小虹向開發(fā)商購買商品房，并簽訂了買房合同（文中均為化名），開發(fā)商承諾年后交房。因新冠疫情影響，直至二年后小虹才辦理收房手續(xù)。入住小區(qū)后，小虹還發(fā)現(xiàn)電梯非約定品牌電梯。小虹要求開發(fā)商擔(dān)責(zé)，開發(fā)商辯解延期交房系疫情導(dǎo)致的不可抗力，電梯品牌也符合約定，不同意承擔(dān)違約責(zé)任。雙方多次協(xié)商無果后，小虹遂一紙訴狀將開發(fā)商訴至法院，要求依約承擔(dān)延期交房違約金三萬余元，更換樓層電梯。近日，句容市人民法院審結(jié)了該起商品房買賣合同糾紛，并判決支持了小虹的部分訴訟請求。

法院經(jīng)審理查明，2020年3月，原告小虹與被告某開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議一份，約定原告購買被告開發(fā)的位于某小區(qū)商品房一套，建筑面積為一百余平方米，房屋總價款為九十余萬元。被告應(yīng)在2021年5月將取得《新建商品住房交付使用核查意見書》并符合合同約定的商品房交付原告使用。被告如未按合同規(guī)定的期間交付商品房，則按下列方式處理：1.逾期不超過180日，自最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按日向買受人支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；2.逾期超過180日后，原告有權(quán)解除合同。原告解除合同的，被告應(yīng)當(dāng)自原告解除合同通知到達(dá)之日起90天內(nèi)退還全部已付款，并按原告累計已付款的10%向原告支付違約金，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房價款萬分之二的違約金。合同另約定，如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，被告可據(jù)實予以延期：1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；2.政府行為、社會行為或重大技術(shù)障礙問題；3.勘察部門未發(fā)現(xiàn)的復(fù)雜的地理情況；4.發(fā)生如“非典”等重大公共傳染性疫情的；5.因降雨、大風(fēng)等惡劣天氣原因?qū)е率┕o法正常進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)按照天氣原因的天數(shù)相應(yīng)的順延交付。另，合同附件三約定電梯為日某品牌電梯，合同所附補(bǔ)充協(xié)議第九條約定，出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)，出賣人以同等或更高品質(zhì)的材料、設(shè)備替代的，視為符合雙方約定標(biāo)準(zhǔn)。合同簽訂后，原告支付了全部購房款。

因新冠肺炎疫情影響，江蘇省啟動突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級響應(yīng)，實行最嚴(yán)格的科學(xué)防控措施。江蘇省政府辦公廳發(fā)布關(guān)于延遲企業(yè)復(fù)工的通知，要求省內(nèi)各企業(yè)延期復(fù)工。2021年3月份，被告向原告郵寄順延交付通知書，載明因受新冠肺炎疫情影響，原告購買的案涉房屋將順延交付。2021年12月，被告向原告發(fā)送收樓通知書，原告于2021年12月辦理了案涉房屋的收房手續(xù)。另，涉案小區(qū)所安裝使用的電梯為非約定品牌電梯。

法院審理后認(rèn)為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容條款未違反國家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,合法有效,應(yīng)予確認(rèn)。合同簽訂后,雙方應(yīng)按合同約定履行各自的權(quán)利和義務(wù)。本案原告已按約支付全部購房款，履行了合同義務(wù)，被告作為出賣人理應(yīng)按照合同約定及時交付房屋，現(xiàn)被告逾期交房，依法應(yīng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任。新冠肺炎疫情屬于突發(fā)的公共衛(wèi)生事件，具有突發(fā)性、難以預(yù)料性，存在不能避免和不能克服的客觀情況，已構(gòu)成《中華人民共和國民法典》第一百八十條第二款規(guī)定的不可抗力，應(yīng)當(dāng)酌情減輕被告的違約責(zé)任。對此酌定減少被告承擔(dān)90日的逾期交房天數(shù)。結(jié)合雙方約定的交房日期、原告可以收房的時間，扣除90天后，確定被告逾期交房的天數(shù)為114天。根據(jù)案涉《商品房買賣合同》的約定，被告應(yīng)按日向原告支付已付清房價款萬分之一的違約金，經(jīng)計算，被告應(yīng)支付原告的違約金數(shù)額為一萬余元。雖然案涉買賣合同附件明確約定了電梯品牌為某品牌電梯，但補(bǔ)充協(xié)議中同時也約定了出賣人可以以同等或更高品質(zhì)的材料、設(shè)備替代，且雙方僅僅對品牌進(jìn)行了約定，并無電梯具體型號的約定。考慮到電梯的定制、拆除、更換需要較長時間, 電梯并非原告單獨所有，若以不是約定品牌為由予以更換,勢必影響全體業(yè)主的正常生活，同時，被告實際安裝的某品牌電梯亦系正規(guī)電梯生產(chǎn)廠家生產(chǎn), 已經(jīng)相關(guān)部門檢測合格并交付使用,原告主張更換電梯缺乏必要性。綜合考慮現(xiàn)實情況、衡量各方權(quán)益,對原告主張被告按照合同約定的品牌更換電梯的訴訟請求,不予支持。

判決后，原、被告均未上訴，案件已生效。

法官說法：開發(fā)商逾期交房，應(yīng)當(dāng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，但若逾期交付發(fā)生在疫情防控期間，開發(fā)商如何承擔(dān)違約責(zé)任。因新冠肺炎疫情屬于不能預(yù)見、不可避免并不能克服的不可抗力，依照《中華人民共和國民法典》第一百八十條規(guī)定，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除責(zé)任。也就說原本延期交房開發(fā)商本應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但由于新冠肺炎疫情這個不可抗力非開發(fā)商所能預(yù)料，因此合同規(guī)定的責(zé)任會部分或全部免除。對于新冠疫情屬于不可抗力免責(zé)，雙方均無異議，有爭議的是逾期天數(shù)如何計算，司法實踐中，一般以90天為宜，即減少被告承擔(dān)90日的逾期交房天數(shù)來確定逾期交房天數(shù)。值得注意的是，開發(fā)商主張因不可抗力延期交房，還需提供證明材料予以證實方能免責(zé)；如不能充分證明延期交房系不可抗力導(dǎo)致，仍需承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。