房屋連環買賣,簽訂的過戶合同竟為無效?
作者:無錫市錫山區人民法院 謝妍 發布時間:2022-06-23 瀏覽次數:5001
案情介紹
2010年,家住東北塘街道的王某因家中老宅拆遷在W小區安置了三套拆遷安置房。拿房后幾個月,王某就與孟某簽訂房屋買賣合同,約定王某將W小區602室房屋以總房款為23萬元的價格賣給孟某。協議簽訂后,孟某一次性付完房款23萬元,王某將該房屋及車庫交付孟某居住、使用。2016年3月,孟某與薛某簽訂房屋轉讓協議,約定孟某將上述房屋出賣給薛某,房款為332000元。合同簽訂后,薛某付清了房款,孟某交付了房屋。為了方便房屋的過戶,2016年6月5日,薛某經孟某介紹與王某簽訂房屋購買協議,約定王某將W小區602室房屋出賣給薛某,房價款為332000元。因王某暫無房產證、土地證,一時無法辦理過戶領證手續,為確保薛某的權益,付款、交房協議成立后,王某承諾房產及土地歸薛某所有。該房屋轉讓協議尾部另注明房款于2016年6月5日全部付清。2016年下半年,該房屋滿足過戶條件。薛某多次要求王某過戶,但王某不予配合。薛某則將王某訴至法院,要求王某配合過戶。
審判結果
駁回薛某的訴訟請求。
裁判說理
惡意串通,損害國家利益的合同無效。本案中,王某將涉案房屋出賣給孟某,后孟某又將該房屋出賣給薛某,該房屋實際上經過了兩次買賣,依法應當繳納兩次稅費。現薛某為了房屋過戶之需與王某簽訂房屋買賣合同,約定由王某直接將房屋過戶給薛某,該行為損害了國家利益,應屬無效,故現薛某訴至法院要求王某配合過戶并賠償損失的訴訟請求,于法無據,法院不予支持。
法官評析
所謂房屋連環買賣是指在買受人還未完成房屋產權變更登記前又將房屋出賣給次買受人的行為。本案所涉及的問題是最后一手買受人依據其與原房屋所有權人簽訂的房屋買賣合同要求原房屋所有權人辦理過戶的訴訟請求能否得到法院支持。因最后一手買受人與原房屋所有權人簽訂的合同中明確約定了過戶義務,故從房屋買賣合同本身看最后一手買受人的訴訟請求似乎應當得到法院支持,但司法實踐中,合同效力問題是法院應當主動審核的問題之一。最后一手買受人的起訴能夠勝訴的前提是其與原房屋所有權人簽訂的房屋買賣合同合法有效。
關于合同效力問題,《中華人民共和國民法典》第一百五十四條以及《中華人民共和國合同法》第五十二條規定了惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。惡意串通導致合同無效的構成要件有二,一是存在惡意串通的情形;二是損害國家利益。關于構成要件一,本案中,W小區602室房屋在2010年4月13日由原房屋所有權人王某出賣給了孟某,后該房屋在2016年3月由孟某出賣給了薛某,薛某向孟某支付了全部購房款。雖薛某與王某簽訂了房屋買賣合同,但實際上雙方并無買賣案涉房屋的合意,也無向王某交付購房款的事實。其二人簽訂房屋買賣合同僅為了過戶,故應當認定為惡意串通。關于構成要件二,如前所述,案涉房屋事實上發生了兩次買賣行為。而根據2020年8月1日施行的《中華人民共和國契稅法》以及在此之前施行的《中華人民共和國契稅暫行條例》之規定:“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人,應當依照本法規定繳納契稅。”案涉房屋發生了兩次轉移,應當繳納兩次契稅即孟某、薛某應當在過戶時分別繳納契稅。現薛某與王某簽訂房屋買賣合同要求王某直接向其過戶實際上將導致國家契稅收入受損,即損害了國家利益。綜上,本院認定薛某與王某簽訂的房屋買賣合同無效,駁回了薛某的訴訟請求。