[案情]

原告孫某訴稱：2001年12月30日原告與被告墻改辦簽定房地產租賃契約1份，約定由原告承租被告墻改辦所有的坐落于某區住宅示范A區12?14室門面房及二、三樓各兩間房屋和附設車庫1間，租賃期限自2002年4月1日起至2005年3月30日止。嗣后，原告按契約履行。2004年3月被告墻改辦卻將原告所承租的上述房屋出賣給被告羅某，并辦理了房屋產權過戶手續。原告認為墻改辦作為房屋出租人應當在出賣之前按照法律規定的合理期限內通知承租人，原告作為承租人享有以同等條件優先購買的權利。被告墻改辦與被告羅某之間的房屋買賣交易行為，因未依法通知原告，侵犯了原告依法享有的優先購買權，當認定無效。故請求判令確認被告墻改辦與被告羅某就涉及買賣原告所承租部分的房屋合同無效，并由原告行使優先購買權。

被告墻改辦辯稱：原告所承租的只是墻改辦的部分房屋，其對墻改辦所整體出售的房屋依法不享有優先購買權；墻改辦已履行了通知承租人的義務。羅某依法所取得上述房屋的所有權，應受法律保護。故請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

被告羅某辯稱：墻改辦在向原告履行了通知義務后與羅某之間所簽定的房地產買賣契約合法有效，且雙方已辦理了房屋的產權過戶手續，現羅某是該房的合法所有權人；兩被告并未侵害原告的優先購買權。故請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

[裁判要點]

一審法院經審理認為，房屋承租人的優先購買權是指出租人在出賣出租的房屋時，承租人在相同條件下，依法享有優先于其他人而購買房屋的權利，這種權利是依法產生的，它是一種準物權性質的民事權利。它只是優先締約的權利，而不是保證買到的權利。坐落于某區住宅示范A區20幢11?14號門面房及附屬車庫，雖登記為住宅示范A區20幢，但由于每一號門面房均有房產管理部門依法核準頒布的獨立的房屋所有權證。因此，墻改辦在將該幢房屋整體出售給羅某時，在租賃期限內孫某作為承租人對其承租的且有獨立產權的12?14號門面房及附屬車庫依法享有優先購買權。孫某對此所提的主張，有事實根據和法律依據，法院應予支持；墻改辦認為其出售的是整幢房屋，孫某所承租的只是部分房屋，雖與事實相符，但該事實并不能剝奪孫某依法對所承租的房屋享有的優先購買權，故法院對其抗辯理由不予采納。

孫某與墻改辦簽定的房地產租賃契約，是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的禁止性規定，該契約合法有效。墻改辦作為出租人在與孫某租賃契約有效期內，將連原告承租部分在內的房屋整體出賣給羅某，未依法提前三個月通知承租人孫某，其雙方的交易行為均侵犯了孫某的優先購買權，故孫某有權請求宣告墻改辦與羅某之間的房屋買賣無效。墻改辦不能證明其向承租人孫某履行了通知義務，孫某的訴訟請求，有事實根據和法律依據，法院予以支持。因此，一審法院判決被告墻改辦與被告羅某在2004年3月3日所簽定的房地產買賣契約中，涉及原告承租的部分買賣無效；駁回原告孫某的其他訴訟請求。

一審判決后，原告孫某及被告羅某均不服判決，并向二審法院提起上訴。

二審法院經審理認為，依照《中華人民共和國合同法》的規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。但當出租人將房屋整體出售的情況下，部分房屋的承租人對整體出售的房屋不享有優先購買權。本案中，孫某承租的只是部分房屋，剩余部分并非租賃權的客體，對剩余部分的處分，不應受由租賃權所衍生的權利?優先購買權的限制。因此，應當認定，承租人孫某對該整體出售的房屋并無優先買權；對于墻改辦在房屋出售之前是否已履行了通知義務沒有審查的必要。對于孫某上訴要求確認其與墻改辦之間直接成立房屋買賣合同的請求，因承租人的優先購買權是優先簽訂合同的權利，將其理解為形成權，法律依據不足。故對孫某的上訴請求不予支持。二審法院判決撤銷一審判決；駁回孫某的訴訟請求。

[評析]

本案所涉及的是關于房屋承租人優先購買權的理論和實踐難題。作為民法上的一項民事權利，房屋承租人的優先購買權為很多人所熟知，它是指出租人在出賣出租的房屋時，承租人在相同條件下，依法享有優先于其他人而購買房屋的權利，這種權利是依法產生的，它是一種準物權性質的民事權利。它只是優先締約的權利，而不是保證買到的權利。

從我國法律關于房屋承租人的優先購買權的具體規定和實踐操作來看，房屋承租人的優先購買權具有以下一些特點：首先，此種權利是依照法律規定而產生的，而不是根據當事人的約定而產生的，因而具有很大的強制性；其次，此種權利只能屬于特定人享有，即必須是承租人才能行使，因而具有專屬性；再次，此種權利只有在特定法律事實出現時才能行使，并且是在承租人與其他買受人具有同等條件下才能行使，因而具有較高的條件性。承租人優先購買權的行使必須具備以下條件：1、承租人和出租人之間必須有合法有效的租賃合同關系。承租人的優先購買權是基于租賃合同有效成立而產生的民事權利，是在出租人房屋上增加的一項合法負擔。如果租賃合同已經終止，后者出租人準備出售的房屋不是租賃合同的標的物，則優先購買權無從行使。2、承租人必須和第三人具有購買房屋的同等條件。這是行使優先購買權的實質條件，凡不是主張在同等條件下購買的，不能行使優先購買權。我國民法上規定的是“同等條件”，但對其內涵尚無統一的解釋，理論上一般理解為“價格相同”。在司法實踐中對同等條件的理解分為“絕對相同”和“大致相等”兩種觀點。3、出租人必須以一定的形式通知出租人，傳達轉讓房屋的要約。我國現行法律均規定，出租人在出售其租賃的房屋時，應當提前通知承租人。既為通知，就應當采用適當的形式，一般認為書面通知最為適宜，而且在通知中應載明出售的具體條件，此條件即為買賣合同的要約，一旦到達受要約人（承租人），出租人就要受其約束，不得隨意更改。4、承租人必須在一定期限內行使優先購買權。先買權作為一種期待權，必須在一定期限內行使，否則就要產生相應的法律后果。

本案的關鍵在于孫某對其所承租的墻改辦的部分房屋是否享有優先購買權？當墻改辦在將連同孫某所承租的房屋在內的住宅示范A區20幢整體出售給羅某時，孫某對此并不享有優先購買權。因為：比較所有權與優先購買權各自的權利屬性，可以看出所有權是絕對權，優先購買權屬于債權。所有權人在未損害他人利益和社會公共利益的前提下對屬于自身的財產所作處分，應受法律保護；法律設定優先購買權的目的是為了防止承租人利益遭受損害，而不是為了讓承租人獲取利益。本案原告孫某作為承租人并沒有因為墻改辦將房屋整體出售給羅某而遭受利益損害；從維護交易安全和正常經濟秩序的角度分析，在善意買受人羅某已盡合理注意義務，支付了房屋對價，并已實際取得房地產權屬證書的情況下，再行否定房地產買賣契約的效力，將違背法的秩序價值；現代的建筑物，早已突破了“一物一權”的理論，適用建筑物區分所有權，即一幢住宅樓可以設定若干個所有權，也可以區分出若干個層次的物權，一個承租人可能只是承租其中的部分房屋，當所有權人整體出售房屋或建筑物時，承租人不能享有整體上的優先購買權，即特定的部分優先權不能擴大化而及于整體。本案即是如此，孫某承租的只是部分房屋，剩余部分并非租賃權的客體，對剩余部分的處分，不應受由租賃權所衍生的權利?優先購買權的限制；墻改辦整體轉讓的房屋，在交易上被視為一物，沒有法律上的理由要求所有權人將一物予以分割；否則會影響物的效用，侵犯所有權人（出租人）的利益。因此，應當認定，承租人孫某對該整體出售的房屋并無優先買權；對于墻改辦在房屋出售之前是否已履行了通知義務沒有審查的必要。對于孫某上訴要求確認其與墻改辦之間直接成立房屋買賣合同的請求，因承租人的優先購買權是優先簽訂合同的權利，將其理解為形成權，法律依據不足。因此孫某的上訴請求也不能得到法院的支持。

綜上所述，一審法院在對法律規定的理解存有爭議的情況下，未能準確理解立法目的，亦未公平衡量訟爭各方利益，致實體處理有誤，二審法院依法予以改判是恰當的。當然，由于房屋承租人的優先購買權不僅在實踐中存在很多難以解決的問題，表現出難以克服的弊端，而且在理論上也無法真正尋找其存在的“合法性”。對該制度的設計是否有必要，是否應當在立法上予以廢除，在理論上還可以作進一步的探討。