案情介紹

2020年5月5日，在某中介的居間介紹下，原告許某委托朱某與被告孫某簽訂《房屋買賣合同》，約定由孫某將訟爭房屋出售給許某，合同總價款180萬元，房款支付方式如下：2020年5月6日前支付定金10萬元，2020年6月30日前待甲方辦理好繼承手續(xù)支付購房款170萬元，并約定2020年6月30日前辦理過戶手續(xù)。訟爭房屋系繼承房，孫某系繼承人之一。合同簽訂后，原告通過沙某支付了定金10萬元給被告。

2020年5月-8月，被告孫某多次表示因其兄弟一個在國外因疫情無法回國，另一個已失聯(lián)故而無法按約辦理繼承、過戶相關(guān)手續(xù)，要求退還原告購房定金。原告方表示不同意被告退還定金并多次同意延后過戶的時間，同時雙方簽訂補充協(xié)議，約定如果被告方因不可抗力以外的原因違約，賣方應(yīng)當向買方支付合同價款總額的30%違約金，即54萬元人民幣。并約定因買方延期辦理房屋過戶手續(xù)，買方有權(quán)利在房屋過戶時變更購房主體。

2020年12月，被告孫某再次要求返還原告定金并解除房屋買賣合同，原告方認可雙方合同解除，但認為合同雖解除，解除是因被告違約所致，故要求被告返還定金并承擔相應(yīng)的違約責任，并于2021年1月12日向法院提起訴訟要求被告孫某返還定金10萬元、賠償中介費損失 1萬元并賠償原告合同利益損失120萬元。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理認定本案房屋買賣合同于2020年12月20日解除。本案合同最終未能履行，并非被告孫某一方原因所致，原告許某和第三人中介亦存在過錯，且被告孫某也非因原告訴稱的“為牟取不當利益毀約”，確是因其兄弟原因未能辦理繼承手續(xù)。因此，原、被告及中介在本案中均有過錯，各方應(yīng)當對損失進行分擔。據(jù)此，法院酌情由被告承擔原告主張溢價損失的40%，同時，結(jié)合原、被告雙方約定的違約金數(shù)額予以權(quán)衡，認定被告承擔54萬元；第三人中介承擔30萬元；其余損失由原告自行承擔。對于中介費1萬元，考慮到中介未盡到合格的居間服務(wù)，本身存在過錯，故該費用就本應(yīng)由中介退還原告，原告要求被告孫某對此進行承擔于法無據(jù)，法院不予支持。又因，原告自愿表示不要求中介承擔本案責任，故對屬于第三人中介的過錯責任，由原告自行承受。故最終法院判決被告孫某于判決生效之日起十五日內(nèi)返還原告許某購房定金10萬元，并賠償原告許某54萬元，合計64萬元，駁回原告許某的其他訴訟請求。

一審法院判決后，被告孫某提出上訴，以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效。二審法院判令駁回上訴，維持原判。

案例評析

1、案涉合同是否合法有效？

本案中，涉及買賣的房屋為繼承房，而簽訂買賣合同的孫某僅為繼承人之一，依照法律規(guī)定不具備處分權(quán)。被告孫某在二審中以在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效，二審法院不予支持。《買賣合同司法解釋》第3條第1款規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持?！边@意味著合同效力不因無權(quán)處分的事實而受影響，該合同仍是有效的。在合同有效的前提，出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)而致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人可以要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償。

2、違約責任如何判定？

本案中，原告的代理人沙某為中介工作人員，朱某為法律工作人員，中介作為專業(yè)的居間機構(gòu)應(yīng)具備更專業(yè)的法律知識，應(yīng)當知道買賣繼承房屋需要所有繼承人都到場簽訂。然而原告方及中介方在明知案涉房屋具有多位繼承人而被告孫某僅為繼承人之一的情況下仍認可由被告孫某一人簽字，顯然未盡到自身的審慎、注意義務(wù)，放任了合同可能無法履行的風險。之后原告方一直自愿將過戶時間一再延后，未能及時制止損失的進一步擴大。在被告孫某多次提出要求解除合同、退還定金的情況下，中介也未能做好為買賣雙方適時止損的協(xié)調(diào)工作，而是仍然在撮合雙方繼續(xù)履行合同，無形中擴大了本案的損失。此外對于原告購房的真實目的也是未知的，其所謂的購房是為孩子上學所需的意見因未能提交相關(guān)證據(jù)且自愿將過戶時間一再延后而不被采信。所以法院酌情判定被告孫某承擔原告損失的40%，結(jié)合原、被告雙方約定的違約金數(shù)額予以權(quán)衡，認定被告承擔54萬元。