小李夫婦在某小區購買了一套房產，簽訂房屋買賣合同時與小區物業公司簽訂了物業服務合同。因房屋存在質量問題，小李夫婦一直與開發商協商處理維修事宜，但一年多過去了，仍然沒有進展?？尚^物業等不急了，一直催著要求小李一家支付房屋空置物業費。小李夫婦認為房屋存在問題，鑰匙至今未交，不同意支付物業費，而物業公司認為，小李是否入住并不影響物業費交納，經多次協商無果后，物業公司遂一紙訴狀將小李夫婦共同訴至法院，要求支付物業費及違約金。近日，句容市人民法院審結了該起物業服務合同糾紛，認為訴爭房屋未交付，于是判決駁回了物業公司的全部訴求。

法院經審理查明，2018年9月，開發商與原告物業公司簽訂《前期物業服務合同》，合同約定，物業基本情況、物業名稱、物業類型、、坐落位置、建筑面積等。在本物業管理區域內，乙方提供的前期物業管理服務。

2021年2月被告小李夫婦與開發商訂《商品房買賣合同》一份，由被告向開發商購買位于某小區精裝修商品房一套，2022年2月，被告按約足額支付了購房款。

2021年2月，原、被告簽訂《前期物業服務合同》，合同約定，就被告已購買的由開發商負責開發建設的商品住宅區中的某小區商品房一套交付后由被告提供的物業服務事宜達成一致。被告同意建設單位按照法律、法規和有關規定，選聘原告對園區實施前期物業管理服務，授權原告代為查驗園區的物業共用部分、共用設施設備。原告提供的前期物業管理服務包括以下內容：房屋建筑共用部分的維護和管理服務、共用設施設備的維護和管理服務、協助有關部門維護管理公共區域的供電、供水、供氣、通信、有限電視等設施設備、公共綠化與園藝小品的養護和管理服務以及交通與車輛停放秩序的管理服務等內容在內的物業管理服務。物業費采取包干制，被告交納物業費的方式、標準按該物業的房屋建筑面積（建筑面積是指該物業的套內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和）每月每平方米元計收。按上述計算方式、標準、被告應按兩元/月向原告交納物業服務費。物業服務費、協議約定的各項分攤費用按約定由被告交納，若被告與物業使用人約定由物業使用人交納的，從其約定，若物業使用人逾期交納的，被告負連帶責任。被告或物業使用人逾期交納物業服務費、協議約定的各項分攤費用的，從逾期之日的次月1日起每日按應付費用的3‰交納違約金；情節嚴重的，原告可依法向人民法院起訴。協議經原、被告雙方簽署后生效，至園區內全體業主依法選聘物業服務企業并與其簽訂的物業服務合同生效時，協議自動終止。

2021年3月，經開發商通知，被告到場對所購房屋進行驗收，驗收后被告向開發商提出二十余處待整改問題，且當場沒有辦理收樓手續（沒有簽字也沒有領取鑰匙）。后被告方分別于2021年4月、5月向開發商客服部發送了主題為“某小區精裝問題嚴重”的電子郵件，開發商工作人員就上述問題也通過郵件形式與被告方進行了回復溝通，但雙方至今未辦妥實際收樓手續，被告也一直未向原告交納物業費。

法院審理后認為，根據國務院《物業管理條例》第四十一條規定，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位交納。本案中，原、被告簽訂的《前期物業服務合同》約定產生物業費條件是案涉房屋已經交付給被告，雖然被告在房屋交付期間到過案涉房屋，但在辦理收房交接手續前，被告向開發商提出二十余處待整改問題而未收房，開發商與被告尚未完成業主入住交接，且被告亦未取得房屋鑰匙。原告主張只要開發商通知了業主收樓，是否完成房屋交接不影響物業費交納，沒有法律依據，不予支持。

判決后，原、被告均未上訴，案件目前已生效。

法官說法：《中華人民共和國民法典》第九百三十七條規定，物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。第九百三十九條，建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人員訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。本案中，物業公司的服務具有公共性，收取物業費是用于整體物業設施的維護保養、正常秩序維護所必需的費用，小李夫婦與物業公司簽訂了物業服務合同，雙方就應依約履行各自義務，即物業公依約對小區提供服務，小李夫婦也應依支付服務費。

但該物業服務合同的前提條件是房屋已交付給買受人。國務院《物業管理條例》第四十一條第二款規定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位交納。小李夫婦辦理房屋交接手續時，因房屋存在待整改問題一直未能與開發商辦理正式交房手續，在小李夫婦未入住，未領取房屋鑰匙前，相關的物業費應由開發商承擔，物業公司辯解業主是否收房不影響物業費交納，沒有合同依據和法律依據，侵害了業主權利，對業主沒有法律約束力。