案情介紹

馮某與楊某婚后生育兒子馮小小，2009年時馮某與楊某在法院主持下達成離婚調解協(xié)議，協(xié)議約定二人離婚，并將夫妻共同共有的一處A房屋贈與給兒子馮小小，同時保留馮某對房屋的終身使用權，楊某再婚前可以使用閣樓，楊某未使用時馮某可以出租閣樓并收取租金。2010年時馮某再婚并育有一女，再婚后至今馮某與家庭成員一直居住在A房屋內，楊某離婚后未在A房屋內居住過，至今沒有再婚。現(xiàn)A房屋已變更登記至馮小小名下，馮小小提出想出售房屋購買婚房，還提出已經(jīng)購買了一套公寓房給馮某和新家庭成員居住，但馮某不同意，雙方爭執(zhí)不下，馮某訴至法院，請求判令馮小小配合辦理A房屋的居住權登記手續(xù)。

馮小小則認為離婚調解協(xié)議中約定的使用權并非民法典所指的居住權，且離婚協(xié)議是其父母訂立的，與其無關，因此馮某的權利不符合居住權的設立要件。馮小小還認為其已另行購買了一套公寓房，可以滿足馮某及家庭成員的居住需要，應當尊重其作為房屋產權人的意志在公寓房上替代設立居住權。此外，其母親楊某至今未婚，對閣樓也享有使用權，如果為馮某設立居住權，則會與楊某對房屋的使用權存在沖突。綜上，要求駁回馮某的訴訟請求。

    審理中，楊某作為案件第三人也參與了訴訟，楊某表示離婚時之所以約定馮某對房屋的使用權是為了給馮某一個落腳點和棲身之所，但其不放棄對房屋閣樓的使用權。

審判結果

    一審判決：馮小小應當配合馮某辦理A房屋的居住權登記，居住權范圍是房屋內除閣樓以外的其他區(qū)域，期限是終身居住權。

一審判決后，馮小小提起上訴，二審法院經(jīng)審理后判決維持一審判決，駁回了馮小小的上訴請求。

裁判說理

    本案的爭議焦點為：馮某對A房屋是否享有居住權，如享有，其居住條件、期限如何確定，家庭成員能否同住？

    本院認為，馮某對A房屋享有居住權。理由如下：首先，馮某與楊某在離婚時約定將房屋贈與給馮小小的同時保留自身對房屋的使用權屬于附條件的贈與。該贈與協(xié)議是一攬子離婚調解協(xié)議的組成部分，旨在解決家庭成員間關于撫養(yǎng)、居住以及財產分配的問題，協(xié)議內容具有整體性和統(tǒng)一性。因此，馮小小在接受贈與時不得拒絕履行贈與人設定的義務。其次，案涉房屋使用權涵蓋了居住權的權利內容。從權利內容看，調解協(xié)議約定馮某可以生活居住為目的占有、使用房屋，還可以在楊某未居住時出租閣樓獲取收益，因此該使用權包含了占有、使用和部分收益權能。而民法典中的居住權一般僅指權利人為生活居住需要占有、使用他人房屋，在無特別約定情況下不享有收益權。兩相對比，案涉房屋使用權在權利內容上大于居住權。從價值取向看，楊某陳述，保留房屋使用權是為了讓馮某在離婚后有個落腳點，保障馮某的基本生活居住利益，這也正與居住權制度在法制史上的創(chuàng)設目的相吻合。再次，案涉房屋使用權的約定內容符合居住權的設立要件。馮某、楊某在協(xié)議中對房屋使用權人的姓名、住宅的位置、居住條件和期限都進行了明確約定，符合民法典中居住權設立要件的規(guī)定。關于馮某的居住區(qū)域，雖然調解協(xié)議未限制馮某對房屋的使用范圍，但楊某在再婚前同樣可以使用閣樓，考慮到楊某至今未再婚且表示不放棄閣樓的使用權，為確保馮某的居住權范圍與楊某的使用范圍不相沖突，因此馮某的居住權范圍限定為房屋內除閣樓以外的其他區(qū)域。該居住權范圍的限制不影響馮某依據(jù)協(xié)議約定享有的對閣樓的收益權，且如果楊某再婚，馮某有權主張變更居住區(qū)域。關于居住權的期限，按照調解協(xié)議的約定，馮某享有終身居住權。

    關于馮某的家庭成員能否共同居住，本院認為，居住權人的親屬亦享有居住利益。居住權的功能在于滿足生活居住的需要，自然應當包括家庭生活，因而，居住權人的家庭成員亦應當享有居住利益。

    關于能否以其他房屋替代設立居住權，本院認為，不能以馮小小購買的非住宅商品房替代案涉房屋設立居住權。理由如下：首先，馮某明確表示不同意以其他房屋替代履行。其次，居住權的客體是住宅，住宅只能是用于居住的房屋，包括但不限于住宅商品房、經(jīng)濟適用房、共有產權房、農村宅基地房屋等，對于非用于居住的商鋪、廠房、辦公樓等，原則上不能設立居住權。再次，從客觀上看，馮小小購買的房屋面積僅有四十余平方米，與案涉房屋面積九十余平方米相差甚遠，不具有使用價值的可替代性。綜上，馮小小購買的非住宅商品房不具備替代履行性。

法官評析

民法典中首次將居住權設定為一項法定物權種類并對居住權的內容、設立條件等進行了具體規(guī)定。在民法典實施以前，《婚姻法司法解釋（一）》第27條關于“離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權”的規(guī)定，首次通過司法解釋為離婚案件生活困難的配偶一方的居住權提供了裁判依據(jù)。在社會生活中，親屬之間關于居住利益的約定早已有之，在民法典實施以前，人民法院也通過司法裁判的詮釋為居住權制度的建立提供了有益的實證探索。

本案的主要意義在于如何將民法典實施以前當事人約定的居住權與民法典中的居住權制度銜接起來，并經(jīng)由司法裁判細化居住權制度的應用場景，使得該項權利在實踐中落地生根。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第3條規(guī)定，民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，當時的法律、司法解釋沒有規(guī)定而民法典有規(guī)定的，可以適用民法典的規(guī)定。該條確立了新增規(guī)定溯及適用的規(guī)則，是法不溯及既往原則的重要例外情形，對于居住權制度的前后銜接有著重要意義。在具體應用時，應當圍繞居住權的設立要件逐一分析。在設立主體上，雖然居住權在多數(shù)情況下經(jīng)由所有權人與居住權人直接約定，但不能認為只限定在這兩方主體之間。居住權作為所有權人的權利保留在贈與時約定也頗為常見，因此也可能出現(xiàn)在贈與人的贈與協(xié)議中。在權利表述上，民法典之前當事人對居住權益的約定可能不是表述為居住權，此時也還是需要通過探究當事人的內心真意來確定權益內容是否與居住權重疊。在作要件分析后，對于符合居住權設立要件的約定，應當支持當事人設立居住權的請求。此外，本案在明確居住權范圍時還謹慎考慮了數(shù)人在同一房屋內享有居住權的情況，對約定的居住權范圍進行了合理調整，同時明確居住權人的家庭成員也享有相應的居住利益，詮釋了居住權制度保障生活居住需要這一核心價值。

法律條款

《中華人民共和國民法典》第三百六十六條、第三百六十七條、第三百六十八條