［裁判要旨］

拆遷補償安置協議與其他商品房買賣合同發生沖突時，拆遷補償安置協議的被拆遷人享有的債權具有優先效力。拆遷人將補償安置房屋另行出售給第三人，即使該第三人辦理了房屋所有權登記，被拆遷人也可基于特種債權的物權排他效力，優先取得拆遷補償安置房屋，第三人的物權變動不得對抗被拆遷人的物上請求權。
    ［案情］

1999年，經新沂市人民政府批準，新沂市興安實業有限公司（以下簡稱興安公司）在該市第二農貿市場南側開發金三角二期工程。同年9月4日，新沂市拆遷辦公室向興安公司頒發了房屋拆遷許可證，證號為拆許字（99）第35號。拆遷過程中，需拆遷索勝芝房屋10間，建筑面積248.5 m2 (其中臨街房屋193.60 m2)，使用面積194.06 m2，房屋補償98 061.41元，定附物及其他補償12 492.92元，各項合計110 554.33元。

2001年5月13日，興安公司與索勝芝簽訂房屋拆遷安置協議書（其中一份），協議約定給索勝芝回遷安置北沿街西頭第一單元門朝東樓下門向北營業門面房85 m2，安置價每平方米680元，計57 800元，上房時索勝芝找興安公司差價款3 800元。興安公司作為甲方，索勝芝作為乙方，新沂市拆遷辦公室作為鑒證機關在協議上簽字或蓋章（其中索勝芝的名字由其子索祥忠代簽）。

因興安公司沒有房地產開發資質，興安公司委托新沂市東辰房產開發建筑工程公司（以下簡稱東辰公司）對金三角二期工程進行房屋開發和銷售。2001年11月8日，東辰公司與第三人賀蘇梅簽訂商品房預定合同，將金三角二期商品房1號樓門面1號房（即2001年5月13日協議中約定安置給索勝芝的房屋）以     546 834.50元的價格出售給賀蘇梅。2002年5月10日，雙方簽訂商品房買賣合同，確定價格為499 636.36元，賀蘇梅交清了該房款。

因興安公司沒有按拆遷協議書的約定進行回遷安置，索勝芝為此于2003年1月30日起訴來院，要求興安公司、東辰公司、新沂市房屋拆遷安置綜合服務中心（以下簡稱拆遷安置中心）履行2001年5月13日簽訂的房屋拆遷協議書，給予安置北沿街樓西頭第一單元門朝東樓下門向北營業門面房85m2。在原一審過程中，本院依法通知賀蘇梅為第三人參加訴訟。后因索勝芝在原一審訴訟期間死亡，索勝芝的繼承人黃孝英、索祥云、索祥忠、索瑜、索保家、索祥俠作為原告參加訴訟。2004年2月2日，本院作出了（2003）新民初字第619號民事判決：一、東辰公司與賀蘇梅簽訂的房屋買賣合同合法有效，位于新沂市新安鎮金三角二期商品房1號樓的門面1號營業用房歸賀蘇梅所有。二、興安公司賠償原告損失499636.36元，此款于判決生效后十日內一次付清。三、駁回原告的其他訴訟請求。四、駁回原告對拆遷安置中心、東辰公司的訴訟請求。

六原審原告不服一審判決，提起上訴。江蘇省徐州市中級人民法院于2004年8月8日作出了（2004）徐民一終字第1255號終審判決：駁回上訴，維持原判。

本案原一、二審判決生效后，賀蘇梅于2004年9月2日辦理了房屋所有權證，證號為新沂房權證新安鎮字第1017185號。

六原審原告不服一、二審判決，向徐州市中級人民法院申請再審。該院于2005年5月30日作出了（2005）徐民一審監字第068號民事裁定，決定對本案進行再審。同年6月10日，該院又作出（2005）徐民一再終字第063號裁定：撤銷該院（2004）徐民一終字第1255號民事判決和本院（2003）新民初字第619號民事判決并將該案發回本院重審。

［裁判］

江蘇省新沂市人民法院經再審后依照民事訴訟法第一百二十八條、第一百八十四條，合同法第四十八條、第五十四條第二款、第一百零七條，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款之規定，判決：一、位于新沂市新安鎮金三角二期商品房1號樓的門面1號營業用房（即證號為新沂房權證新安鎮字第1017185號標明的房屋）歸六原審原告所有。二、賀蘇梅于本判決生效后30日內將上述房屋返還給興安公司和東辰公司。三、興安公司和東辰公司在接收該房屋后立即交付給六原審原告。四、駁回六原審原告對拆遷安置中心的訴訟請求。本案判決后，賀蘇梅與東辰公司提起上訴，徐州市中級人民法院于2007年1月22日作出終審判決：駁回上訴，維持原判。判決已發生法律效力。

［評析］

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱解釋）于2003年4月28日公布，并于同年6月1日起施行。本案是該解釋施行后發生的一起較為典型的商品房買賣合同糾紛案件。審理好本案的關鍵是如何準確把握該解釋第七條規定所體現的法律旨意。

一、涉案拆遷協議的效力及處理

從拆遷法律關系看，拆遷人和被拆遷人在拆遷活動中的法律地位是平等的，但被拆遷人實質上屬于弱勢群體，所以相關的法律、法規都是側重于對被拆遷人利益的保護。拆遷補償安置協議作為一種特殊的買賣合同，是拆遷人以其建造或購買的產權房屋與被拆遷人享有所有權的被拆遷房屋進行互易的協議。被拆遷人喪失的是現存的房屋所有權，而拆遷人提供的補償安置房屋則是尚未建成或易地購買的房屋，這本身對被拆遷人就是不公平的，也是極為不利的。對于絕大多數的被拆遷人而言，房屋是其安身立命之本，是其最基本的生活資料。被拆遷人失去的是其賴以生存的房屋所有權，享有的是吉兇未卜的期待權，這直接影響其生存的基本人權。因此，解釋借鑒國外立法，在第七條第一款規定，“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。”該規定將被拆遷人享有的債權作為一種特種債權，并賦予其物權優先效力，即被拆遷人的債權具有對抗第三人的效力，第三人的物權變動不得對抗被拆遷人的物上請求權。

2001年5月13日，興安公司作為甲方、索勝芝作為乙方、市拆遷安置中心作為鑒證機關簽訂的拆遷安置協議書，是雙方的真實意思表示。該協議不違反有關法律、行政法規的強制性規定，因而是合法有效的。索祥忠代為其父索勝芝在拆遷安置協議書上簽名，索勝芝在生前沒有提出任何異議且以該協議為依據提起訴訟，是對該行為的追認，對索勝芝發生法律效力。該協議約定給索勝芝回遷安置北沿街西頭第一單元門朝東樓下門向北營業門面房85 m2，從約定內容看，協議中關于回遷安置房屋的位置及用途均是明確、特定的，因而符合解釋第七條第一款關于標的物特定的前提條件。

解釋第二十八條第二款規定，“《中華人民共和國房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用該解釋。”本案在該解釋施行后尚在一審、二審階段，根據該規定，本案應當適用該解釋。故依據解釋第七條第一款的規定，涉案爭議的房屋應歸被拆遷人所有。對于賀蘇梅辦理的房屋所有權登記，因該登記依據的一、二審判決已被撤銷，其權利基礎已被否定，故原告可依據本生效判決向房產主管部門申請撤銷登記。

二、涉案商品房買賣合同的效力及處理

東辰公司受興安公司委托對金三角二期工程進行房屋開發和銷售，對興安公司將涉案房屋安置給索勝芝的事實應當處于一種明知的狀態，雙方共同隱瞞該事實又將該房屋出售給賀蘇梅，屬欺詐行為，故東辰公司與賀蘇梅簽訂的商品房買賣合同屬于可撤銷合同，依法應當予以撤銷；賀蘇梅應當將依據該合同取得的涉案房屋返還給興安公司和東辰公司。賀蘇梅返還房屋后，可依法行使合同撤銷權，要求興安公司和東辰公司返還購房款并賠償因此遭受的經濟損失。