[案情]
　　2003年7月，原告盧某、被告趙某經(jīng)某中介公司訂立房屋買賣合同一份，約定：被告將某小區(qū)14幢506室、建筑面積為94平方米的房屋出售給原告，成交總價(jià)為230000元。合同簽訂之日原告向被告支付定金10000元，此款由中介公司代收。2003年7月10日前雙方協(xié)商辦理過戶手續(xù)，原告交付房款110000元，2003年9月18日交房交鑰匙，雙方結(jié)清房款。合同簽訂之日，原告向中介公司交付 10000元，中介公司出具給原告的收據(jù)上載明此款為購房定金。此后，原告致函被告，要求與被告協(xié)商辦理過戶手續(xù)的事宜，但被告未予答復(fù)，原告即訴至法院。訴訟中，被告之妻王某向法院表示涉案房屋為其與被告的共同財(cái)產(chǎn)，被告未經(jīng)其書面同意出售該房屋的行為，其不予承認(rèn)。
　　原告訴稱：合同有效，被告應(yīng)將房室出售給原告。原告得知被告向中介公司口頭表示不愿出售房屋，即于2003年12月18日致函被告，要求被告三日內(nèi)確定協(xié)商辦理過戶手續(xù)的時(shí)間。但被告至今未答復(fù)，其行為已構(gòu)成違約，要求被告雙倍返還定金。
　　被告辯稱：涉案房屋為被告與其妻的共有財(cái)產(chǎn)，房屋買賣合同未經(jīng)其妻書面同意，違反了法律禁止性規(guī)定，合同無效。請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
　　[審判]
　　一審法院認(rèn)為：原、被告訂立的房屋買賣合同雖系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，但合同所涉房屋為被告與其妻王某共有，該合同訂立時(shí)王某未簽字確認(rèn)，訂立后亦未書面同意出售該房，該合同違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的禁止性規(guī)定，該合同無效，原告的訴訟請(qǐng)求不能成立。 根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十六條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（四）項(xiàng)之規(guī)定，判決：駁回原告要求被告雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求。
　　原告不服，向南通市中級(jí)人民法院提起上訴稱：一審?fù)忂^程中，上訴人既未看到被上訴人之妻表示涉案房屋為其共同財(cái)產(chǎn)的書面材料，被上訴人之妻也未到庭陳述；即使房屋是被上訴人夫妻共有財(cái)產(chǎn)，作為上訴人也是善意有償取得；2003年12月18日上訴人寫給被上訴人的信函，系被上訴人之妻王某簽收，其并未提出異議，作為上訴人有理由相信被上訴人有權(quán)代理其妻子，被上訴人的行為符合《合同法》表見代理的特征；即使被上訴人未經(jīng)共有人同意出賣房產(chǎn)，但上訴人善意、有償取得房產(chǎn)應(yīng)受法律保護(hù)，其責(zé)任只能由被上訴人承擔(dān)，一審適用《城市房地產(chǎn)管理法》不當(dāng)。請(qǐng)求二審法院依法撤銷一審判決，發(fā)回重審或依法改判。
　　被上訴人趙某辯稱：一審期間，王某將書面異議提交給法庭，有案卷為證；不能認(rèn)定上訴人為善意，且不動(dòng)產(chǎn)以變更登記而取得，目前仍為被上訴人名下，上訴人沒有取得房屋，因而不適用善意取得制度。被上訴人沒有以其妻的名義簽訂合同，上訴人錯(cuò)誤地理解表見代理，一審法院適用《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定正確。請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　南通市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同系當(dāng)事人之間真實(shí)意思表示，根據(jù)被上訴人提供的房屋所有權(quán)證上的記載，被上訴人趙某個(gè)人為房屋所有權(quán)人，并無共有人，因此該房屋的權(quán)屬可以表現(xiàn)為二種形態(tài)，一種情形房屋確為被上訴人個(gè)人所有，另一種情形為房屋所有權(quán)證上雖未載入被上訴人之妻為共有人，但基于《中華人民共和國婚姻法》的規(guī)定，被上訴人之妻成為隱名共有人，即房屋所有權(quán)為被上訴人夫妻共有。本案中一審法院在調(diào)查房屋的權(quán)屬時(shí)，被上訴人之妻認(rèn)為被上訴人未經(jīng)其同意出售房屋，其對(duì)被上訴人的處分房屋的行為不予認(rèn)可，這表明了房屋為夫妻共同共有。雖然訟爭房屋系被上訴人夫妻共同的財(cái)產(chǎn)，被上訴人在出售房屋時(shí)未得到其妻的授權(quán)，但上訴人沒有義務(wù)在房屋所有權(quán)證上共有人一欄缺額的情形下，向被上訴人審核房屋是否為夫妻共同共有，上訴人有理由相信基于房屋所有權(quán)證具有的公信力被上訴人出賣登記為其名下的房屋為被上訴人個(gè)人所有，或者基于房屋所有權(quán)證上共有人缺額的公示效應(yīng)，被上訴人處分房屋是被上訴人夫妻雙方共同意思表示，被上訴人的行為構(gòu)成表見代理，對(duì)此最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第（二）項(xiàng)作了明確的規(guī)定，因此被上訴人之妻不能以未經(jīng)其同意為由，對(duì)抗作為善意第三人的上訴人，被上訴人與上訴人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)為有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格按照合同的約定履行各自的義務(wù)。一審法院以合同違反《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的禁止性規(guī)定，認(rèn)定合同無效，顯然破壞了誠實(shí)信用原則和交易安全原則，應(yīng)予糾正。二審依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項(xiàng)、《中華人民共和國合同法》第八條第一款、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百一十五條、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第二項(xiàng)之規(guī)定，判決：一、撤銷一審判決；二、被上訴人趙某向上訴人盧某雙倍返還定金計(jì)人民幣20000元，

　　[評(píng)析]
　　在認(rèn)定房屋為夫妻共同共有的情況下，本案是一起典型的因以夫妻一方名義出賣共有房屋引發(fā)的糾紛。本案的主要爭議焦點(diǎn)是：夫妻一方出賣共有房屋的行為是否有效？處理本案時(shí)主要把握以下兩個(gè)關(guān)鍵問題：
　　一、夫妻一方出賣共有房屋的行為是否屬于夫妻日常家事代理權(quán)范圍的問題
　　首先，關(guān)于夫妻日常家事代理權(quán)的問題。我國婚姻法未有明確規(guī)定，但2001年12月25日最高人民法院公布的《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第十七條，對(duì)《婚姻法》中“夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”之規(guī)定作出了明確的解釋：“（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人?！痹摋l規(guī)定，從配偶日常的家事決定權(quán)方面作了明確，但間接地承認(rèn)了夫妻間的日常家事代理權(quán)。日常家事代理權(quán)是配偶權(quán)的一項(xiàng)派生權(quán)利，它是指在日常家事范圍內(nèi)，配偶雙方互為代理人的權(quán)利，即配偶一方因日常家事與第三人為法律行為時(shí)，應(yīng)視為配偶共同的意思表示，配偶他方承擔(dān)連帶責(zé)任。關(guān)于日常家事代理權(quán)，大陸法系國家的民法普遍認(rèn)為，日常家事代理權(quán)是基于夫妻生活應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利，而且日常家事代理權(quán)的行使，無需以被代理人的名義，只要是在日常家事范圍內(nèi)，應(yīng)推定夫妻一方的行為為夫妻雙方的行為。我國在日常生活和司法實(shí)踐中也不否認(rèn)日常家事代理的效力，視日常家事代理權(quán)為法定代理權(quán)。其次，日常家事代理的權(quán)限范圍是有限制的。其范圍一般只應(yīng)包括處理家庭日常的衣食住行和子女教育等費(fèi)用?！痘橐龇ā匪痉ń忉專ㄒ唬┑谑邨l是從保護(hù)第三人的角度間接肯定了夫妻在日常生活范圍內(nèi)就其共同財(cái)產(chǎn)有相互代理的權(quán)利，對(duì)于重大家庭事務(wù)的處分，如不動(dòng)產(chǎn)的處分，顯然排除在日常家事范圍之外。對(duì)于重大家庭事務(wù)處分的代理權(quán)不是法定代理權(quán)，不能認(rèn)為處分人行使的是法定家事代理權(quán)，而直接適用家事代理制度，則只能認(rèn)為是一種意定的代理權(quán)，原則上非經(jīng)配偶他方委托，夫妻一方不得行使。所以，本案中只能認(rèn)定房屋出賣人的行為是超越日常家事代理范圍的行為，其行為實(shí)質(zhì)上是一種無權(quán)代理。
　　二、本案是否可以適用表見代理的問題
　　無權(quán)代理行為，但并非是當(dāng)然無效的法律行為。鑒于第三人從外部很難判斷夫妻之間的代理權(quán)范圍、內(nèi)部財(cái)產(chǎn)約定，特別是本案中出賣人提供的房屋所有權(quán)證上僅記載其一人為所有權(quán)人，并無其他共有人。因此，對(duì)于善意第三人的效力問題，大陸法系國家和地區(qū)保護(hù)無過失善意第三人的利益，可適用表見代理來解決此類問題。我國《合同法》第四十九條也確立了表見代理制度。表見代理是指行為人雖無代理權(quán)，但善意第三人在客觀上有充分理由相信行為人具有代理權(quán)，基于此種依賴，而與其為民事行為，由此產(chǎn)生的法律后果，由被代理人承擔(dān)的代理。它兼具有權(quán)代理的效力和無權(quán)代理的本質(zhì)這兩大特點(diǎn)。構(gòu)成表見代理必須具備四個(gè)構(gòu)成要件：1、須行為人不具有代理權(quán)。2、存在第三人相信代理人有代理權(quán)的表象。3、第三人善意且無過失。4、第三人基于依賴與代理人成立民事法律行為。本案中，是否構(gòu)成表見代理，關(guān)鍵一是看上訴人是否客觀上有正當(dāng)理由相信行為人有代理權(quán)，二是看上訴人是否處于善意。至于被上訴人是否以被代理人的名義作出售房決定，因被上訴人夫妻關(guān)系的特殊性，本案在所不問。
　　存在外表授權(quán)是表見代理的客觀外在表現(xiàn)，如何判斷行為人是否具有代理權(quán)的外觀，要以代理人與本人之間存在某種事實(shí)上或法律上的聯(lián)系為基礎(chǔ)。對(duì)此，由上訴人負(fù)舉證責(zé)任，自不待言。但由于夫妻關(guān)系的特殊性和隱蔽性，應(yīng)采取以外觀推定，上訴人只要舉證出對(duì)方存在的外表授權(quán)即可。本案中上訴人舉證出客觀上存在代理人與本人之間特殊的身份關(guān)系??夫妻關(guān)系；且舉證出上訴人寫給被上訴人的催告函，系被上訴人之妻簽收，其知道房屋出賣事宜而未提異議。在此情況下，上訴人完全有理由相信被上訴人是行使代理權(quán)之結(jié)果；反之，被上訴人不能提出反證，證明是在其妻完全不知情的情況下出賣房屋的證據(jù)，法院可以推定，出賣房屋的行為是其夫妻雙方的共同意思表示。
　　對(duì)于上訴人是否有過失或惡意，對(duì)方應(yīng)負(fù)舉證責(zé)任。因?yàn)?，?duì)于上訴人而言，只要其有充分的證據(jù)證明存在足以使其相信代理人有代理權(quán)的客觀情形存在，即推定其為善意且無過失，而且對(duì)上述客觀事實(shí)的證明過程，可認(rèn)為也是對(duì)其善意且無過失的證明過程。從此種意義上說，上訴人的善意且無過失，采用事實(shí)自證的方法。只要上訴人舉證證明有使自己相信行為人具有代理權(quán)的客觀事實(shí)，即可推定其無過失；對(duì)對(duì)方而言，欲否定表見代理的成立，必須舉證證明上訴人明知夫妻一方越權(quán)代理而為法律行為的惡意，而其不能舉證證明，則承擔(dān)表見代理成立所引起的法律后果。且本案中，客觀事實(shí)是，房屋買賣合同簽訂后商品房市場價(jià)格上漲，出賣人反悔。若依《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，確認(rèn)合同無效，顯然有違民事交易中的誠信原則，也不能維護(hù)交易的安全、保護(hù)善意第三人的利益。
　　綜上所述，法院依法認(rèn)定合同有效，判決支持上訴人的訴訟請(qǐng)求是正確的。