[案情]

原告耿某是運輸公司職工。2000年1月，耿某與運輸公司簽訂房屋租賃協議。協議約定，耿某承租運輸公司一層樓門面房十四間，租期十五年，年租金14萬元，按月交納租金。合同不因公司的法定代表人變更而受影響。協議簽訂后，耿某即將十四間門面房交給劉某、朱某經營飯店和藥店。飯店和藥店的《營業執照》懸掛于門市，工商登記記載經濟性質為個體。租金一直由耿某按月支付。至2005年底，公司經理先后更換四人，對實際存在的轉租事實，公司經理未提過異議。2005年末，公司經理換人，新任經理以轉租未經公司同意為由要求解除合同。耿某遂向法院起訴，訴稱合同雖然未寫明允許轉租，但約定原告“自主經營，自負盈虧，被告不得干涉”，這在實質上已包含允許轉租，事實上也是如此履行的，故要求繼續履行租賃合同。經過審理，一、二審法院支持了原告的訴訟請求。

　　[評析]

第一、不動產租賃合同具有繼續性的特征，應當盡量維護租賃權所產生的經濟關系的安定性，發揮促進交易的功能。一般來講，同意轉租，應當由出租人作出明示表示。默示能否成為同意轉租的形式，實踐中頗有爭議。而根據《民法通則》第56條的規定：“民事法律行為可以采取書面形式，口頭形式或者其他形式。法律規定采用特定形式的，應當依照法律規定。”據此規定，理論界和實務界一致認為，口頭形式、書面形式、默示形式是民事法律行為的主要形式。在是否同意轉租的問題上，法律沒有規定必須采取特定形式。從默示之中同樣可以推定出當事人真實的意思表示。本案被告以收取租金為目的，面對顯而易見的轉租事實，歷經4年多時間不提異議，還按月收取租金，法院從原被告之間的相互默契中推知被告已同意轉租，這在法律上并無障礙，也更加符合當事人真意。第二、從實際履行來看，耿某所取得的租賃房地處商業要道，藥店和飯店的巨幅廣告、巨大店牌赫然醒目，《營業執照》店堂懸掛并無藏掖。耿某是被告單位職工，一直不參與經營，門面房幾年來始終被他人占有、使用、收益，轉租的表象十分清楚，即使是一個普通人也可判斷出這是轉租，而被告四年多來一直在出租房的二層樓內辦公，在轉租的事實近在眼前、天天面對的情況下，房租正常收取，轉租無人質疑，結合合同訂立的背景和幾年來無爭議的履行情況，法院推定，當事人已同意轉租，于是作出原被告繼續履行租賃合同的判決，筆者認為該判決是妥當的，也是合情合理合法的。