社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，催生多樣的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，房屋轉(zhuǎn)租行為已屢見不鮮。然現(xiàn)實(shí)生活中，轉(zhuǎn)租行為可能會導(dǎo)致出租人、承租人、次承租人之間發(fā)生糾紛。當(dāng)承租人擅自轉(zhuǎn)租，原出租人書面通知要求停止轉(zhuǎn)租行為時，次承租人該何去何從？近期栟茶法庭就調(diào)解了一起這樣的案件。

案情簡介

2022年7月，吳某承租如東某公司的房屋，租期為一年，并約定未經(jīng)出租人同意承租人不得轉(zhuǎn)租。合同履行過程中，承租人吳某擅自將房屋轉(zhuǎn)租給不知情的次承租人王某，并約定無條件續(xù)租。2022年12月，如東某公司發(fā)現(xiàn)吳某擅自轉(zhuǎn)租房屋后，書面通知吳某停止轉(zhuǎn)租行為，否則將終止合同。吳某遂通知王某搬離，王某具有無條件續(xù)租權(quán)為由拒絕搬離租賃房屋。吳某無奈之下，訴至法院。

調(diào)解過程中，王某認(rèn)為：租賃協(xié)議簽訂過程中，吳某未如實(shí)告知不具備轉(zhuǎn)租的權(quán)利，導(dǎo)致自己誤認(rèn)為具有無條件的續(xù)租權(quán)利，而做好長期開展經(jīng)營活動的準(zhǔn)備。為滿足經(jīng)營所需，王某對房屋進(jìn)行裝飾裝修，并增添設(shè)施。若終止雙方租賃關(guān)系，吳某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

法官說法

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百一十六條第二款規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。

結(jié)合本案，吳某擅自轉(zhuǎn)租的行為存在過錯，而王某亦存在裝修損失、延期使用租賃房屋未給付費(fèi)用的情況。在法官釋法明理調(diào)解后，雙方最終達(dá)成一致意見：吳某返還王某實(shí)際交付房屋押金，給付王某房屋中不可分離裝飾裝修現(xiàn)存價值的費(fèi)用；王某根據(jù)約定租金的標(biāo)準(zhǔn)給付延期使用租賃房屋的費(fèi)用，按約定現(xiàn)狀交還房屋及部分設(shè)施。意見達(dá)成后，在法官的主持下，雙方前往案涉房屋所在地清點(diǎn)各項設(shè)施，完成房屋及設(shè)施的交付，并結(jié)清全部款項。

法官提示

在簽訂房屋租賃合同前，承租人需要留意出租人是否具有出租房屋的權(quán)利，可從以下兩方面審核：一方面房屋所有權(quán)人出租，出租人身份信息應(yīng)當(dāng)與房屋產(chǎn)權(quán)證一致；另一方面非房屋所有權(quán)人出租，需要審查房屋所有權(quán)人的房屋產(chǎn)權(quán)證，還需關(guān)注房屋轉(zhuǎn)租行為是否經(jīng)所有權(quán)人同意，轉(zhuǎn)租期限是否屬于原租賃合同租賃期限內(nèi)。綜上，承租人在簽約前應(yīng)詳細(xì)了解承租房屋、出租人權(quán)利的具體情況，避免出現(xiàn)“財屋兩空”情況。