2018年7月，某餐飲公司與某置業(yè)公司簽訂《租賃合同》，合同約定：置業(yè)公司將其名下三間商鋪出租于餐飲公司，租期5年，租金先付后租。餐飲公司保證全年開門營(yíng)業(yè)，置業(yè)公司保證出租商鋪始終處于適租狀態(tài)，不存在影響承租人正常使用的不利因素。無(wú)正當(dāng)理由，雙方均不得單方解除合同。2020年8月，置業(yè)公司向包括餐飲公司在內(nèi)的其他商戶發(fā)函通知：因調(diào)整升級(jí)，將對(duì)進(jìn)行全封閉裝修升級(jí)，裝修時(shí)間約三個(gè)月。2020年11月，置業(yè)公司向餐飲公司發(fā)函：因經(jīng)營(yíng)調(diào)整，將解除與你方的租賃合同，現(xiàn)提前三個(gè)月通知你方，請(qǐng)你方于2021年3月前遷出商鋪，并恢復(fù)原狀歸還我司。

2020年9月，餐飲公司起訴置業(yè)公司，要求其賠償因置業(yè)公司整體裝修造成的營(yíng)業(yè)損失80萬(wàn)。審理中法院查明，從2020年3月開始，置業(yè)公司開始對(duì)包括餐飲公司在內(nèi)的商鋪進(jìn)行小規(guī)模裝修，至2020年5月開始大規(guī)模裝修，商鋪內(nèi)部大部分已拆除，進(jìn)出受限，整個(gè)裝修約持續(xù)至2021年7月。餐飲公司承租的地點(diǎn)位于商鋪中間，非有獨(dú)立出入口，整體環(huán)境臟亂，目前已停業(yè)。餐飲公司在庭審中向法院認(rèn)可《租賃合同》已于2021年1月解除。

問(wèn)題：置業(yè)公司是否存在違約行為，其可否通過(guò)發(fā)函形式單方面解除租賃合同？對(duì)于置業(yè)公司持續(xù)裝修商鋪，餐飲公司能否以無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目為由主張損失？

【法官說(shuō)法】

首先，《民法典》規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。根據(jù)法律規(guī)定，置業(yè)公司在合同履行過(guò)程中存在違約。本案中，根據(jù)《租賃合同》的約定：“無(wú)正當(dāng)理由，雙方均不得單方解除合同”，故置業(yè)公司無(wú)單方面或任意的合同解除權(quán)，置業(yè)公司發(fā)函要求解除《租賃合同》并不產(chǎn)生合同解除的法律效果，其行為構(gòu)成違約。

其次，《民法典》規(guī)定，合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。本案中，置業(yè)公司對(duì)出租商鋪的持續(xù)裝修行為，已違反了《租賃合同》“出租人應(yīng)確保租賃房屋處理適租狀態(tài)”的約定，餐飲公司作為餐飲店，無(wú)法在此環(huán)境下正常經(jīng)營(yíng)，置業(yè)公司已導(dǎo)致租賃合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故置業(yè)公司對(duì)此應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償餐飲公司相應(yīng)的相應(yīng)損失。