[案情]

某羊毛衫廠1997年9月至1998年8月間共計(jì)向某銀行貸款113萬(wàn)元，并以其廠房4幢及設(shè)備向該銀行抵押，因廠房未辦理產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，故雙方僅在工商局辦理了抵押登記手續(xù)。1998年10月，雖經(jīng)法院判決，該羊毛衫廠已無(wú)力履行判決書(shū)確認(rèn)的現(xiàn)金還款義務(wù)。1999年，法院在執(zhí)行該案時(shí)委托價(jià)格事務(wù)所對(duì)該四間廠房的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估（不包含土地使用權(quán)價(jià)值），同年12月法院依據(jù)價(jià)格評(píng)估報(bào)告作出民事裁定書(shū)，裁定將該廠四間廠房折價(jià)110萬(wàn)元交付銀行抵償債務(wù)，同時(shí)法院也向房管局發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，要求房管局協(xié)助執(zhí)行交付房產(chǎn)的義務(wù)，但該銀行至今未去房管部門(mén)辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。2004年4月該銀行委托某拍賣(mài)公司公開(kāi)拍賣(mài)被執(zhí)行人該羊毛衫廠抵償?shù)乃拈g廠房，原告某建材公司于2004年7月以104000元價(jià)格競(jìng)買(mǎi)成功，其雖向拍賣(mài)公司交付了成交價(jià)和傭金，但至今未到房管、國(guó)土部門(mén)辦理上述廠房的房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

1998年8月，通過(guò)企業(yè)產(chǎn)改，該羊毛衫廠部分資產(chǎn)（含前述抵償?shù)姆课荩┍辉搹S法定代表人李某買(mǎi)斷，李某交納了買(mǎi)斷金，同時(shí)租用了含本案抵償房屋在內(nèi)的土地使用權(quán)。同年9月該廠被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，債權(quán)債務(wù)由另一集團(tuán)承擔(dān)。2004年11月，李某通過(guò)國(guó)有土地出讓的形式，在國(guó)土局辦理了土地使用權(quán)證（包含上述抵償給原告的四間廠房占用范圍內(nèi)的土地）。2004年8月，原告某建材公司以李某侵占其拍賣(mài)成交的廠房為由，訴至本院，請(qǐng)求判令被告立即從原告的房屋中遷出。

［審判］

法院經(jīng)審判認(rèn)為，原告合法取得的訟爭(zhēng)房產(chǎn)在先（且該訟爭(zhēng)房產(chǎn)屬抵押財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《擔(dān)保法》第三十六條第三款的規(guī)定：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押），被告取得的包含訟爭(zhēng)房產(chǎn)占用范圍的土地使用權(quán)在后，且被告是在原告向法院提起訴訟期間明知該廠房屬于原告所有仍然向國(guó)土部門(mén)通過(guò)國(guó)有出讓的形式辦理了包含訟爭(zhēng)房產(chǎn)占用范圍的土地使用權(quán)證，被告取得的土地使用權(quán)手續(xù)是合法有效的，但在辦理過(guò)程中存在著惡意，根據(jù)地隨房走的原則訟爭(zhēng)房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須歸并原告，被告同意將訟爭(zhēng)房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸并原告，由原告向被告交納訟爭(zhēng)房屋占用范圍內(nèi)的土地國(guó)有土地出讓費(fèi)，原告則不同意，原告只是基于買(mǎi)賣(mài)合同享有對(duì)訟爭(zhēng)的房屋所有權(quán)，但該訟爭(zhēng)房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已被被告合法取得，原告主張要求被告排除防礙，因其取得的所有權(quán)有一定的瑕疵，又不同意房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行歸并并交納相關(guān)土地出讓費(fèi)，應(yīng)判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

［評(píng)析］

原告要求被告從其房屋中遷出的主張不能得到維護(hù)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的民事權(quán)利并不因民事行為的有效實(shí)施而自然取得，必須經(jīng)某種行政行為確認(rèn)后才能取得。本案某銀行通過(guò)法院裁定，取得以?xún)H是該訟爭(zhēng)房屋的受償權(quán)。本案原告雖通過(guò)拍賣(mài)公司公開(kāi)競(jìng)買(mǎi)了該訟爭(zhēng)房屋，但以上都不能說(shuō)明在國(guó)土管理局為被告李某頒發(fā)國(guó)有土地使用證時(shí)，某銀行或原告已懾得該訟爭(zhēng)房屋的合法的所有權(quán)。因?yàn)槟炽y行和原告均未到房管部門(mén)辦理房產(chǎn)登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。第六十條第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府變換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。”《土地登記規(guī)則》第三條規(guī)定：“國(guó)有土地使用者，集體土地所有者，集體土地使用者和土地地項(xiàng)權(quán)利者，必須依照本規(guī)則規(guī)定，申請(qǐng)土地登記。”不動(dòng)產(chǎn)登記是由國(guó)家行為所支持的物權(quán)公示手段，國(guó)家的信譽(yù)賦予不普遍的公信力。本案中，某羊毛衫廠通過(guò)抵押和產(chǎn)改將本案爭(zhēng)議的廠房和廠房范圍內(nèi)的土地分別轉(zhuǎn)讓給了原告和被告李某，引起了爭(zhēng)議，由于原被告主張爭(zhēng)議房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)都有一定的依據(jù)，即拍賣(mài)協(xié)議和國(guó)有土地使用權(quán)證。而法律上，土地使用權(quán)與坐落其上的相應(yīng)的房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)是一致的，在二者不相一致的情況下，只能使用法律上能夠成立的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量。由于客觀上存在權(quán)利人將同一宗土地的使用權(quán)和土地上的房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓多人的情況，而法律上和實(shí)際上，都不能允許多個(gè)法律主體對(duì)同一宗土地以及座落其上的房產(chǎn)分別享有使用權(quán)的情況。因此，轉(zhuǎn)讓成立的標(biāo)志應(yīng)當(dāng)是房屋所有權(quán)或者土地使用權(quán)登記。由于被告李某先于原告于2004年11月進(jìn)行了土地使用權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定，李某對(duì)爭(zhēng)議土地的使用權(quán)成立。原告雖通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)的方式競(jìng)爭(zhēng)買(mǎi)了訟爭(zhēng)土地范圍之上的房屋，但一直未辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)，也就是說(shuō)，原告還未取得法律上對(duì)爭(zhēng)議土地上的房屋的所有權(quán)。因此，原告在本案中要求被告從其房屋中遷出的主張不能得到支持，可以通過(guò)其他法律程序解決。