社會經濟的發展，催生多樣的經濟形態，房屋轉租行為已屢見不鮮。然現實生活中，轉租行為可能會導致出租人、承租人、次承租人之間發生糾紛。當承租人擅自轉租，原出租人書面通知要求停止轉租行為時，次承租人該何去何從？近期栟茶法庭就調解了一起這樣的案件。

案情簡介

2022年7月，吳某承租如東某公司的房屋，租期為一年，并約定未經出租人同意承租人不得轉租。合同履行過程中，承租人吳某擅自將房屋轉租給不知情的次承租人王某，并約定無條件續租。2022年12月，如東某公司發現吳某擅自轉租房屋后，書面通知吳某停止轉租行為，否則將終止合同。吳某遂通知王某搬離，王某具有無條件續租權為由拒絕搬離租賃房屋。吳某無奈之下，訴至法院。

調解過程中，王某認為：租賃協議簽訂過程中，吳某未如實告知不具備轉租的權利，導致自己誤認為具有無條件的續租權利，而做好長期開展經營活動的準備。為滿足經營所需，王某對房屋進行裝飾裝修，并增添設施。若終止雙方租賃關系，吳某應當承擔賠償責任。

法官說法

根據《中華人民共和國民法典》第七百一十六條第二款規定：承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條規定：承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

結合本案，吳某擅自轉租的行為存在過錯，而王某亦存在裝修損失、延期使用租賃房屋未給付費用的情況。在法官釋法明理調解后，雙方最終達成一致意見：吳某返還王某實際交付房屋押金，給付王某房屋中不可分離裝飾裝修現存價值的費用；王某根據約定租金的標準給付延期使用租賃房屋的費用，按約定現狀交還房屋及部分設施。意見達成后，在法官的主持下，雙方前往案涉房屋所在地清點各項設施，完成房屋及設施的交付，并結清全部款項。

法官提示

在簽訂房屋租賃合同前，承租人需要留意出租人是否具有出租房屋的權利，可從以下兩方面審核：一方面房屋所有權人出租，出租人身份信息應當與房屋產權證一致；另一方面非房屋所有權人出租，需要審查房屋所有權人的房屋產權證，還需關注房屋轉租行為是否經所有權人同意，轉租期限是否屬于原租賃合同租賃期限內。綜上，承租人在簽約前應詳細了解承租房屋、出租人權利的具體情況，避免出現“財屋兩空”情況。