案情介紹

2021年10月22日，李某在淮安M樓盤看中一套商鋪，遂與開發商簽訂購房合同，約定房款為655774元，付款方式為：簽約時支付購房首付款335774元，余款320000元通過銀行按揭貸款支付。當日，李某付清首付款335774元。此外，當日李某還另外以pos機刷卡方式向Y公司支付107100元，并與Y公司簽訂了一份服務協議，約定：李某向Y公司購買Y生活綜合服務平臺終生使用權且終生積分兌換7折；價格為107100元。以上買房的整個過程中都由張某負責接待。

2021年11月5日，李某又至售樓中心想要回服務費107100元，張某予以拒絕，李某報警稱：其在M售樓部購買其一套商鋪，總價格約為75萬余元，后發現合同上將其總款75萬被分為房款65萬和10余萬的服務費，其感覺被詐騙了。后經有關部門調解，Y公司同意退還服務費40000元，雙方于2021年11月11日重新簽訂了服務協議，李某向Y公司承諾：40000元退回后其不再主張任何退款事宜。但李某仍想要回其余67100元服務費，故其以不知存在服務協議、服務協議顯失公平、其從未享受服務等為由訴至法院，請求判令Y公司退回67100元。而Y公司則認為，服務協議合法有效，雙方已經履行完畢，李某在收到40000元后也承諾不再主張退款，但其現在仍然起訴，有違誠信。

審判結果

駁回李某的全部訴訟請求。

裁判說理

本案雙方的爭議焦點為簽訂于2021年11月11日的金額為67100元的服務協議能否撤銷。一方利用對方處于危困狀態、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。本案中雙方于2021年11月11日簽訂金額為67100元的服務協議的背景為：李某與Y公司于2021年10月22日已經簽訂過內容相同但金額為107100元的服務協議，李某又于11月5日以買房被詐騙為由報警，在相關部門的協調下雙方又簽訂了金額為67100元的協議。可以說，此時李某應當是冷靜、理智并經過深思熟慮的，并非處于危困狀態、缺乏判斷能力的情形。結合李某向Y公司出具的退款承諾來看，雙方于2021年11月11日簽訂的金額為67100元的服務協議應為雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，當屬有效，李某請求撤銷該協議的依據不足，不應支持。

本案中，李某認為其在售樓處協商確定的房款金額即為65萬余元，但其在支付了首付款金額之外又額外向并非房屋出賣人的Y公司支付了107100元，可見李某在2021年10月22日時即已明知該付款行為并非履行房屋買賣合同項下義務，其與Y公司簽訂服務協議，又按協議約定支付了協議的全部款項107100元，上述行為無法以“不知曉”為由解釋。李某在報警時稱商鋪價格為75萬余元，該陳述系本案訴訟之前當事人陳述的事實，比之本案中的陳述，更具有可信性。可見房款65萬元及服務費10余萬元均系李某為獲得房屋所有權所支付的對價，無論該107100元實際是房款亦或是服務費，均是李某在簽訂協議時明知并同意的，至于該費用的收取是否合規，并非本院審查范圍，應由相關行政部門予以審查并處理。

法官評析

為維護交易安全、維持交易秩序，合法有效的合同受法律保護，不能輕易撤銷，只有當存在重大誤解、欺詐、脅迫、顯失公平等特殊情形時，合同的特定一方當事人才能行使撤銷權。同時，法律對撤銷權的行使期限、行使方式也有嚴格的規定。《中華人民共和國民法典》第一百五十一條規定，一方利用對方處于危困狀態、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。利用對方處于危困狀態，一般是指利用某人因陷入某種暫時性的急迫困境，從而急需金錢或有其他急需的狀態。例如，某人的家人突然患重病，急需籌集治療費用，如果有人利用這種急需要求其以明顯的低價出售房屋，則有可能構成顯失公平。利用對方缺乏判斷能力，主要是指欠缺一般的生活經驗或者交易經驗，如金融機構的從業人員向城市里文化水平較低的老年人兜售風險較高的理財產品，由于缺乏判斷能力，其購買風險較高理財產品的行為，就可能構成顯失公平。

另外，在商業地產的買賣中，有時會出現真實成交價高于合同備案價、以服務費為名收取溢價購房款等情況，但該種情況屬于行政管理范疇，當事人可以向相關主管部門反映，由行政機關審查處理，不代表購房合同無效或可撤銷。