購(gòu)房人向銀行貸款買房卻遲遲未辦理抵押登記和房屋所有權(quán)證，銀行考慮到貸款收回的安全性，在催告購(gòu)房人及時(shí)辦理相關(guān)權(quán)屬證書無(wú)果的情況下，將購(gòu)房人及擔(dān)保的開發(fā)商訴至無(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū)人民法院，主張解除借款合同并立即償還借款本息及承擔(dān)律師費(fèi)和訴訟費(fèi)。

2000年4月，銀行與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議，約定：銀行為開發(fā)公司開發(fā)的某小區(qū)提供按揭貸款業(yè)務(wù)；銀行為購(gòu)房者提供不超過(guò)總房?jī)r(jià)70％、期限不超過(guò)30年的貸款。在辦妥房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房抵押之前，開發(fā)公司作為借款人按期歸還貸款本息的保證人。

根據(jù)該合作協(xié)議，2000年5月30日，銀行與李銘、周麗簽訂個(gè)人購(gòu)房借款合同一份。合同約定：銀行借給李銘、周麗人民幣40萬(wàn)元用于購(gòu)買該小區(qū)的兩套住房。借款期限為15年，自2000年5月30日至2015年5月29日止，還款采用按月等額償還法，由李銘、周麗于每月20日歸還借款本息。同日，銀行與李銘、周麗簽訂個(gè)人住房借款抵押合同一份。合同約定：李銘用購(gòu)買的兩套住房為上述借款提供抵押擔(dān)保。

借款合同簽訂后，銀行依約劃付了借款40萬(wàn)元，李銘、周麗按期每月歸還借款本息。2008年1月，銀行向李銘、周麗發(fā)出通知函，要求他們限期辦理房屋權(quán)證，但兩人始終未能辦妥房屋所有權(quán)證和抵押登記手續(xù)。

無(wú)錫某銀行訴稱，由于李銘、周麗沒(méi)有辦理房屋抵押登記手續(xù)，威脅到銀行放貸的安全性，為避免借款合同目的的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)主張解除借款合同，并立即償還所欠借款正常本金229546.06元及相應(yīng)利息，律師費(fèi)、訴訟費(fèi)由李銘、周麗、開發(fā)商共同承擔(dān)。

李銘、周麗辯稱，雖然至今未辦理抵押登記，但是從合同簽訂后至今已近8年，借款人一直按照合同的約定每月足額、按期還款，沒(méi)有違約行為，且該借款已由實(shí)力雄厚的開發(fā)公司提供擔(dān)保，李銘是建筑老板，完全具有清償能力，銀行貸款的安全并不受影響。借款合同約定的還款期限為15年，現(xiàn)銀行突然要求解除合同，提前收回剩余的全部貸款超出了李銘、周麗清償債務(wù)的合理預(yù)期，要求駁回銀行的訴訟請(qǐng)求。

開發(fā)公司辯稱，雖未辦理抵押登記，但借款合同簽訂到現(xiàn)在已經(jīng)7年多了，履行一切正常，抵押合同解除或無(wú)效，還有擔(dān)保合同存在，且我公司實(shí)力雄厚，完全能夠保證借款合同的履行，銀行應(yīng)當(dāng)請(qǐng)求解除借款抵押合同，而不是解除借款合同。要求駁回銀行的訴訟請(qǐng)求。

訴訟中，被告方明確所購(gòu)房屋已轉(zhuǎn)讓給他人。最后，經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方自愿達(dá)成如下協(xié)議：李銘、周麗于2008年6月15日前歸還銀行本金人民幣229546.06元及利息。開發(fā)公司對(duì)李銘、周麗的上述債務(wù)承擔(dān)連帶還款責(zé)任，銀行放棄支付律師費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，訴訟費(fèi)由李銘、周麗、開發(fā)公司共同承擔(dān)。

【法官釋法】

該案具有普遍的現(xiàn)實(shí)意義，特別是在我國(guó)蓬勃開展的住房按揭貸款業(yè)務(wù)中。依照我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定，以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。據(jù)此，可以明確，本案中所涉抵押合同并未生效。問(wèn)題在于，法律對(duì)于抵押合同不生效，主合同能不能解除的問(wèn)題沒(méi)有具體的規(guī)定，只能依照《合同法》第九十四條第（四）項(xiàng) “當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，對(duì)方當(dāng)事人可以解除合同” 之規(guī)定把握。據(jù)此，本案的重點(diǎn)在于如何理解銀行在商品房擔(dān)保貸款合同中的目的是否能夠?qū)崿F(xiàn)。由于本案是發(fā)生在商品房按揭擔(dān)保領(lǐng)域的貸款，銀行必須取得購(gòu)房人所購(gòu)房屋的抵押權(quán)是非常確定的，銀行對(duì)抵押房屋能否行使擔(dān)保物權(quán)直接關(guān)乎收回貸款的安全性，借款人、保證人的清償能力只是增添一份債權(quán)實(shí)現(xiàn)的保障而已，且具有不確定性。現(xiàn)擔(dān)保房產(chǎn)已不復(fù)存在，補(bǔ)辦抵押登記已成為不可能，從而產(chǎn)生了銀行單方面就可解除主合同的權(quán)利。（文中均系化名）