2017年11月17日，顧某委托李某某與季某某簽訂商鋪租賃合同，租期自2017年12月15日至2022年12月14日，年租金15萬元，支付方式其中第二年至第五年為每半年支付一次，需提前一個月繳納。2020年5月15日顧某應給付下半年商鋪租金，但是顧某一直未支付，季某某起訴要求顧某支付2020年下半年商鋪租金6.75萬元(已扣減因疫情減免的5000元)并承擔違約金4.5萬元。顧某辯稱，由于因受新冠疫情影響，目前所經營的店面嚴重虧損，現已經無力支付商鋪下半年的租金。根據最高人民法院的相關指導意見，自己不需承擔違約責任，并且季某某還應退還已交的疫情期間租金30000元。

法院審理查明：2017年11月17日，顧某某出具委托書，委托李某某與季某某簽訂《商鋪租賃合同》，約定：顧某某承租季某某位于如皋市白蒲鎮文明佳苑8幢5號商鋪(120平方)，裝修免租期2017年11月15日至2017年12月15日，租期自2017年12月15日至2022年12月14日止。年租金150000元，簽訂合同之日，顧某某支付第一年的租金，第二年至第五年的房租，每半年交一次，且需提前一個月交。 違約責任條款約定，若雙方在沒有違反合同的情況下提前解除合同或租給他人，視為單方違約，應賠償對方一切經濟損失；季某某違約，退還顧某某已付房租并支付違約金，顧某某違約則支付季某某違約金，違約金為一年租金的30%，即45000元。庭審中，因顧某某明確表示不再繼續承租商鋪，經向季某某釋明，第二次庭審中季某某變更訴訟請求：1、要求顧某某繼續給付租金至實際交付房屋時止；2、要求顧某某給付再行出租寬限期6個月的租金；3、要求顧某某拆除裝修物后恢復原狀；4、要求顧某某承擔違約金4.5萬元。

法院認為，本案合同系營業性用房租賃合同糾紛，對各方訴訟請求具體分析如下：

1、新冠肺炎疫情，屬于不可抗力。疫情當前，需互諒互讓、共克時艱，盡量維護合同效力，促進合同履行，實現合作共贏。如依法需變更或解除合同，也應由雙方共擔合理損失。

2、合同法第117條規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，法律另有規定除外(即存在不可抗力，并不必然產生不可抗力的法律效果，應具有因果關系)。支付租金是承租人的合同義務，顧某某按約定的期限支付下半年房租，并不會因為疫情而無法履行支付。現行支付手段具有多樣化，尤其線上網絡支付已經無障礙，也就是說該新冠肺炎疫情并未對顧某某履行合同義務造成任何的障礙，故其僅以新冠疫情發生為由，主張減免房租、不承擔違約責任，本院不予支持。

3、承租人顧某某不享有合同解除權。《合同法》第94條規定，因不可抗力致使合同目的不能實現的，當事人享有合同解除權。租賃合同是持續性合同，政府的管控措施并未要求此類商鋪關閉，疫情僅僅影響疫情期間的經營，導致客流量大幅度減少，有可能導致自行關閉一段時間，待公共衛生事件響應級別調整后或疫情緩和、結束，便可逐漸恢復正常經營，故承租人不能以發生了不可抗力的新冠肺炎疫情便認為不能實現合同目，從而主張解除合同，除非合同剩余期限非常短暫在疫情結束之前就屆滿。本案中，雙方租期約定為5年，尚未履行過半，且江蘇地區自2020年3月27日已經下調響應級別至三級，目前均已經陸續開始復工復產，故顧某某此時反訴要求解除合同，明顯沒有事實和法律依據，本院不予支持。

4、承租人不具有合同解除權，但房屋租賃合同是轉移房屋使用權的合同，承租人明確表示了不愿繼續租用商鋪的情況下，則繼續履行合同沒有任何意義，即屬于《合同法》第110條中規定的事實上不能。因此，根據實際情況，本案租賃合同不適宜強制被告繼續履行。庭審中，本院也向出租人進行了釋明，在承租人不愿繼續承租的情況下不能強制承租人繼續使用，屬于事實上履行不能，出租人應面對現實，避免擴大損失，在符合接受房屋時，收回出租房屋，以便另行出租，故自顧某某將空調、燈具搬離之日2020年7月9日為合同解除之日。該期間約1個月的租金仍需給付，參照年租金15萬元的標準，本院酌定為10000元。

由于顧某某系違約方導致合同解除，應承擔違約責任，對出租方承擔賠償責任。根據合同約定，一方違約的違約金預定為45000元；而守約方的損失主要是指商鋪另行出租前的租金損失，即商鋪的空置損失，考慮的因素包括是否易于出租、另行出租的租金差價、承租人過錯等，一般以3-5個月的租金為宜，據此計算3.75萬元至6.25萬元。在雙方存在約定的情況下，約定優先，故支持4.5萬元。

綜上，顧某某需給付季某某租金10000元、承擔違約金45000元，合計55000元。

本案承租人雖然占有商鋪，但不是其履行租賃合同的最終目的，其最終目的是有效使用商鋪從而實現盈利；而作為出租人，其提供適租的商鋪是其合同義務，但由于新冠肺炎疫情導致其不能履行該義務，又可以依法免責。因此，在顧某某所承租的商鋪的使用價值下降的情形下，仍然要求承租人某按約定標準支付租金，就會違背等價交換的市場經濟原則，出現不公平的現象，違背公平原則。這時，就需要根據情勢變更原則對此進行調整，故此時承租人有權要求減免部分租金。因此，即使因為新冠疫情爆發影響合同履行，但是新冠疫情并非解除合同的尚方寶劍。倘若一昧的以新冠疫情為理由解除合同，則不利于優質營商環境的營造。