江蘇省某物資公司于1993年與姜成簽訂了房屋租賃合同，雙方約定將三間門面房租賃給姜成使用。在合同的履行過(guò)程中，姜成按時(shí)向物資公司交納房屋租金。1997年9月，物資公司的房產(chǎn)因合伙糾紛案件被人民法院查封。人民法院對(duì)物資公司進(jìn)行了查封裁定，并依法到相關(guān)職能部門辦理了房屋的查封、凍結(jié)手續(xù)。

2005年6月，人民法院委托當(dāng)?shù)嘏馁u機(jī)構(gòu)對(duì)該三間門面房進(jìn)行拍賣，并在該房屋所在地張貼了拍賣公告，通知凡是與該物資公司有租賃關(guān)系的租賃戶，均需在一定時(shí)間內(nèi)到法院進(jìn)行申報(bào)登記，姜成按照公告的要求向法院申報(bào)了其租賃合同。其后，姜成將租金直接向人民法院交納。2006年8月，拍賣機(jī)構(gòu)將該房產(chǎn)公開(kāi)拍賣，在拍賣中，小李以最高價(jià)拍得該房地產(chǎn)。在小李交清了拍賣價(jià)款后，人民法院裁定該房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給小李享有。小李為了實(shí)現(xiàn)自己的利益，要求姜成撤出該房產(chǎn)，遭到了姜成的拒絕。姜成認(rèn)為，根據(jù)《合同法》中規(guī)定的“買賣不破租賃”的原則，該租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)繼續(xù)有效。小李經(jīng)過(guò)多次協(xié)商無(wú)果，遂提起訴訟，要求確認(rèn)物資公司于1993年與姜成簽訂的房屋租賃合同無(wú)效。

那么，“買賣不破租賃”原則可以對(duì)抗一切買賣行為嗎？“買賣不破租賃原則”在強(qiáng)制拍賣中又如何適用呢？

一、兩種不同的意見(jiàn)

對(duì)這一案件的審理，法官們形成了兩種不同的意見(jiàn)：

一種意見(jiàn)認(rèn)為，我國(guó)《合同法》第229條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。這就是所謂“買賣不破租賃”原則的體現(xiàn)。因此，新的買受人應(yīng)當(dāng)承受租賃合同，小李的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以駁回。

另一種意見(jiàn)認(rèn)為，本案不應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則，本案具體情況與一般買賣不同，人民法院應(yīng)當(dāng)支持小李的訴訟請(qǐng)求，確認(rèn)物資公司與姜成的租賃合同不能對(duì)抗房屋的新所有權(quán)人小李，姜成應(yīng)當(dāng)撤出租賃的房產(chǎn)。

二、分析拍賣的法律后果和所有權(quán)變動(dòng)的情形

拍賣是一種強(qiáng)制執(zhí)行措施，是一種以國(guó)家公權(quán)力介入當(dāng)事人之間的民商事紛爭(zhēng)，解決當(dāng)事人的民商事糾紛的措施。人民法院依法委托拍賣機(jī)構(gòu)對(duì)被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣，是一種不同于一般意義上的拍賣行為，更不是普通意義上的買賣行為。姜成是否應(yīng)當(dāng)撤出租賃的三間門面房，筆者認(rèn)為關(guān)鍵在于如何認(rèn)識(shí)強(qiáng)制拍賣與“買賣不破租賃”的關(guān)系。

我國(guó)《民事訴訟法》第223條規(guī)定，人民法院執(zhí)行民事案件時(shí)，可以采取查封、扣押、凍結(jié)、變賣、拍賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)等執(zhí)行措施。 而《合同法》第229條規(guī)定的“買賣不破租賃”，則是當(dāng)事人之間的一種基于意思自治的民事行為，與強(qiáng)制拍賣不同，強(qiáng)制拍賣中，被拍賣的標(biāo)的物已被法院查封或凍結(jié)，被執(zhí)行人已喪失了處分權(quán)能，法院基于法律賦予的職權(quán)強(qiáng)行對(duì)該標(biāo)的物予以處置變現(xiàn)，在強(qiáng)制拍賣中并不能體現(xiàn)拍賣標(biāo)的物原所有權(quán)人的意思表示。

那么，《合同法》第229條規(guī)定的“所有權(quán)變動(dòng)”，是否包含了因拍賣而發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)呢？從所有權(quán)變動(dòng)的原因來(lái)分，應(yīng)當(dāng)包含當(dāng)事人因合同等法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)，和因強(qiáng)制執(zhí)行、強(qiáng)制征用、法院判決、繼承、新建等行為引起的物權(quán)變動(dòng)。那么，不論是因何種原因發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，都屬于所有權(quán)變動(dòng)，都應(yīng)當(dāng)適用該條款。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第31條規(guī)定了“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，…”，對(duì)這一個(gè)問(wèn)題采用了承受原則，即在一般意義上，拍賣引起所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，不影響原租賃權(quán)及其他用益物權(quán)的效力。

三、正確理解《合同法》第229條

雖然如此，但如果上述權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣的財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先設(shè)定的擔(dān)保物權(quán)或其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。意思就是，如果在拍賣財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的租賃權(quán)在先，設(shè)定的抵押權(quán)在后，依物權(quán)優(yōu)先的原則，租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先予以保護(hù)，拍賣后，租賃權(quán)應(yīng)由買受人繼續(xù)承受；相反，如果抵押權(quán)設(shè)定在先，租賃權(quán)設(shè)定在后，同樣依據(jù)物權(quán)優(yōu)先原則，設(shè)定在后的租賃權(quán)不能影響設(shè)定在先的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，如果租賃權(quán)繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，會(huì)導(dǎo)致拍賣的價(jià)款過(guò)低，影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)將該租賃權(quán)取消，然后再進(jìn)行拍賣。

理解《合同法》第229條規(guī)定時(shí)，還應(yīng)當(dāng)注意到“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)”這一條件的適用。查封、凍結(jié)的實(shí)質(zhì)在于禁止或者限制被執(zhí)行人處分其特定財(cái)產(chǎn)，直接影響被執(zhí)行人對(duì)該財(cái)產(chǎn)的占有、使用和收益。人民法院對(duì)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封、凍結(jié)時(shí)，如果被查封、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)上尚未設(shè)定租賃權(quán)，而是在查封、凍結(jié)之后，被執(zhí)行人才設(shè)定的租賃權(quán)的情形，應(yīng)另當(dāng)別論。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第26條第 1款規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。”因此，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，其處分權(quán)已經(jīng)受到了禁止或限制，如果仍然在該財(cái)產(chǎn)上進(jìn)行移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)等行為，則妨礙了人民法院對(duì)該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，因此，人民法院可依申請(qǐng)執(zhí)行人的請(qǐng)求，直接對(duì)該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行執(zhí)行。如果要進(jìn)行拍賣，則被執(zhí)行人在查封財(cái)產(chǎn)上設(shè)定的租賃權(quán)，將不受法律保護(hù)。

四、從法律行為的順序看如何對(duì)善意第三人進(jìn)行權(quán)利保護(hù)

為了保護(hù)善意第三人，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第26條第3款規(guī)定“人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒(méi)有公示的，其效力不得對(duì)抗善意第三人。”而查封不動(dòng)產(chǎn)的公示方法，主要是通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)，同時(shí)在該不動(dòng)產(chǎn)上張貼封條或者公告。因此，如果租賃權(quán)設(shè)定在先，法院查封、凍結(jié)在后，那么，該租賃權(quán)仍然應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，可以適用“買賣不破租賃”的原則；相反，如果法院已經(jīng)查封、凍結(jié)，且查封、凍結(jié)進(jìn)行了登記及張貼公告、封條等公示，在之后被執(zhí)行人在該財(cái)產(chǎn)上設(shè)定了租賃權(quán)，則屬于在該財(cái)產(chǎn)上設(shè)定了權(quán)利負(fù)擔(dān)，如果該租賃權(quán)的存在影響到了拍賣活動(dòng)的進(jìn)行，會(huì)導(dǎo)致拍賣價(jià)款過(guò)低或者拍賣無(wú)法成交，則人民法院可以應(yīng)申請(qǐng)執(zhí)行人的請(qǐng)求，將該租賃權(quán)除去，然后委托拍賣。

從本案的實(shí)際情況看，人民法院的查封雖然已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，屬于已經(jīng)公示的查封行為，但是物資公司在法院查封財(cái)產(chǎn)之前已經(jīng)設(shè)定租賃權(quán)與姜成，該租賃權(quán)應(yīng)受到法律的保護(hù)。在拍賣成交后，新的買受人不管基于其購(gòu)買的什么特殊用途，需要除去設(shè)定在拍賣物上的租賃權(quán)，其請(qǐng)求均不應(yīng)當(dāng)獲得法律的支持。