近年來，盡管房價在不斷攀升，但購買者仍趨之若鶯，像看房甚至是看圖紙就交定金簽合同的比比皆是。如此，開發商大把地數錢，笑逐言開；而購房者則對自己購買的商品房能不能建起來、房屋的質量如何以及開發商會不會把已經賣出去的房屋再甩手轉賣等一無所知。因此，商品房預售暗藏隱憂不容忽視，特別值得購房者注意，在購房時要睜大眼睛、看仔細了，再決定是否購買。最近，泉山法院審結的一起開發商甩手轉賣商品房官司，經過五次庭審，最終才艱難地為消費者討回了一個說法。

2004年11月5日，徐州天虹創業集團有限責任公司（以下簡稱“徐州創業集團公司”）與徐州福地來新制品加工公司（以下簡稱“福地來公司”）雙方簽訂購房協議書，雙方約定“一、甲方自愿將座落在泉山區的二環東路中組小區4號樓建筑面積2330.22?O，房證、土地證載明分攤面積賣給乙方，乙方自愿購買……；二、甲、乙雙方議定的上述房屋成交價格為人民幣三佰三十萬元整。乙方在甲方提供房證、土地證協議等手續，并在產權部門登記后，三日內一次性付清甲方房款……；三、違約責任，購房協議簽訂生效后，任何一方違約均應負違約責任，違約方向對方賠償房款總額10%的違約金……；八、按照乙方要求名稱辦理過戶手續”。協議簽訂后，因雙方未及時將該房屋的地下室辦理過戶手續，其后被告福地來公司于2005年2月21日將該處房屋售與徐州正仁投資咨詢有限公司（以下簡稱“正仁投資公司”），并已辦理過戶手續。徐州創業集團公司得知福地來公司已將該房轉賣他人后，遂以其違約為由將其告上法庭。

2005年12月22日，原告徐州創業集團公司訴稱，2004年11月5日，原、被告雙方簽訂購房協議書一份，約定被告購買原告座落在泉山區二環東路中組小區4號樓，建筑面積2330.23平方。買方在賣方提供房產證、土地證協議等手續，并在產權部門登記后，三日內一次性付清賣方房款。如果任何一方違約應按總房款的10%向對方承擔違約責任。合同簽訂后，原告遂積極準備付款。2005年2月，原告得知被告已將該房出售給正仁投資公司，并于2005年2月21日辦理了產權證。為維護原告的合法權益，請求人民法院依法判令被告承擔違約金330000元，并承擔訴訟費用。

被告福地來公司辯稱，原、被告雙方簽訂購房協議書約定履行合同的方式是按照原告要求的名稱辦理過戶手續，雙方當事人約定不符合政策，也不符合稅法有關規定。合同約定的違約金不具有懲罰性，只具有補償性，如果合同沒有履行，沒有造成當事人的實際損失，這樣的違約約定不受法律保護，并且正仁投資公司也是通過原告介紹才發生的過戶關系。原、被告之間簽訂的購房協議書不是房屋買賣合同是項目轉讓合同，未經審批是無效合同。綜上，請求法庭在查明事實的基礎上，駁回原告的訴訟請求。

泉山法院受理徐州創業集團公司訴福地來公司房屋買賣合同糾紛一案后，依法組成合議庭，分別于2006年1月12日、2月6日、2月18日、3月9日和3月16日先后五次公開開庭進行了審理。在該案的審理過程中，雙方當事人主要對以下問題產生了爭議：

一、原、被告之間的購房協議書是否合法有效？原告認為該協議系雙方自愿簽訂，是合法有效的。被告認為該協議第八條“按照乙方要求名稱辦理過戶手續”是規避法律逃稅的行為，因而應認定該協議無效。法庭經審理認為，原、被告簽訂的購房協議書是雙方真實的意思表示，并未違反法律的禁止性規定，因而是合法有效的，依法應予以支持。

二、被告將訴爭房屋售予正仁投資公司是否違約，即正仁投資公司是否是原告指定的過戶單位？原告認為該公司不是其指定的過戶單位，被告將訴爭房屋售予正仁投資公司是違約行為。被告認為雙方在辦理過戶手續時，原告代表人帶領被告方代表人到該中心辦理過戶手續，被告并未和正仁投資公司進行過商談買賣事宜，該公司實際上就是原告指定的過戶單位。庭審中，被告向法庭申請兩位證人出庭作證，第一位證人馬駿標是正仁投資公司經理，經法庭調查馬駿標向法庭陳述該公司購買被告房屋是其自由商談，與原告無關，稱其并不知道原、被告之間已經簽定了購房協議書。第二位證人李訓學在庭審中向法庭陳述原、被告之間簽訂購房協議書是雙方真實的意思表示，但被告將房屋售給正仁投資公司，他本人并不知情。法庭經審理認為，原、被告之間簽訂的購房協議書中對違約責任約定明確，系雙方的真實意思表示，亦不違反有關法律的強制性規定，其約定合法有效。被告無證據證實正仁投資公司是原告指定的過戶單位，因而被告將該房屋售給正仁投資公司的行為違反協議約定，構成違約，應當承擔合同約定的違約責任。

三、原、被告之間簽訂的購房協議書究竟是房屋買賣合同還是項目轉讓合同？原告認為雙方簽訂的購房協議書是房屋買賣合同，被告則認為本案訴爭房屋無水無電不符合房屋買賣合同相關規定，應當是項目轉讓合同。法庭經審理認為，本案訴爭房屋權屬證書齊全，已多次轉讓成交并辦理過戶手續，是經過房地產管理部門認可的房屋買賣行為，原、被告之間簽訂的購房協議書是房屋買賣合同而非項目轉讓合同。

2006年3月17日，法庭經審理認為，原、被告之間簽訂的購房協議書是合法有效的房屋買賣合同。被告徐州福地來新制品加工公司無證據證實正仁投資公司是原告徐州天虹創業有限責任公司指定的房屋買賣過戶單位，被告將該房屋售給正仁投資公司構成違約，應當承擔合同約定的違約責任。據此，法庭依照我國《合同法》的有關規定，判決被告徐州福地來新制品加工公司在本判決生效后十日內，給付原告徐州天虹創業有限責任公司違約金330000元，并承擔本案的訴訟費用。

一審宣判后，雙方均沒有提出上訴，被告也在該判決規定的時間內及時地履行了判決書所確定的給付義務，因而該案也隨之得到了圓滿的解決。

法官點評：今年3月，在十屆全國人大四次會議上，曾有33名代表簽名向大會提交關于修改《城市房地產管理法》的議案，建議取消商品房預售制度，由此導致對期房預售的爭議再度升溫。的確，這種“樓花”交易履行周期長、市場風險大，容易引發過分的投機、欺詐等違法行為。在現實生活中，一些開發商大玩“空手套白狼”的手法，其中攜款潛逃留下“爛尾樓”的現象也時有發生，致使購房者的權利一次又一次的遭受侵害，不但體現了商品房預售機制中開發商與預購人的極不平等性和對預購人權利保障力度的薄弱，更突顯立法上存在的漏洞：

首先，商品房預售登記不是商品房預售合同生效的要件，其所登記的是商品房預售合同中約定的債權債務關系，它并不如《但保法》規定的房地產抵押合同須經登記生效以保障抵押權的實現，使遠處于弱勢的預購人的房屋期待權未能得到更切實保護。當商品房預售登記對一個合同的效力并不產生任何影響的時候，它就顯得不那么重要了，于是商品房的一房多售、抵押后預售、預售后抵押就司空見慣了。

其次，對于如何保證監督商品房預售款使用的問題，由于目前尚無明確法律規定，導致商品房預售款項的使用處于無人監督的混亂無序狀態。這一漏洞使得商品房預售為籌集資金不足的真正目的被扭曲成了開發商變相套取資金的手段甚至詐騙購房人預交的款項的良機。預售款管理的立法空白，使得我國相關法律法規對房地產開發商預售商品房的多重限制和約束只剩下市場準入，而一切事后調整的規定在喪失對預售款的有效監督下，成了無本之木，無源之水。上周媒體報道的萬輝置業公司攜款潛逃導致時代駿庭二期“爛尾”就是典型。

第三、對于開發商違反登記備案制度以及預售款項專用制度如何處罰，處于法律的空白。《城市房地產管理法》第六十七條規定：“違法本法第四十四條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。”它注意到了商品房預售的市場準入條件和限制，卻疏忽了違反該法第四十四條第二、三款的懲處機制，給開發商以可乘之機，為其惡意侵害購房者合法權益的行為打開了方便之門。

第四，現行法律對預購人的消費者身份態度模糊，從而使預購人權利遭受侵害后的救濟顯得軟弱無力。很長時間以來，我國法院對商品房糾紛的審理是不適用《消費者權益保護法》的，也不承認購房者的消費者地位，而主要運用《民法通則》和《合同法》的一般規定。對開發商往往適用民法的過失責任原則，而非《消費者權益保護法》的嚴格責任，亦談不上保護重點向購房者傾斜。

2003年5月7日，最高人民法院發布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》雖然規定了適用懲罰性賠償責任的幾種情況，但并沒有明確購房者的消費者地位，并非購房者的“保護神”，而且與《消費者權益保護法》和以往有關司法解釋存在不協調甚至矛盾之處。因此，消費者在購房時一定要慎之又慎，謹防上當受騙，否則，則悔之晚矣。