不是村集體經濟組織成員,當年簽訂的宅基地轉讓協議被認定無效,但已經在村里居住生活了16年,這些痕跡要被“清零”嗎?房子還能繼續住嗎?近日,隨著南通市中級人民法院裁判文書的送達,這起宅基地使用權糾紛案落下帷幕,法院在認定宅基地轉讓協議無效的前提下,判決駁回了原告方要求返還案涉宅基地使用權的訴訟請求。

顧某夫婦育有三子,分別是顧大、顧二、顧三,祖居海安市某村。顧大成年后應征入伍,轉為非農業戶口,后一直居住生活在南京。顧某夫婦居住于顧二樓房北側的平房內。

2005年,因城市建設需要,顧二、顧三的住房涉及拆遷,二人均獨自與拆遷機構簽訂了安置補償協議。對于顧某夫婦居住的平房的拆遷安置事宜,經過顧某家庭有關成員協商,并征得拆遷機構同意,最終由顧大作為被拆遷人與拆遷機構簽訂了房屋拆遷貨幣安置補償協議。

簽訂上述協議后,顧大獲得了一處宅基地,隨后通過他人介紹,與李某協商轉讓該宅基地。2005年6月30日,顧大作為轉讓方與受讓方李某簽訂協議書,李某當日即足額給付顧大宅基地轉讓費。此后,李某以顧大的名義在案涉宅基地上出資建房,并居住、生活,至今已16年。

現顧某夫婦、顧大與李某因上述宅基地轉讓協議發生爭議,請求確認轉讓協議無效,并請求李某返還案涉宅基地使用權。

海安法院經審理認為,農村宅基地屬于農民集體所有,享有宅基地使用權必須具備集體經濟組織成員身份。李某并非案涉宅基地的村集體經濟組織成員,不符合受讓案涉宅基地的主體身份條件,故案涉協議書本質上屬于宅基地使用權轉讓協議,違反了法律的強制性規定,應當屬于無效。

但顧大與李某在簽訂案涉宅基地轉讓協議時均為完全民事行為能力人,所訂立的協議書系各自真實意思表示,李某也已按約及時足額支付了轉讓款,且李某已在該宅基地上建房并居住生活多年至今,建立了緊密穩定的生活聯系。李某占用案涉宅基地,雖侵害了顧某夫婦、顧大的宅基地使用權,但根據李某與顧大簽訂的宅基地轉讓協議書,李某為此已支付了對價,且該狀態持續多年,顧某夫婦應當明知,并在相當長的時期內未提出異議,現其再行要求李某承擔侵權責任,難以支持。綜上,海安法院判決顧大與李某于2005年6月30日簽訂的轉讓宅基地的協議書無效,并駁回顧某夫婦、顧大要求返還宅基地使用權的訴訟請求。

一審判決后,顧某夫婦、顧大不服,提起上訴。南通市中級人民法院經審理認為,一審判決認定事實清楚,適用法律正確,依法駁回上訴,維持原判。(文中人名均系化名)

盡管案涉宅基地轉讓合同無效,但從雙方現實情況出發,本著“尊重歷史、照顧現實”的原則,從有利于維護交易安全、誠實守信原則出發,為維護農村生活秩序穩定,案涉宅基地并無返還的必要。