王某購買的某開發商商品房經驗收合格后交付使用，入住十余年后，近幾年常發生入戶自來水管爆裂問題，王某多次維修均無法解決，經向專業人士咨詢，王某發現根本問題是水管未達國標所致。王某將該問題反饋至開發商，開發商辯解案涉商品房已交付使用十余年，水管超過保修期，開發商早已不存在維修義務，不同意賠償。經多次協商無果后，王某將某開發商訴至法院，要求將案涉水管全部更換為合格產品，賠償王某損失5萬余元。近日，句容市人民法院審結案了該起財產損害賠償糾紛一案，認為涉案房屋早已超過法律規定及合同約定保修期，原告訴請沒有依據，于是判決駁回了王某訴訟請求。

法院經審理查明，2005年11月，原告王某與被告某開發商簽訂《售房合同書》，由原告向被告購買市某小區房屋一套，雙方約定，被告商品房經質檢部門驗收合格后方可出售，從原告接收商品房開始，被告負責按建筑規范要求，主要結構保修兩年。雙方還對房款價款、付款方式、違約責任等進行了約定。后原告依法取得案涉房屋的產權證書。訴爭房屋的竣工驗收證明書載明：“該工程的報建、施工許可證的申請等前期手續齊全，均符合基本建設程序，無違規違法行為，原材料均有見證取樣，經檢測合格，所有分部、分項工程均按規定報驗，經檢查合格，水電、門窗的施工符合設計要求，均按規定檢測合格，整個工程的實體與圖紙相符，觀感良好，質量控制資料齊全，各項安全和使用功能均檢測合格或試驗符合要求。該工程滿足結構安全和使用功能的要求，可以交付使用。”

庭審中，原告陳述案涉房屋的入戶自來水管從2018年起多次發生爆裂，其認為案涉房屋入戶自來水水管不符合質量要求，故向法院提起訴訟，要求判如所請。

法院審理后認為，原、被告簽訂的案涉售房合同書系雙方當事人的真實意思表示，內容亦不違反法律、行政法規的規定，合法有效。根據被告提供的案涉樓棟的竣工驗收備案表，可以確認被告已經將符合交付條件的房屋交付原告使用。對于房屋在使用過程中出現的質量問題，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條第二款規定, 交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。依據上述規定,若案涉房屋存在質量問題,則出賣人僅在保修期范圍內承擔修復責任,除非是在保修期內出現質量問題而出賣人拒絕修復或拖延修復。根據原告在庭審中的陳述，案涉房屋第一次出現水管爆裂是在五年前，此時距離原告收房時間已達十二年之久，依據《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條規定，案涉房屋早已超過了法律規定及合同約定的保修期，現原告訴請要求被告對已超過保修期范圍的工程進行維修更換并承擔因水管爆裂給其造成的損失既無合同依據,又無法律根據，故對原告的訴訟請求，不予支持。

判決后，原告不服提起上訴，鎮江市中級人民法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

法官說法：《中華人民共和國民法典》第六百二十一條第二款規定，當事人沒有約定檢驗期限的，買受人應當在發現或者應當發現標的物的數量或者質量不符合約定的合同期限內通知出賣人。買受人在合理期限內未通知或者自收到標的物之日起二年內未通知出賣人的，視為標的物的數量或者質量符合約定；但是，對標的物具有質量保證期的，適用質量保證期，不適用該二年的規定。中華人民共和國建設部頒布的《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條規定，在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：一地基基礎和主體機構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；二屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；三供熱與供冷系統，為兩個采暖期、供冷期；四電氣系統、給配水管道、設備安裝為2年；五裝修工程為2年。其他下項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條第二款規定, 交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。

在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。

本案中，若案涉房屋存在質量問題,則出賣人僅在保修期范圍內承擔修復、賠償責任。王某與開發商于2005年11月簽訂購房合同，由王某購買案涉房屋，而王某陳述案涉房屋水管自2018年多次發生爆裂，距離王某買房已相差十年之久，已遠超行政法規規定的2年保修期。在這種情況下，王某要求開發商更換存在質量問題的入戶水管，并賠償水管爆裂而造成的其他財產損失的請求，于法無據，不應獲得支持。

住有所居、安居宜居，是萬千家庭的共同心愿。商品房買賣動輒十幾百萬，普通家庭要舉全家或幾代人之力才能勉強負擔。商品房質量直接關系千家萬戶的居住體驗，關系人民群眾的安居幸福感。業主在購買房屋入住后，要及時查驗，如發現問題，應盡可能減少損失的擴大，并要求開發商維修或自行委托他人修復，保留好支出的相關憑證，從而更有效地維權。