[案情]

2004年12月7日，楊衛軍與徐州建偉房屋建筑開發公司（以下簡稱“建偉開發公司”）簽訂售房合同一份，約定建偉開發公司將徐州市中山南路某段門面房一套出售給楊衛軍，該房屋銷售建筑面積為95．2平方米，計款209440元，并經房產管理部門進行確權，辦理了房屋所有權證。房屋所有權證記載房屋所有權人為楊衛軍，房屋建筑面積為95．2平方米。2005年10月28日，楊衛軍以建偉開發公司所售房屋樓梯在房屋后面，房屋沒有后門，且其本人并沒有使用該樓梯，致使每戶被多計算7．02平方米，要求退還多收7．02平方米的售房款為由，將建偉開發公司告上了法庭。

2005年11月25日，泉山區法院受理后，依法委托司法鑒定機構對該房屋進行了鑒定，房產證上包含樓梯間的共用面積95．2平方米，實地測量包含樓梯間的面積與房產證一致。

2006年2月11日，法庭經審理認為，建偉開發公司與楊衛軍簽訂的售房合同，是雙方真實的意思表示，內容合法，應認定為有效合同。雙方所簽訂的《售房合同》已明確載明楊衛軍購買坐落于中山南路某段門面房一套，建筑面積為95．2平方米，根據建設部《關于<商品房銷售面積計算及共用建筑面積分攤規則>(試行)的通知》的有關規定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的共用面積之和。因此，楊衛軍所購買的建筑面積95．2平方米即為建偉開發公司的銷售面積，與房產證所載明的建筑面積一致，楊衛軍以建偉開發公司所售房屋樓梯在房屋后面，房屋沒有后門，且其本人并沒有使用，致使每戶被多計算7．02平方米，要求退還多收售房款的訴訟請求，因理由不充分，依法不予支持。據此，法庭依照我國《民法通則》的有關規定，判決駁回了原告楊衛軍的訴訟請求。一審宣判后，楊衛軍不服提出上訴。

楊衛軍不服一審判決的主要理由：一是合同建筑面積中沒有約定包括共用樓梯，被上訴人向上訴人銷售的商品房實得面積不足，是欺詐消費者的行為。本案格式合同中只約定了建筑面積，沒有約定共用樓梯，也沒有在約定的建筑面積申明確載明包括共用樓梯，更沒有告訴購房者其購買的商品房建筑面積中就包括共用樓梯，因此，楊衛軍認為不應承擔格式合同約定之外的共用樓梯的價款；二是本案的司法鑒定只能證實面積數額，不能證實建筑面積中是否包括了共用樓梯，并且即使承擔共用樓梯部分，也不能按門市房價格計算；三是合同中建筑面積是否包括共用樓梯應按約定而不應根據鑒定的結果來確定。

2006年7月25日，二審法院經審理認為，雙方簽訂的售房合同為有效合同。上訴人楊衛軍主張售房合同為格式合同，對雙方爭議部分即合同約定所售房屋建筑面積是否包含共用面積的理解應按照《合同法》對格式條款的理解與適用的規定予以認定的上訴理由不能成立；雙方約定的建筑面積如不計算共用面積則短缺6．84平方米，雙方對于上述問題認識的差異，實質是合同的主要條款約定不明所致，不能證明建偉開發公司存在欺詐的事實，也不屬于可變更或可撤銷的合同。因此，上訴人楊衛軍主張共用面積即便承擔也不能按約定價格計算的理由，依法不予采信。據此，法庭作出了駁回上訴、維持原判的終審判決。

[評析]

本案中原告因對雙方簽訂的售房合同理解上與被告存在分歧，認為被告構成欺詐，以房屋面積短缺，要求被告返還多支出的房款。事實比較清楚，但涉及問題較多。本案爭議的焦點問題在于：一是本案涉及的售房合同是否為格式合同?二是本案中的被告是否存在欺詐行為?三是原告主張公用面積即便承擔也不能按約定價格計算能否得到支持?

一、本案中雙方簽訂的售房合同不應理解為格式合同

所謂格式合同的格式條款是指一方當事人或第三人為重復使用而預先擬訂好的，井在訂立合同時未與對方協商的情況下訂入某一合同的條款。相對人根本沒有參與，而只有被動接受的權利。比如存單。而本案中售房合同的前六條符合格式條款的法律特征，且前六條規定的是一般性問題，沒有免除或加重對方責任的條款，雙方對此部分的合同規定也無爭議，而以后的條款(如房屋建筑面積、房屋價格、配套設施費等等)均是經雙方協商而訂立，約定的也均是雙方的主要權利和義務，屬于合同成立的必要條款。除前六條以外的合同條款不符合格式條款的法律特征，因而，雙方對此發生爭議時，不應按照格式條款予以理解和適用，即不應按照未填制該合同的原告所理解的建筑面積中不包含共用面積部分而進行理解和適用。

二、本案中的被告不構成欺詐

民法上的欺詐行為是指一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。根據上述規定，欺詐的構成須具備以下要件： 1、必須有欺詐的故意。該故意包括陳述虛假事實的故意，使他人因錯誤而為意思表示的故意，但不包括有取得財產上的不法利益的故意。2、須實施欺詐行為。即欺詐方將其欺詐故意表示于外部的行為，包括作為和不作為。對于沉默是否構成欺詐，我國法律沒有規定，但學術界的一致觀點認為，應該有條件地承認沉默可以構成欺詐。3，受欺詐人因欺詐而陷入錯誤，并基于錯誤認識而為意思表示。而本案中雙方簽訂售房合同時，明確記載所售房屋戶型、套數為門市房一套，建筑面積為95．2平方米，并由原告辦理確權手續。雖然雙方在合同中未明確約定建筑面積中包括共用面積，以及共用面積價格也應按建筑面積的價格計算；但被告并沒有故意虛加門市房建筑面積而欺騙原告，致使原告作出錯誤意思表示，而雙方對上述問題認識上存在差異主要是雙方因合同條款約定不明而造成。原告楊衛軍在辦理房屋所有權證書時，應由房地產權屬登記機關測定商品房的建筑面積，該過程也是楊衛軍對房屋建筑面積進行檢測和驗收的過程，楊衛軍簡化該程序，也是造成雙方對合同中約定的建筑面積是否包含共用面積發生爭議的一個原因。

三、原告主張共用面積即便承擔也不能按約定價格計算是否合理

本案的雙方當事人在合同中來明確約定建筑面積中包括公用面積，公用面積價格也應按建筑面積的價格計算，應屬約定不明。依據《合同法》第61條的規定，當事人就合同條款約定不明的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按合同有關條款或者交易習慣確定。本案糾紛形成后，雙方經過多年調解，仍未達成補充協議，但根據建設部的規定，購房者以套或單元購買商品房的，建筑面積應包含共用面積，房產證也確認門市房建筑面積為95．2平方米，且根據通常的交易習慣，買賣商品房如沒有特殊規定的，商．品房的銷售面積應當包含共用面積。依據上述認定，共用面積的價格也應按約定的建筑面積價格進行計算。