小譚（文中均為化名）于2016年在某小區(qū)購買了一套位于一樓的商品房，收房后不久就辦理了不動產登記，此后因個人原因房屋一直處于空置狀態(tài)。小譚居住的小區(qū)物業(yè)公司多次向其催收物業(yè)費，小譚以未收房、未入住為由拒不交納。當物業(yè)公司工作人員向其解釋收費原因時，小譚又以小區(qū)環(huán)境雜草叢生、房屋存在質量問題等，回懟物業(yè)服務差勁。多次協(xié)商無果后，某物業(yè)公司遂一紙訴狀將小譚訴至法院，近日，句容市人民法院審結了該起物業(yè)服務合同糾紛，認為小譚應依約支付物業(yè)費，于是判決支持物業(yè)公司的訴請。

法院經審理查明，2016年，小譚購買了位于句容市某小區(qū)的一樓一套商品房。2016年5月開發(fā)商向小譚交付房屋。交付房屋次月，小譚辦理了房屋產權登記。交房時，某物業(yè)公司與小譚簽訂了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，雙方約定了各自的權利義務，物業(yè)管理服務內容及質量標準、物業(yè)管理費用、違約責任等。其中關于物業(yè)服務費用，雙方約定為：物業(yè)公司從《收樓通知書》掛號寄出的第十五天，開始計收物業(yè)管理費，第一次辦理入住手續(xù)當日預交半年公共性服務費；第二次起每三個月預收一次。空置物業(yè)按有關規(guī)定：小譚辦理入住手續(xù)后長期（六個月以上）不入住或不使用的空置物業(yè)，小譚應事先向物業(yè)公司提出書面申請，經批準后，按物業(yè)公共性服務費標準的70%交納空置物業(yè)公共性服務管理費。如政府文件有變動，屆時收費標準按照政府有關文件規(guī)定執(zhí)行。其他收費標準參照政府指導價格而定。小譚（或其物業(yè)使用人)逾期繳納物業(yè)管理費的，從逾期之日起按每日應交管理費的萬分之五交納滯納金。小譚收房后，房屋處于空置狀態(tài)，小譚自2016年5月起未向物業(yè)公司交納物業(yè)費用。庭審中，小譚陳述收房確認書、《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》并非其本人簽字，且房屋存在質量問題，物業(yè)服務不到位，庭院雜草叢生等。

法院審理后認為，物業(yè)服務企業(yè)的服務具有公共性，收取物業(yè)費是用于整體物業(yè)設施的維護保養(yǎng)、正常秩序維護所必需的費用，個別業(yè)主拒交物業(yè)費的行為，不僅損害了物業(yè)服務企業(yè)的利益，也損害了其他正常交費業(yè)主的利益，不利于物業(yè)整體管理。物業(yè)服務人提供的物業(yè)服務存在不足屬于合同履行瑕疵問題，不屬于根本違約，業(yè)主不能據此拒絕履行交納物業(yè)費的合同義務。業(yè)主在沒有充分證據證明物業(yè)公司存在違反合同約定的情況下，應當按照約定的標準支付相關費用。本案中，小譚辯稱其未收房，未與某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，未能舉證證明簽字非其所簽的事實，且小譚于收房次月辦理了產權登記，足見小譚已經收房，故應當按照《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》約定，給付物業(yè)服務費。

小譚辯稱房屋存在質量問題，物業(yè)公司應當履行維修義務但未進行維修，涉房屋質量問題維修義務的主體系某地產公司，應當由該公司在保修范圍內對小譚所述房屋質量問題承擔修繕義務，而并非由物業(yè)服務公司承擔。小譚辯解物業(yè)服務不到位的情況、庭院雜草叢生等，物業(yè)公司僅對小區(qū)公共綠化部分進行管理，小譚自家庭院內的雜草屬小譚管理范圍，應由小譚自行打理。小譚庭審中陳述物業(yè)公司提供的物業(yè)服務存在不足，僅屬于合同履行瑕疵問題，不屬于根本違約，小譚不能據此拒絕交納物業(yè)費。綜上，對小譚的辯稱意見不予采納。考慮到小譚長期未實際入住使用上述房屋，確定小譚按雙方協(xié)議約定，物業(yè)費按照70%計算共計八萬余元。物業(yè)公司請求按照按每日應交管理費的萬分之五支付物業(yè)費的滯納金，該標準過高，調整為以實際欠款數額為基數，按中國人民銀行發(fā)布的金融機構人民幣同期同類貸款基準利率自2016年5月起計算。

判決后，小譚不服該判決提起上訴，鎮(zhèn)江中院審理后判決：駁回上訴，維持原判。

法官說法：《中華人民共和國民法典》第九百三十七條規(guī)定，物業(yè)服務合同是物業(yè)服務人在物業(yè)服務區(qū)域內，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護等物業(yè)服務，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。物業(yè)服務企業(yè)的服務具有公共性，收取物業(yè)費是用于整體物業(yè)設施的維護保養(yǎng)、正常秩序維護所必需的費用，而非只針對個別業(yè)主服務。無論業(yè)主是否入住，即使房屋空置，也應當交納相應物業(yè)費。共有部分與專有部分具有緊密聯(lián)系，每一個業(yè)主都從物業(yè)服務企業(yè)對于共有部分的管理與保養(yǎng)中收益，物業(yè)費的交納義務對于全體業(yè)主而言是均等的。個別業(yè)主拒交物業(yè)費的行為，不僅損害了物業(yè)服務企業(yè)的利益，也損害了其他正常交費業(yè)主的利益，不利于物業(yè)整體管理。本案中，小譚雖然未實際入住，但不代表物業(yè)公司沒有按照約定提供物業(yè)服務，至于小譚自家院內長雜草，系其自行未修理所致，與物業(yè)公司無關，即使小區(qū)物業(yè)公司服務不到位，亦屬于履行瑕疵，不能排除繳費義務，因此小譚不能以未入住、自家院內長雜草、物業(yè)服務不到位為由拒交物業(yè)費。