案情介紹

2016年6月29日，馬某夫妻與陶某夫妻簽訂一份《個人房屋轉讓買賣合同》，約定由馬某夫妻以19萬元購買陶某夫妻名下的一套安置房，但因該房屋尚未符合上市交易條件，雙方就在合同中約定了待房屋符合過戶條件時，由陶某夫妻配合辦理過戶登記手續。合同簽訂后，馬某夫妻按約支付了購房款，陶某夫妻亦交付了房屋。2017年4月13日，陶某夫妻在辦理了上述房屋的不動產登記權屬證書后，因結欠債權人吳某借款未還，故在未告知馬某夫妻的情況下，在房屋上設立了權利人為吳某的抵押權。吳某的債權經生效判決確認后，因馬某夫妻未能履行還款義務，吳某遂申請強制執行，并在執行程序中申請查封了該房屋，擬進行拍賣處置。

另一方面，馬某夫妻在房屋符合上市交易條件后，卻一直未能找到陶某夫妻辦理房屋的過戶登記手續，后向法院起訴要求陶某夫妻繼續履行合同并配合辦理過戶登記，被告知房屋上早已設立了抵押權。馬某夫妻認為自己的購房行為發生在吳某設立抵押權之前，并已經實際占有使用房屋，對房屋享有所有權，而吳某在對房屋設立抵押權時沒有實際查看房屋，不是善意相對人，抵押權不能成立，因此提出執行異議之訴，要求不得執行該房屋并確認由他們夫妻倆作為房屋的所有權人。

判決結果

駁回馬某、闕某的訴訟請求

裁判說理

首先，關于房屋上的抵押權效力問題。馬某夫妻提出因吳某在設立抵押權時未進行實地查看，故其非善意第三人，抵押權沒有依法成立的主張不能成立。因該房屋系登記在陶某夫妻名下，吳某在簽訂抵押合同時即使未進行實地查看，也不能據此認定吳某非善意第三人，現吳某對該房屋的抵押權已經辦理登記，而現有證據也不能證實吳某設立該抵押權時存在與債務人陶某夫妻惡意串通等非善意的情形，因此馬某夫妻的該主張不能成立。

其次，馬某夫妻與陶某夫妻已經簽訂合法有效的買賣合同、支付全部購房款并實際占有使用房屋，但因尚未依照法律規定辦理不動產過戶登記手續，故二人對該房屋僅享有物權期待權，并不享有所有權。而吳某對該房屋享有已登記設立的抵押權。但馬某夫妻對該房屋享有的物權期待權不能優先于吳某的抵押權予以保護：第一，吳某對房屋享有的抵押權系物權，而馬某夫妻享有的物權期待權本質上仍為債權，根據“物權優先于債權”的基本原則，抵押權人的權利應優先于買受人的權利，因此馬某夫妻要求在物權期待權與抵押權沖突時優先保護其享有的物權期待權缺乏法律依據；第二，依照我國現行法律規定，只有當買受人符合商品房消費者的情形時，基于對消費者生存權這一更高價值的維護，才一定程度上賦予消費者對買受房屋的物權期待權可以優先于抵押權予以保護的例外情形。該特例在《執行異議復議規定》第二十九條中進行了規定，但從查明的事實來看，馬某夫妻所購房屋并非二人唯一居住用房，故二人也不符合生存權保護的例外情形；第三，關于馬某夫妻提出其對房屋享有的權利符合《執行異議復議規定》第二十八條的情形要求排除抵押權人強制執行的主張亦不能成立，《執行異議復議規定》第二十八條是就無過錯的一般不動產買受人之物權期待權排除一般金錢債權執行的規定，而本案中，馬某夫妻是要據此排除抵押權人的優先受償權，在不符合消費者生存權保護條件的情形下，該條在本案中也并無適用空間。

最終，法院判決駁回馬某夫妻的訴訟請求。

法官評析

安置房買賣因存在上市交易的政策限制問題，在實踐中常常出現安置房因未滿安置年限不能辦理過戶登記的情況，由此給買賣安置房的交易行為帶來諸多風險，如在辦理過戶時發現房屋被法院查封、出賣人在房屋上設立了其他債權人的抵押權等，導致買受人的權利實現受阻。而目前的法律規定及審判實踐中，無過錯安置房買受人的物權期待權在符合《執行異議復議規定》第二十八條規定的在法院查封前簽訂有效房屋買賣合同并合法占有不動產、已支付全部價款且非因買受人自身原因未辦理過戶登記這四個條件的情形下，也僅有可能排除一般金錢債權人對房屋的強制執行，但若房屋上設立有合法成立并生效的抵押權，基于“物權優先于債權”的基本原則，在不符合消費者生存權的例外保護的情形下，如本案所述情形，買受人的物權期待權是無法優先于抵押權予以保護的。

因此，在安置房買賣交易中，一定要具體落實安置房是否符合上市交易條件、能否在交易中及時完成過戶以及房屋上是否存在其他權利瑕疵等可能阻礙過戶登記的情況，盡量避免交易風險。