承租人以“買賣不破租賃”為由要求繼續履行房屋租賃協議，能否支持？日前，隨著南通市中級人民法院終審判決書的送達，這起排除妨害糾紛案件落下帷幕。法院認為案涉房屋在出租前已經設立抵押權，不符合“買賣不破租賃”的情形，判決承租人將案涉房屋騰空并交付給買受人。

2016年4月22日，新源公司與銀行簽訂最高額抵押合同一份，約定：新源公司自愿以名下一處不動產及土地出讓權等對案涉債務提供擔保，期限自2016年4月22日起至2019年4月21日止。隨后，新源公司辦理了抵押登記手續，銀行辦理了他項權利證書。

2016年6月1日，新源公司與日升公司簽訂租賃協議一份，協議約定新源公司將上述抵押的部分房屋出租給日升公司使用，租賃期限為2016年10月1日起至2022年9月30日止。簽訂協議后，日升公司即使用案涉房屋。

因新源公司未能及時履行還款義務，銀行訴訟要求新源公司歸還本息。判決生效后，因新源公司未能自覺履行還款義務，銀行遂申請執行。執行過程中，法院裁定拍賣新源公司名下用于擔保的房地產，瑞祥公司成功競拍并辦理了相關產權登記，取得了案涉房屋的所有權。后因日升公司拒絕騰退案涉房屋，瑞祥公司向海安市人民法院提起訴訟。

案件審理過程中，日升公司辯稱其租賃房屋時間早于瑞祥公司取得房產時間，根據“買賣不破租賃”原則，其仍有權租賃使用該房屋。

海安法院審理后認為，新源公司與日升公司簽訂房屋租賃合同的時間點晚于新源公司將案涉房屋抵押給銀行的時間點。新源公司與日升公司之間簽訂的租賃協議對瑞祥公司不發生法律效力，瑞祥公司有權不再繼續履行案涉租賃協議，遂判決日升公司于判決發生法律效力后10日內將案涉房屋騰空交付給瑞祥公司。

一審后，日升公司不服，提起上訴。南通市中級人民法院經審理認為，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，依法駁回上訴，維持原判。

【法官說法】

“買賣不破租賃”是指當出租人在租賃合同有效期內將租賃物的所有權轉讓給第三人時，租賃合同對新所有人有效。但該原則的適用存在例外，依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定：“租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”故“買賣不破租賃”是有條件的，租賃行為原則上應發生在相關影響物權變動的行為之前。

本案中，抵押在先、出租在后，當事人又無特別約定，不符合“買賣不破租賃”的情形。法院判決日升公司騰空房屋，并無不當。（文中公司名稱均系化名）