出租人出售房屋時，承租人享有以同等條件優先購買的權利；按份共有人轉讓其份額，其他共有人在同等條件下也享有優先購買的權利。據此，在商鋪拍賣時，部分商鋪業主是否能主張優先購買權呢？常熟市人民法院近日審結了一起這樣的案件。

【案情簡介】

2006年7月份，小袁與A置業公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買B商業中心5層一商鋪，但未辦理產權證。后A置業公司進入破產程序，破產管理人將該商業中心的房產進行公開司法拍賣，由C材料公司競買取得B商業中心所有權。小袁認為她與其余共45個商鋪所有人均與A置業公司系按份共有人，小袁的商鋪價值占比0.95%，小袁據此享有0.95%的優先購買份額，破產管理人未提前告知其侵犯了她的優先購買權。A置業公司、B材料公司均抗辯認為小袁所購的商鋪未實際辦理產權證，不構成按份共有，小袁即使主張優先購買權，也無權要求按一定比例對整體拍賣資產進行拆分購買。雙方爭執不下，對簿公堂。

【裁判結果】

一審法院認為，小袁購買的商鋪雖已辦理了不動產首次登記（房地產開發商的備案登記），但未實際辦理產權證，小袁關于構成事實上按份共有的主張缺乏法律依據，本院不予支持。即便小袁系事實上的按份共有人，但本案商鋪系整體處置，小袁亦無權主張按比例享有優先購買權。遂判決駁回小袁的全部訴訟請求。

一審判決后，小袁不服，提起上訴，后因未依法繳納上訴案件受理費，按自動撤回上訴處理。該案現已生效。

【案件評析】

共有是指兩個以上民事主體對同一物享有所有權，分為按份共有和共同共有。按份共有人轉讓其份額，其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利，但這個規定的目的主要是為了維持已經存在的共有關系，同時也促進份額的流通，具有一定意義上的人合性目的。商鋪整體出后和單獨出售在單價和交易成本上都有很大不同，整體出售商鋪，是所有權人遵循自身利益最大化及商業判斷合理行使處分權的行為，此時，部分商鋪業主的優先購買權會受到行權范圍和交易條件的雙重限制。