成合同簽訂，通過(guò)“吃差價(jià)”獲取非法利益，侵害消費(fèi)者合法權(quán)益。本案中，中介人隱瞞與賣方的保底條款，令買方對(duì)買賣合同的標(biāo)的額形成了錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，故借條所載金額中超出房屋實(shí)際出讓價(jià)的部分并非買方真實(shí)意思表示，雙方對(duì)于該部分金額實(shí)際并未形成借貸的合意，人民法院對(duì)于超出部分不予支持。