案情：

2002年3月，劉某將其擁有一套面積為80平方米的閑置房屋兩間借用給張某居住，但是同年6月，張某為養家糊口，增加家庭收入，在沒有經過劉某同意的情況下，就把其中一間40平方米的房屋租給了王某。在張某將房屋租賃給王某的期間內，劉某因資金緊張，于2002年12月8日又將這兩間房屋轉賣給馬某，并隨即辦理了產權過戶手續。馬某獲得房屋產權后打算入住該房屋，于是要求王某搬出，王某拒不同意。馬某認為房屋產權已經屬于自己，其有權利居住，王某的行為損害了其使用權，遂向法院提起訴訟，要求判令王某立即從該房搬出并賠償損失。

一審法院經審理查明后認為：本案中，作為出租人的張某并不是房屋所有人，并且房屋所有權的轉讓行為是由所有人劉某完成的，不符合出租人必須就是租賃物所有人的要求，不能適用我國《合同法》第229條的相關規定，即在學理上所稱的買賣不破租賃原則。據此，法院作出如下判決：對原告的訴訟請求予以支持，判令被告王某從該房子搬出并賠償原告相關損失。

評析：

本案中，法院正確地運用了有關買賣不破租賃原則嚴格的適用要件，依法保護了合法受讓人馬某的利益。我國《合同法》第二百二十九條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。即學理上所稱的“買賣不破租賃”原則。然而，值得注意的是，在我國的法律實踐中，這一原則的適用要受到以下條件的嚴格限制：

1、租賃關系的有效存在.即承租人的租賃契約必須合法有效且期限未滿。如果租賃合同無效或被撤銷，承租人則無承租權，何談租賃關系的轉移，自然也就不存在擊破或不擊破租賃的問題，這是適用“買賣不破租賃”原則的前提條件。

2、租賃房屋所有權的轉讓必須是在租賃房屋交付承租人之后。即租賃合同先于買賣合同生效，且租賃房屋已交付于承租人。以此作為“買賣不破租賃” 原則適用要件的主要目的就是使物權化之租賃權具有公示性，便于使受讓人可推知查證租賃關系的存在，從而保護受讓人的利益。若沒有此項公示在前，則不適用買賣不破租賃。

3、必須是房屋出租人將租賃房屋的所有權讓予第三人。這一要件包含有兩種含義：一是僅限于所有權的轉讓，其他權利的轉讓不在此限。二是租賃房屋須為出租人所有之物。租賃從本質上講是一個債權行為，因此并不以出租人對租賃物擁有所有權為要件，也就是說出租人可以就是租賃物的所有人，也可以不是，而是出租他人之物，但是要適用“買賣不破租賃”原則，則必須滿足“出租人將租賃物所有權讓與”，即要求出租人必須就是租賃物的所有人，也就是說，在出租他人之物的情況下，如果租賃物的所有人讓與所有權的，就不適用該原則。

結合本案，承租人王某與張某之間的租賃關系雖發生于劉某與馬某房屋買賣關系之前，并且該房屋所有權的轉讓系于租賃關系有效存續期間進行的，但是本案中作為出租人的張某并不是其房屋的所有人，而且房屋所有權轉讓行為是由所有人劉某完成的，所以就不符合出租人必須就是租賃物所有人的要求，因此不能適用“買賣不破租賃”原則，也就是說承租人王某并不能基于租賃權對抗受讓人馬某.但是,有一個例外值得提出的是，如果出租人張某受所有人劉某的委托或得其承諾將房屋出租給王某時，則就應該類推適用“買賣不破租賃”原則,否則應避免使用之.法院審理中,合理運用“買賣不破租賃”原則嚴格適用要件的第三個條件，很好的維護了市場經濟秩序的穩定和交易的安全，保護了受讓人馬某的合法權益，至于王某因此遭受的不利和損失，可依法向其出租人張某主張。