案情簡介：被告楊某與被告朱某原系夫妻關系，雙方于2020年2月24日在民政部門離婚，離婚協議約定：夫妻共同所有的位于句容市恒大雅苑一處房產的房產所有權歸女方所有，產權變更手續自離婚后一個月內辦理。另外雙方還簽訂了一份借款合同，約定楊某向朱某借款100萬元，借款期限360個月，并同意將坐落在句容市仙林東路18號恒大雅苑11幢3307室房屋抵押給朱某，作為歸還借款的擔保。后雙方根據借款合同又簽訂不動產抵押合同一份，抵押數額為100萬元，并在句容市不動產登記中心辦理了不動產抵押登記手續，抵押權人為朱某，抵押金額100萬元。

臧某與楊某于2019年11月份相識，楊某以虛構有渠道可購買到折扣的加油儲值卡，并可代為轉賣賺取差價，騙取了臧某的信任，期間通過偽造轉賬記錄憑證的方式，向臧某謊稱已將購卡款轉給賣卡的商家，同時采用“以新還舊”的方式返還部分款項并謊稱系轉賣油卡盈利所得，從而多次騙取臧某等人的購卡款，造成臧某經濟損失150余萬元，后臧某向公安機關報案，2021年3月14日，楊某因犯詐騙罪被刑事拘留。2021年9月14日，楊某被人民法院判處有期徒刑10年，并責令其退賠臧某贓款150余萬。現楊某無力退賠臧某150余萬。臧某向人民法院申請強制執行，執行中，查明楊某名下的唯一一處房產不僅在銀行辦理了抵押，而且還辦理了二次抵押，抵押權人為其前妻朱某，使得該房產將來償還完畢銀行貸款記抵押款項后無剩余款項償還臧某。臧某遂于2022年8月向句容市人民法院起訴， 請求確認楊某與朱某二人簽訂了虛假借款合同，雙方以此辦理的房屋抵押登記行為無效。

法院判決：

《中華人民共和國民法典》第一百五十四條規定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。楊某于2019年11月開始從事詐騙犯罪行為，在此期間，其與前妻朱某簽訂借款合同及抵押合同，將其名下的唯一一處房產抵押給前妻，并辦理抵押登記，二人之間并不存在真實發生借款100萬的事實，雙方簽訂抵押合同并辦理抵押登記的行為使朱某對該不動產在歸還完畢銀行貸款后的剩余價值具備了優先性，實際造成了楊某名下可供執行用以退賠受害人債務的財產明顯不足。法院認定楊某與朱某簽訂借款合同及抵押合同，并對房產辦理抵押登記的行為存在惡意串通，損害他人合法利益的情形，應屬無效。故法院依法判決兩被告楊某與朱某對其名下唯一房產辦理的抵押登記行為無效。