[案 情]
　　2005年11月17日，原告某物業管理有限公司與某小區業主委員會簽訂該小區物業管理委托合同，約定委托管理期限自2005年11月17日至2008年11月16日，物業管理服務費按該縣物價部門批準的標準0.15元/?O按月向業主或物業使用人收取。合同簽訂后，原告某物業管理有限公司依約履行合同，某小區大部分業主均能依約按時繳納物業管理服務費，被告倪某經原告多次催要以及通過書面致函方式催收，拒不交納，因而成訟。被告倪某辯稱，1、原告訴訟請求不成立，無事實與法律依據。原告并未與該小區眾業主簽訂管理合同，直至起訴，我方才知道原告公司名稱；2、原告未盡物業管理義務，且因他人私搭亂建，致使被告家采光受到影響，經多次向原物業管理反映，一直得不到解決，物業管理公司未盡管理義務。請求判決駁回原告的訴訟請求。
　　[審 判]
　　一審法院認為，業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。業主大會、業主委員會作出的決定，應當予以公布，對物業管理區域內全體業主和使用人具有約束力。本案某小區業主委員會于2005年11月17日與原告某物業管理有限公司簽訂的該小區物業管理委托合同，應對該小區全體業主和使用人均具有約束力。原告某物業管理有限公司通過招投標的形式取得對該小區的物業管理權，并于2005年11月19日已進駐該小區實施物業管理。根據物業管理委托合同約定，委托管理期限自2005年11月17日至2008年11月16日，物業管理服務費按該縣物價部門批準的標準0.15元/?O。被告倪某所有的位于該小區6號樓104室的房屋面積為86.53?O。自2005年11月19日至2006年4月20日沒有按合同約定繳納相關的物業管理服務費，故其應當承擔繼續履行合同的義務。審理中，被告主張原告未與該小區眾業主簽訂委托管理合同和原告未盡物業管理義務，但未能向本院提交充分證據予以證明，故本院對其主張不予支持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條、第六十四條和《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、《江蘇省物業管理條例》第五條、第十二條、第十四條之規定，判決：被告倪某于判決生效后十日內支付原告某物業管理有限公司物業管理服務費51.9元。后被告倪某不服提起上訴，二審法院認為，《物業管理條例》第三十五條第一款規定，業主委員會有權與物業管理企業訂立物業服務合同；第二款進一步明確了物業服務合同的內容，其中即包括服務費用。由此可以認定關于服務費用的確定，不必與業主逐一簽定合同，業主委員會可以代表業主訂立包括服務費用在內的物業服務合同。本案中某小區業主委員會的成立經主管部門批準，公章的刻制也是經主管部門批準，不是業主委員會私自刻制，且該委員會委員都居住于該小區內，被上訴人與業主委員會簽定的合同是通過公開招投標形式簽定的，合同上蓋有該小區業主委員會印章，上述事實足以使被上訴人相信該小區業主委員會有權代表業主簽定服務合同。被上訴人在與業主委員會簽定合同時已盡必要的形式審查義務，對于業主委員會的成立是否嚴格地依照法定程序，系業主內部操作程序及主管部門監督事項，作為合同相對人的物業服務公司，無此實質審查義務。同時，被上訴人實際已為上訴人提供了服務，且上訴人在被上訴人提供服務期間并沒有提出異議，依法應支付對價。該服務費標準也得到有關部門批準。因此上訴人認為被上訴人無權依據與該小區業主委員會簽定的物業管理委托合同收取費用的上訴理由不能成立。遂判決：駁回上訴，維持原判。
　　[評 析]
　　本案中雙方爭議的焦點是：1、某小區業主委員會于2005年11月17日與原告某物業管理有限公司簽訂的該小區物業管理委托合同，對該小區全體業主和使用人是否均具有約束力？2、某小區業主委員會成立是否合法與本案有無關聯性？《江蘇省物業管理條例》規定，業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。物業管理區域內業主人數較少的，物業管理的組織形式可以由業主自主決定。業主大會選舉產生的業主委員會，自選舉產生之日起三十日內，到當地物業管理行政主管部門備案。對依法成立的業主委員會，物業管理行政主管部門應當在備案后出具相關證明文件并予以公布。依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日為成立日期。業主大會、業主委員會作出的決定，應當予以公布，對物業管理區域內全體業主和使用人具有約束力。綜上，筆者認為，本案某小區業主委員會于2005年11月17日與原告某物業管理有限公司簽訂的該小區物業管理委托合同，應對該小區全體業主和使用人均具有約束力。被告倪某所有的位于該小區6號樓104室的房屋面積為86.53?O。自2005年11月19日至2006年4月20日沒有按合同約定繳納相關的物業管理服務費，故其應當承擔繼續履行合同的義務。《物業管理條例》第三十五條第一款規定，業主委員會有權與物業管理企業訂立物業服務合同；第二款進一步明確了物業服務合同的內容，其中即包括服務費用。由此可以認定關于服務費用的確定，不必與業主逐一簽定合同，業主委員會可以代表業主訂立包括服務費用在內的物業服務合同。本案中某小區業主委員會的成立經主管部門批準，公章的刻制也是經主管部門批準，不是業主委員會私自刻制，且該委員會委員都居住于該小區內，原告與業主委員會簽定的合同是通過公開招投標形式簽定的，合同上蓋有該小區業主委員會印章，上述事實足以使原告相信該小區業主委員會有權代表業主簽定服務合同。原告在與業主委員會簽定合同時已盡必要的形式審查義務，對于業主委員會的成立是否嚴格地依照法定程序，系業主內部操作程序及主管部門監督事項，作為合同相對人的物業服務公司，無此實質審查義務。故某小區業主委員會成立是否合法與本案無關聯性。同時，原告實際已為被告提供了服務，且被告在原告提供服務期間并沒有提出異議，依法應支付對價。該服務費標準也得到有關部門批準。因此被告認為原告無權依據與該小區業主委員會簽定的物業管理委托合同收取費用的抗辯理由不能成立。被告倪某應當按約定支付原告物業管理費用。近年來，隨著社會經濟的不斷發展，人民生活水平和勞動收入的不斷提高，舊城區的改造、拆遷，促成了房地產業的迅猛發展。同時也促成物業管理這一新型行業的誕生，其管理模式還處于發展階段，理論研究還不夠深入，實踐中積累的經驗也不夠豐富，使立法條件受到限制。一些物業管理法規過于籠統，彈性條款多，操作性不強。物業管理糾紛對法院來說可以說是一種新型案件，隨著社會的發展，這類案件有可能會不斷增多，有待于我們在實踐中不斷探索。