【基本案情】

2020年5月，甲、乙作為購房人與某房產公司簽訂《商品房買賣合同》，向某房產公司購買位于常熟市常福街道某不動產。隨后，甲、乙分別作為借款人及抵押人、某房產公司作為保證人與某銀行簽訂《個人購房借款／擔保合同》，甲、乙向某銀行借款人民幣120萬元，貸款期限為288個月，自2020年5月起至2044年5月止，還款方式為按月等額本息還款。合同約定甲、乙自愿以所購房屋向貸款人提供抵押擔保，抵押物為尚未取得產權的房屋的，應在本合同簽訂之日起一個月或貸款人另行要求的合理時間內辦妥抵押權預告登記手續，抵押人應在能夠進行房屋產權登記之日起一個月或貸款人另行要求的合理時間內辦妥產權登記，抵押人辦妥所購房屋的不動產權屬證書后，應在一個月或貸款人要求的合理時間內辦妥正式抵押登記手續，如抵押人未在上述時間內辦妥正式抵押登記手續，由此給貸款人造成損失的，應向貸款人予以足額賠償。房產公司為甲、乙的上述借款提供階段性連帶責任保證，對正式抵押登記手續已辦理完畢，且貸款人收到記載有上述正式抵押登記信息的不動產抵押登記證明后到期的借款人的債務免除保證責任。合同簽訂以后，某銀行依約發放貸款。但甲、乙未能按照合同約定按時歸還借款本息，某銀行按照雙方簽訂的《個人購房借款／擔保合同》約定宣布貸款提前到期，并訴至法院，要求甲、乙立即歸還所有貸款本息，某房產公司承擔連帶清償責任。

【法院審理】

法院經審理查明，甲、乙作為購房人與某房產公司簽訂《商品房買賣合同》并進行備案登記，房產公司已辦理甲、乙購買房屋的不動產單元首次登記信息，且于本案起訴前已向甲、乙發送交付房屋通知書，甲乙所購房屋已具備辦理不動產登記及抵押登記條件。房產公司已舉證系因甲、乙的原因導致至今未辦理抵押登記，視為辦理抵押登記條件已經成就，房產公司不再承擔擔保責任。后經法院釋明，甲、乙在審理中辦理了所購房屋的不動產抵押登記，某銀行隨后撤回對房產公司的起訴，僅要求甲、乙還款并要求對享有對抵押物的優先受償權。最終在法院的組織下，甲、乙與某銀行達成分期還款的方案，圓滿解決了糾紛。

【法官評析】

本案系房地產開發商在為購房人購買其開發的房屋辦理銀行按揭貸款時提供有條件的階段性擔保責任而引起的糾紛。階段性擔保責任，顧名思義，房地產開發商并非自始至終均提供全部擔保責任，從房屋貸款合同內容來看，一般均約定房地產開發商的擔保責任自借款人辦妥房屋抵押登記手續并且貸款人收到不動產抵押登記證明之日起予以免除。該擔保實質是附解除條件的法律行為，產權證、抵押權辦理登記后，房產公司即免除擔保責任。實踐中，如購房人一直不辦理產權登記，提供階段性擔保的保證人的保證責任則無限期延長，該情形與設定階段性擔保制度的宗旨相悖，有失公允，故房產公司能夠舉證證明已經具備辦理產權證、抵押權登記條件，系因購房人、銀行的原因未能辦理相關登記，阻卻條件成就，視為條件已經成就，可以免除房產公司相應的階段性擔保責任。