2016年2月，被告租用原告坐落于海門街道某處的門面房，并簽訂房屋租賃合同對租賃期限、租金數額、違約責任等進行了約定。同時約定，被告須于每年的1月15日前付清下一年度租金。之后，原、被告均按約履行了合同義務。自2020年1月10日起，原告向被告多次催要第五年度即2020年2月至2021年2月的租金，但被告一直以疫情期間資金周轉困難為由拒付。2021年2月租賃期間屆滿，被告將原門面設備、設施轉讓給案外人使用，并與原告協商一致將10000元轉讓費在原告欠付的租金中抵扣。

為此，原告訴至海門法院要求被告支付第五年度的房租并按照合同約定的年租金的20%計付違約金，同時要求被告賠償遲延支付租金期間的利息損失。被告辯稱，因新冠疫情原因，租賃店鋪直至2020年5月都未能正常營業，系不可抗力造成，要求減免租金。

海門法院審理后認為，2020年1月爆發的新冠肺炎疫情屬于不可預見、不能避免且不能克服的突發公共衛生事件，系法律規定的不可抗力情形。被告承租案涉房屋用于餐飲服務經營，受疫情防控措施影響，營業收入減少。但在疫情得到有效控制后，被告仍逾期支付租金，其行為已構成違約，應當承擔支付租金、賠償損失的違約責任。考慮到當地疫情情況對被告經營活動的影響，該院依據公平原則，酌定減免被告一個月的租金，并將合同約定的違約金計算方式變更為自2020年3月15日起按照一年期貸款市場報價利率計算。對于原告要求被告同時支付違約金和遲延支付租金期間的利息損失即違約損害賠償，該院認為，在性質上，違約金就是違約損害賠償的“預先約定”。案涉租賃合同已約定了違約金，被告違約后，原告只能請求被告按約支付違約金，不能同時主張違約損害賠償。因此，被告應按照該院變更的違約金計算標準及起算時間向原告支付違約金。

法官點評：

新冠肺炎疫情爆發的這兩年多，因受疫情直接影響而產生的民事案件大量增多。特別是在房屋租賃合同糾紛中，被告以受疫情及防控措施影響為由抗辯的情況屢見不鮮。最高人民法院亦先后三次發布了關于審理涉新冠肺炎疫情民事案件的指導意見，從基本審理思路、原則到具體案件類型處理方式都給出了意見，確保了裁判標準的統一。

《民法典》第五百九十條第一款規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響部分或者全部免除責任……《最高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（一）》第3條規定，受疫情或者疫情防控措施直接影響而產生的合同糾紛案件，除當事人另有約定外，在適用法律時，應當綜合考量疫情對不同地區、不同行業、不同案件的影響，準確把握疫情或者疫情防控措施與合同不能履行之間的因果關系和原因力大小，按照以下以下規則處理：……疫情或者疫情防控措施僅導致合同履行困難的，當事人可以重新協商；能夠繼續履行的，人民法院應當切實加強調解工作，積極引導當事人繼續履行……繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平，其請求變更合同履行期限、履行方式、價款數額等的，人民法院應當結合案件實際情況決定是否予以支持。

該案中，原告承租的房屋用于餐飲經營，受疫情及防控措施直接影響較大，導致其營業收入明顯減少、資金周轉困難，符合不可抗力的法定要件。如果繼續按照原合同要求被告履行付款義務，對其明顯不公平，故該院酌情變更合同內容，綜合考量案涉合同履行期間的當地疫情及防控措施對被告營業的影響程度，根據公平原則判決減免了被告的部分租金支付義務。但在疫情影響消除后，被告依然未按約支付租金，其行為已構成違約，仍應當承擔相應的違約責任。