楊某花5萬多元接手了別人轉讓的一間平房販賣蔬果,而這間平房實際上是一座違章建筑。違建被拆了,店也開不下去了,轉讓費還能要回來嗎?近日,崇川法院審結了這起案件。

2019年8月,經中介介紹,吳某與房東張某簽訂《租房協議》,約定張某將其名下位于市區城港新村一樓的一間房屋出租給吳某。該房南側搭建有一間平房,房屋東墻開門并在東墻外搭有遮雨棚,吳某便在租賃的房屋內銷售蔬菜水果。

2020年12月,吳某與楊某口頭達成協議,約定吳某將其承租的房屋轉租給楊某,楊某支付吳某轉讓費55000元。之后,楊某便在該房屋內繼續進行蔬菜水果銷售。

去年2月,社區居委會在小區內張貼通告,要求居民主動申報違建情況,并且在通告之日起十日內自行拆除或接受幫拆。之后,該房屋外所搭建的平房及遮雨棚均被拆除,楊某無法繼續經營,便和吳某協商,要求其退還轉讓費55000元。而吳某認為,雙方之間的轉讓系自愿,并且其轉讓給楊某的主要是經營期間的設備,該物品已經交付給楊某,故不同意退還。雙方爭執不下,訴至法院。

崇川法院經審理后認為,因案涉租賃房屋位于居民樓一樓,具有一定的經營便利性,長期積聚了相對固定的顧客群體,房屋外搭建的遮雨棚等違章建筑,更是擴大了房屋的經營區域,提升了房屋的商業價值。本案中,楊某正是基于該房屋的商業價值才受讓該房屋,故其支付給吳某的轉讓費55000元的性質應為市場上俗稱的店面轉讓費。

根據《物權法》第77條規定,業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營用房,業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。吳某轉租的案涉房屋,應為住宅用房,其將該房屋及外面搭建的違章建筑用作經營用途并轉讓,違反了法律法規的規定,應為無效。根據《合同法》規定,吳某應將轉讓費退還。

考慮到楊某作為受讓人,未充分了解用作經營房屋的合法性,具有一定過錯,并且,其也占有使用了吳某的設備設施,無法返還。最終,法院酌定吳某向楊某返還50%的轉讓費,即27500元。

一審判決后,雙方均未上訴。

【法官說法】

該案承辦法官蔡抒晨介紹,根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國土地管理法》等規定,違章建筑是指未取得擬建工程規劃許可證或未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的建筑物。違章建筑的存在不僅占用了公共空間,影響了小區的環境,還存在安全隱患。違章建筑往往都依附于合法建筑而存在,轉讓出租時也往往都是以合法建筑為載體,因此,違章建筑往往不會成為明面上人們轉讓交易的對象。

居民將違章建筑所依附的合法建筑改變房屋本身用途后轉讓,違反了《物權法》《江蘇省城鄉規劃條例》的規定,應為無效,轉讓人所收取的轉讓費也應當予以返還。本案中,因吳某與楊某的轉讓協議于2020年12月達成,在《民法典》施行之前,故適用《物權法》《合同法》。