案情介紹：

2006年6月，趙某（賣方）與錢某（買方）簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定將趙某的一套安置房及車庫作價32萬元賣給錢某，并約定符合過戶條件后，趙某無條件配合過戶。合同簽訂后，錢某依約支付了購房款，趙某向錢某交付了房屋，錢某裝修后入住至今。2017年10月25日，趙某領(lǐng)取了該套房屋的不動產(chǎn)所有權(quán)證，但一直隱瞞未告知錢某，并且在一周后就以該套房屋作抵押向某信托公司借款50萬元，雙方還辦理了該套房屋的抵押登記手續(xù)。2021年年初，錢某知曉了前述情況后，立即向法院提起訴訟，要求判令趙某、信托公司協(xié)助辦理案涉房屋的抵押權(quán)注銷登記手續(xù)、由趙某協(xié)助其辦理房屋過戶登記手續(xù)。

趙某應(yīng)訴認(rèn)為，其沒有錢歸還信托公司的借款，無權(quán)同意辦理抵押權(quán)注銷登記手續(xù)，并陳述當(dāng)初辦理抵押時并沒有帶領(lǐng)信托公司工作人員到案涉房屋的現(xiàn)場進(jìn)行拍照，信托公司提供的抵押物照片系虛假的。

信托公司認(rèn)為，其在貸款前，已經(jīng)對案涉房屋權(quán)屬登記情況進(jìn)行了調(diào)查，并到實地進(jìn)行了確認(rèn)，盡到了審查義務(wù)，不存在過錯。錢某主觀上具有明顯過錯，購買了當(dāng)時不具備上市條件、未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋，且在很長一段時期內(nèi)不能辦理過戶手續(xù)，期間產(chǎn)生的風(fēng)險應(yīng)由錢某自行承擔(dān)。

審判結(jié)果：

一、趙某、信托公司應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)協(xié)助錢某辦理案涉房屋的抵押權(quán)注銷登記手續(xù)。

二、趙某應(yīng)于抵押權(quán)注銷登記完成后3日內(nèi)協(xié)助錢某辦理案涉房屋不動產(chǎn)所有權(quán)變更登記手續(xù)，變更登記至錢某名下，變更登記產(chǎn)生的所有費(fèi)用由錢某負(fù)擔(dān)。

裁判說理：

趙某與錢某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，既不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，也不損害社會公共利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，對雙方均有約束力。2017年10月25日，趙某領(lǐng)取了案涉房屋的不動產(chǎn)所有權(quán)證，案涉房屋已滿足過戶條件，故趙某應(yīng)當(dāng)依照協(xié)議約定協(xié)助錢某將案涉房屋所有權(quán)變更登記至錢某名下，變更登記產(chǎn)生的所有費(fèi)用由錢某負(fù)擔(dān)。錢某作為房屋買受人的權(quán)利與信托公司對房屋的抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時，應(yīng)考量權(quán)利產(chǎn)生時間、權(quán)利性質(zhì)、當(dāng)事人是否存在過錯等因素，對何種權(quán)利應(yīng)受優(yōu)先受到保護(hù)作出綜合判斷。本案中，錢某的權(quán)利形成時間遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于信托公司的權(quán)利形成時間；錢某對居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存權(quán)利，而抵押權(quán)的設(shè)立是為債權(quán)提供擔(dān)保，故應(yīng)優(yōu)先保護(hù)錢某的權(quán)利；趙某明知房屋已經(jīng)賣給錢某還辦理抵押，明顯有違誠信，具有明顯過錯；根據(jù)趙某陳述及現(xiàn)場勘驗，信托公司作為長期從事同業(yè)拆借等金融活動的企業(yè)，僅審查了房屋權(quán)屬登記情況，而對房屋實際占有使用情況未盡到注意和審查，存在過錯，相應(yīng)抵押權(quán)不能實現(xiàn)的風(fēng)險，應(yīng)由其自行承擔(dān)。

法官評析：

交易雙方應(yīng)當(dāng)遵守誠實信用原則，全面履行各自義務(wù)。安置房買賣在社會生活中是比較常見的，一手交錢一手交房，買賣雙方相安無事各自生活了數(shù)十年。當(dāng)國家政策允許安置房上市交易后，交易的最后一道“工序”——過戶就提上了日程。可以說，不能完成過戶登記，對買房人來說，其房屋買賣的合同目的就沒有實現(xiàn)，其權(quán)利也始終處于不穩(wěn)定狀態(tài)。因此，配合買房人辦理房屋產(chǎn)權(quán)的過戶登記手續(xù)是賣房人的基本義務(wù)。然而，在社會生活中，不乏有賣方借機(jī)提出漲價或要求補(bǔ)償?shù)龋瑵M足其條件后才肯配合過戶。還有部分賣方，在辦理產(chǎn)權(quán)證后，不告知買方，也不積極辦理過戶，而是將房屋惡意辦理抵押，導(dǎo)致矛盾糾紛產(chǎn)生。這些顯然都是違背誠實信用原則的行為，也構(gòu)成違約。如因賣方原因?qū)е虏荒苓^戶或延遲過戶造成買方損失的，比如土地出讓金增長部分的損失，均需由賣方承擔(dān)賠償責(zé)任。如雙方合同中約定違約金的，也應(yīng)依法向買方支付違約金。

至于房屋的抵押權(quán)人，對于抵押物為房屋特別是安置房的，不能僅審查不動產(chǎn)權(quán)證書，而應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場實地查看，從而全面了解房屋狀態(tài)，避免抵押權(quán)與房屋買受人的權(quán)利產(chǎn)生沖突。

本案援引法律條款

《中華人民共和國民法典》

第五百零九條  當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

第五百七十七條  當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第五百八十三條  當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第五百八十五條  當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。