[案情]

2005年3月31日，張某與李某經協商簽訂了一份房屋租賃協議，約定：張某將座落于市區南郊的門面房出租給李某，租賃期限三年。協議簽訂后，張某交付了房屋，李某即開始經營“好吃來”餐館。2006年2月13日，市政府對“好吃來”餐館地段進行道路拓寬改造，施工期為半年。由于施工實行半幅交通封閉，造成車輛及顧客進出極不方便，以致商業、飲食業、娛樂業的經營額大幅下滑。2006年4月初，李某因道路建設、生意凋零、虧損嚴重而口頭向張某提出解除租賃合同，但未得同意。4月18日，張某向法院起訴，要求支付第二年租金60000元及逾期付款違約金。

[爭議的焦點]

第一種意見認為，張某與李某在完全自愿協商的基礎上訂立的房屋租賃合同應為有效。李某提出解除租賃合同不符合《合同法》規定的解除合同的條件，李某應按合同繼續履行，張某的訴訟請求應予支持。       

第二種意見認為，李某在房屋租賃合同過程中出現了不可抗力的情況，即政府組織的道路拓寬改造，致使食客不再光顧，生意凋零，而每日的房租、規費等費用仍須交納，導致餐館嚴重虧損，無法經營。由于不可抗力屬于合同解除的法定原因，故應駁回張某的訴請。

第三種意見認為，道路建設屬于不可歸責于雙方當事人的事由，作為合同基礎的客觀情況發生了非當事人所能預見的根本性變化，且在一定時期內造成了李某的經營上的損失，而該損失非李某主觀故意也非經營不善所致，如果該損失由李某一人承擔，有違公平原則。因此，合同應繼續履行，但對生意凋零的風險損失，應由雙方共同承擔。

[評析]

房屋租賃合同是房屋出租人將房屋交付給承租人使用、收益，承租人支付房屋租金的合同。只有出現：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；等情形時，當事人一方才可以解除合同。

那么，道路建設究竟屬于“不可抗力”還是“情勢變更”？我國《民法通則》和《合同法》對“不可抗力”都是這樣規定的，即指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。所謂情勢變更，是指法律關系成立后至履行前，因不可歸責于雙方當事人的事由，使原有法律關系成立的基礎或情勢發生不可預見的根本性變化，導致當事人行為目的不能實現，若繼續維持則顯失公平，須變更或解除原法律關系的一項法律制度。二者主要區別

1、二者產生的直接原因、外在表現及其對履約的影響不同
　　一般認為，不可抗力可能由自然或社會兩種因素引起。前者如水災、地震、臺風、火山爆發、泥石流等，各國民法都承認，當事人也愿意接受其法律后果；后者如戰爭、暴亂、罷工、革命等，有些國家的民法并不一概承認，實踐中主要由當事人在合同中進行約定。這些災難性事件的出現，致使合同根本無法履行，即符合我國合同法的不可抗力規定成為免責的事由。但假如合同并非不能履行而是履行的結果將顯失公平，則如何適用呢？也就是說，如果引起變更的情勢并不構成對當事人行為的根本阻礙，如SARS等的影響，合同一般也非絕對不能履行，只是履行后對一方當事人將顯失公平，則應該按照情勢變更原則處理。引起情勢變更的還有一個經濟因素，比如說價格的非正常漲落、幣值的大幅度升降、市場的異常變化以及國家經濟、法律、政策的重大變化等，都是一種無形的存在，是不應被我們忽視的。

　　2、二者的適用范圍、免責情況及其對履約的影響不同
　　情勢變更僅適用于合同關系，即因情勢變更造成合同不能履行或顯失公平時，可相應地解除合同關系，或變更合同內容，消除顯失公平的結果，使合同在公平基礎上得到履行；而不可抗力既可以適用合同行為，也可以適用于侵權行為，其結果是唯一的，即免予承擔履行合同義務和違約責任。
　　情勢變更是“裁量免責”，即最終是否變更或解除合同并免責，取決于人民法院或仲裁機構的裁量；而因不可抗力致使不能實現合同的則是“當然免責”，即因不可抗力事件當事人有權通知對方當事人解除合同，合同自通知到達對方時解除，并可免予承擔履行義務和違約責任。

情勢變更原則的意義，在于通過司法權力的介入，強行改變合同已經確定的條款或撤銷合同，在雙方當事人訂約意志之外，重新分配交易雙方在交易中應當獲得的利益和風險，其追求的價值目標，是公平和公正。但在現實經濟生活中，許多非自然因素導致事變的產生，使得大量合同的履行變得極為艱難，而無過錯的合同當事人卻無法援引不可抗力的規定來主張免責。1998年8 月20 日公布的《合同法（草案）》第七十七條規定：“由于國家經濟政策、社會經濟形勢客觀情勢發生巨大變化，致使履行合同將對一方當事人沒有意義或者造成重大損害，而這種變化是當事人訂立合同時不能遇見并且不能克服的，該當事人可以要求對方就合同的內容重新協商；協商不成的，可以請求人民法院或者仲裁機構變更或解除合同。商業風險不適用前款規定。”本來以立法形式將這一原則確立下來已成定局，但好事多磨，最終在審議時以“根據現有的經驗，對情勢變更難以做出科學的界定，而且和商業風險的界限也難以劃清，執行時更難以操作，實際上只有在非常特殊的情況下才能適用這一制度，現在合同法中做出規定條件尚不成熟。法律委員會經過反復研究，建議對此不作規定。”的理由而擱淺。

結合本案，張某與李某簽訂的房屋租賃協議，是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律的禁止性規定，應認定合法有效，雙方均應受其約束，按約履行各自的義務。在合同履行過程中，出現了市政府拓寬改造道路的客觀事件，屬于“情勢變更”的情形，李某以此為由提出解除租賃合同，由于《合同法》規定的空白，不符法律規定的解除合同的條件，李某應當按約繼續履行合同。道路建設按理是市人民政府造福于民的舉措，長遠來看也有利于李某對餐館的經營。但是，由于近半年的實行半幅交通封閉，引起了承租環境發生重大變化，造成李某經營狀況惡化。根據租賃合同的特點，承租環境應為履行租賃合同的基礎，這種變動的情況在當事人雙方訂立合同時是無法預料的，其變化足以致使訂立租賃合同的基礎動搖，如果仍然要求李某繼續按照原合同約定支付租金，將顯失公平。根據《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第六條規定的“誠實信用原則”及“公平原則”，綜合考慮道路建設的期限及對餐館的影響程度，對李某因道路建設造成的損失及應交納的第二期租金數額應予以適當調整，張某對此應承擔相應的責任。筆者同意第三種意見。