案情介紹

2021年5月，李某與房產中介公司簽訂了一份商鋪租賃托管合同，約定其將名下一套房屋出租給中介公司，由其進行托管管理，租賃期限自2021年5月20日至2026年5月19日，第一年租金70000元，第二年租金74000元，第三年……押金5833元，中介公司在支付了第一年的部分房租53500元及押金5833元后再無動作。但幾乎同一時間，中介公司的員工姚某以李某的名義，和案外人戴某也簽訂了一份商鋪租賃合同，約定了租賃期限和租金等等事項。之后，戴某一直在該商鋪內做生意并向中介公司支付租金。

直到2022年11月，李某多次催討房租均無回復，遂訴至法院要求解除雙方簽訂的《商鋪租賃托管合同》，中介公司支付拖欠的租金。因李某得知了中介公司未經同意，擅自代其收取租金，應將收取的租金返還給其。同時，該房產中介公司為一人有限公司，張某系該公司的唯一自然人股東，姚某作為該公司負責日常經營、對外溝通、款項往來的工作人員，兩人均要承擔連帶責任。

審判結果

    一、確認李某和中介公司簽訂的《商鋪租賃托管合同》于2023 年6月解除；

     二、中介公司于本判決生效之日起10日內向李某支付租金84667 元；

     三、張某對中介公司的上述債務承擔連帶責任；

     四、駁回李某的其他訴訟請求。

裁判說理

《中華人民共和國民法典》第七百零三條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百一十六條：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。
　　承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

第七百二十二條：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《中華人民共和國公司法》第六十三條：一人有限責任公司的股東不能證明公司財產獨立于股東自己的財產的，應當對公司債務承擔連帶責任。

本案中李某與中介公司形成了租賃合同關系，中介公司應按約足額支付租金。現李某履行了作為出租人的義務，中介公司未按約支付租金，構成違約，李某可以依據合同約定主張解除合同、支付剩余租金及相應的違約責任。

本案中另一關鍵是張某和姚某是否要對公司債務承擔連帶責任。根據公司法六十三條之一人公司的債務承擔原則，即一人股東不能證明公司財產獨立于股東個人財產的，應當對公司債務承擔連帶責任，故張某作為公司唯一的股東需要承擔連帶責任。而李某未舉證證明員工姚某的財產與公司財產存在嚴重混同的情況，姚某僅僅是代公司收取了部分租金，但是不足以證明姚某就要對公司的全部債務承擔連帶責任，應將其作為社會一般人來看待，故無需對公司債務承擔連帶責任。

法官評析

隨著經濟生活的發展，租賃合同關系越來越普遍，特別是房屋租賃關系。對于合同雙方來說，出租人的主要義務是將適格的出租物交付承租人使用，承租人的主要義務是按時足額支付租金。本案中，違約的中介公司未按約支付租金，李某有權依據合同約定要求中介公司承擔相應的違約責任。公司法的原則是公司的責任由公司承擔，一般與股東無涉，除非法律規定的特別情形。本案中張某系該公司的一人股東，該公司為一人公司，法律特別規定了一人公司股東的責任承擔原則。實踐中存在大量的一人公司，股東基于法律意識不強或者心疼審計費用的各項心理，對于個人財產和公司財產往往會混同。當公司經營狀況不善、資不抵債的情況下，債權人往往就會向一人股東主張相應責任，引發訴訟的風險。法官在此提醒，一人公司的股東應合法合規經營，應將個人財產與公司財產嚴格的區分開來，不能認為“我即公司”，摒棄這種傳統的思想。