[案情]

2001年10月1日，原告王某與被告劉某簽訂了一份租房協(xié)議，約定，劉某將自己的五間門面房租賃給王某使用，租賃期為七年，租金為每年2000元。協(xié)議簽訂后，劉某將五間門面房交付給王某，王某也一次性將七年租金14000元交付給劉某。2003年9月27日，周某要求王某從承租劉某的門面房中搬出，王某方知劉某已將出租給其的五間房屋以30萬元的價格賣給了第三人周某。王某即以劉某出售該房沒有依法履行通知義務(wù)為由提起訴訟，主張優(yōu)先購買權(quán)，請求法院確認劉某與周某之間的房屋買賣合同無效；并要求劉某以30萬元的價款將訴爭房屋出售給自己。

[審判]

法院審理后認為，劉某在出售訴爭房屋時沒有依法履行通知義務(wù)，侵害了房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)。據(jù)此，依法確認劉某與周某間的房屋買賣合同無效，王某在同等條件下對訴爭房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。

[分歧]

對于王某要求對訴爭房屋在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，形成兩種意見：

一種意見認為，既然優(yōu)先購買權(quán)是一種附條件的形成權(quán)，只要條件相同，優(yōu)先購買權(quán)人的單方意思表示，就能使優(yōu)先購買權(quán)人與出賣人形成出賣人與第三人同等條件為內(nèi)容的契約。如果優(yōu)先購買權(quán)人起訴確認出賣人與第三人的買賣合同無效，然后再起訴以同等價格買受標的物，不僅增加訴累，浪費有限的司法資源，而且不能有效地保護優(yōu)先購買權(quán)人的利益，甚至使優(yōu)先購買權(quán)制度形同虛設(shè)，不能發(fā)揮優(yōu)先購買權(quán)制度的功能。如果出租人以各種理由以收回房屋不賣為由，或者等承租屆滿后再出售房屋，這時承租人的優(yōu)先購買權(quán)就形同虛設(shè)，也難以實現(xiàn)。因此，必須賦予優(yōu)先購買權(quán)人在請求法院確認出租人與第三人房屋買賣合同無效的同時，判令出租人以同等價格將爭議的房屋出售給承租人。故，在本案中，對于原告王某的該項請求，法院應(yīng)予支持。

另一種意見認為，對于王某的該項請求，法院不應(yīng)當支持。理由如下：一、如果對王某的該項請求予以支持，則侵害了房主劉某的所有權(quán)。雖然受到承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的制約，但房屋所有權(quán)仍歸房主劉某。在劉某出售房屋前，其只要按照法律規(guī)定履行了通知義務(wù)，仍享有自主出售房屋的權(quán)利。法院無權(quán)判令其直接將房屋出賣給誰。從另一層面上分析，如果對該請求予以支持，則剝奪了其他購買權(quán)人的競價購買權(quán)；二、沒有法律依據(jù)。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋的權(quán)利。而最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第 118條規(guī)定："出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出售房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。"《合同法》再次確認了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，而只是將"三個月"改為"合理期限"。綜觀兩部法律，均未規(guī)定法院可直接判令房主將房屋按指定價格出賣給承租人，優(yōu)先購買權(quán)畢竟不等同于直接購買權(quán)；三、該項請求如果給予支持，則違背了民法、合同法的意思自治、平等自愿原則，因為買賣合同只能由當事人自主協(xié)商簽訂，法院無權(quán)判決強制雙方簽訂買賣合同。

筆者同意第一種意見。