案情介紹

2018年6月，沈某、譚某購買房產公司開發的商品房一套。雙方約定交房日期為2020年3月底前。房產公司實際于2021年12月底交房，故沈某、譚某訴至法院，根據簽訂的補充協議約定要求房產公司支付自應交房之日起至實際交房之日止按照已付房款日萬分之一計算的逾期交房違約金并承擔相應律師費損失。

商品房買賣合同均會約定購房人的逾期交付房款責任，與之相對應的是開發商的逾期交房責任，一般是以支付逾期交房違約金的形式來承擔，計算方法通常如沈某、譚某所主張。

但案涉商品房買賣合同對逾期交房違約金的約定相當奇怪，起止時間分別是應付款期限之次日和實際金額支付應付款之日，標準是出賣人向買受人支付逾期應付款的萬分之一。

故而，房產公司認為雙方合同中并未約定逾期交房違約金，應比照同地段租金損失計算違約金。此外，房產公司另提出，案涉房屋交房延期系因疫情及市政工程施工所致，相應期限應予扣減。

根據本案的實際情況，如比照同地段租金損失計算違約金，與沈某、譚某主張的違約金計算方式相比，將減少一半違約金。

審判結果

房產公司給付沈某、譚某逾期交房違約金46320元及律師費5000元。

裁判說理

沈某、譚某與房產公司簽訂的商品房買賣合同及補充協議系雙方真實意思表示，且不違反法律禁止性規定，應屬有效，雙方理應恪守。根據補充協議之約定，房產公司應當于2020年3月30日之前向沈某、譚某交付案涉房屋，但房產公司實際于2021年12月30日交付房屋，故房產公司存在逾期交房行為，理應承擔違約責任。

雙方的爭議焦點在于：逾期交房違約金應如何計算？根據《中華人民共和國民法典》第一百四十二條、第四百六十六條規定，當事人對合同條款的理解有爭議的，有相對人的意思表示的解釋，應當按照所使用的詞句，結合相關條款、行為的性質和目的、習慣以及誠信原則，確定意思表示的含義。雖雙方商品房買賣合同違約金條款中關于出賣人的逾期交房違約責任的起止時間表述為自本合同規定的應付款期限之次日至實際金額支付之日，但法院注意到在該商品房買賣合同項下出賣人并無款項交付義務，考慮到出賣人的合同義務為交付房屋，且該違約金條款亦約定在出賣人的交付責任大項之下，根據合同的上下文文義，該起止時間應當解釋為在出賣人應交付次日至實際交付之日。至于計算標準，因該條款的第一項“逾期在180日之內”的情形中已經明確違約金按照應付款的日萬分之一計算，故雖第二項中并未約定日萬分之一，按照“舉輕以明重”的原則，在逾期超出180日的情況下亦應按照日萬分之一的標準計算。至于計算基數，同前所述，應當按照已付房款計算。根據《中華人民共和國民法典》第五百九十條規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外。因在案涉合同履行過程中，遇到新冠疫情導致房產公司無法施工，新冠疫情的發生系不由房產公司控制，也無法避免、無法預見的不可抗力，根據合同約定，相應的期限應當扣除。法院現根據江蘇省疫情防控相關通知并結合建筑業復工的特殊性酌情扣除60天。以上，法院現認定逾期交房違約金按照實際已付房款800000元為基數，按照日萬分之一計算579天為46320元。至于沈某、譚某主張的律師費，因雙方簽訂的補充協議中對此有明確約定，且沈某、譚某主張的金額亦屬合理，故法院對律師費5000元予以支持。至于房產公司辯稱因市政施工導致其無法施工，相應期限應當扣減的意見，因房產公司未能提供充分證據證明確存在市政施工，且即便存在市政施工，該市政施工的時間發生于雙方約定的交付時間之后，與本案亦無關聯，故法院對房產公司的上述辯稱意見不予采信。至于房產公司辯稱合同中并未約定逾期交房違約金的意見，與事實不符，故法院不予采信。

法官評析

根據法律規定，當事人對合同條款的理解有爭議的，有相對人的意思表示的解釋，應當按照所使用的詞句，結合相關條款、行為的性質和目的、習慣以及誠信原則，確定意思表示的含義。本案中，房產公司在案涉合同中并無應付款，而僅有交房義務，卻在逾期交房違約金條款中出現“應付款”的表述。故此處的“應付款”應結合其處于合同中出賣人交付責任大項之下的位置，與買受人的房款交付義務相對應，理解為出賣人的交房義務。此種理解既符合商品房買賣合同的慣常交易習慣，亦符合誠信原則，與買受人的義務對等，并未加重出賣人的責任。

不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不免除其違約責任。本案中出賣人遇到的新冠疫情就屬于出賣人不能預見、不能避免且不能克服的不可抗力。法院已根據新冠疫情的相關防疫政策及建筑業復工的特殊性，酌情扣減了60天。至于出賣人抗辯的逾期另一原因市政施工，本案中出賣人并未提供充分證據證明確存在市政施工，且即使存在市政施工，出賣人還需具體舉證市政施工對其交房的實質影響，市政施工是否屬于其不能預見、不能避免且不能克服的客觀情形亦有待商榷。即使市政施工確屬于不可抗力，因市政施工的時間晚于合同約定的房屋交付時間，在出賣人遲延交付后發生不可抗力的，亦不免除其違約責任。

法律條款

《中華人民共和國民法典》第一百四十二條、第四百六十六條、第五百九十條