購房人向銀行貸款買房卻遲遲未辦理抵押登記和房屋所有權(quán)證，銀行考慮到貸款收回的安全性，在催告購房人及時辦理相關(guān)權(quán)屬證書無果的情況下，將購房人及擔保的開發(fā)商訴至無錫市南長區(qū)人民法院，主張解除借款合同并立即償還借款本息及承擔律師費和訴訟費。

2000年4月，銀行與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂按揭業(yè)務(wù)合作協(xié)議，約定：銀行為開發(fā)公司開發(fā)的某小區(qū)提供按揭貸款業(yè)務(wù)；銀行為購房者提供不超過總房價70％、期限不超過30年的貸款。在辦妥房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房抵押之前，開發(fā)公司作為借款人按期歸還貸款本息的保證人。

根據(jù)該合作協(xié)議，2000年5月30日，銀行與李銘、周麗簽訂個人購房借款合同一份。合同約定：銀行借給李銘、周麗人民幣40萬元用于購買該小區(qū)的兩套住房。借款期限為15年，自2000年5月30日至2015年5月29日止，還款采用按月等額償還法，由李銘、周麗于每月20日歸還借款本息。同日，銀行與李銘、周麗簽訂個人住房借款抵押合同一份。合同約定：李銘用購買的兩套住房為上述借款提供抵押擔保。

借款合同簽訂后，銀行依約劃付了借款40萬元，李銘、周麗按期每月歸還借款本息。2008年1月，銀行向李銘、周麗發(fā)出通知函，要求他們限期辦理房屋權(quán)證，但兩人始終未能辦妥房屋所有權(quán)證和抵押登記手續(xù)。

無錫某銀行訴稱，由于李銘、周麗沒有辦理房屋抵押登記手續(xù)，威脅到銀行放貸的安全性，為避免借款合同目的的無法實現(xiàn)，現(xiàn)主張解除借款合同，并立即償還所欠借款正常本金229546.06元及相應(yīng)利息，律師費、訴訟費由李銘、周麗、開發(fā)商共同承擔。

李銘、周麗辯稱，雖然至今未辦理抵押登記，但是從合同簽訂后至今已近8年，借款人一直按照合同的約定每月足額、按期還款，沒有違約行為，且該借款已由實力雄厚的開發(fā)公司提供擔保，李銘是建筑老板，完全具有清償能力，銀行貸款的安全并不受影響。借款合同約定的還款期限為15年，現(xiàn)銀行突然要求解除合同，提前收回剩余的全部貸款超出了李銘、周麗清償債務(wù)的合理預(yù)期，要求駁回銀行的訴訟請求。

開發(fā)公司辯稱，雖未辦理抵押登記，但借款合同簽訂到現(xiàn)在已經(jīng)7年多了，履行一切正常，抵押合同解除或無效，還有擔保合同存在，且我公司實力雄厚，完全能夠保證借款合同的履行，銀行應(yīng)當請求解除借款抵押合同，而不是解除借款合同。要求駁回銀行的訴訟請求。

訴訟中，被告方明確所購房屋已轉(zhuǎn)讓給他人。最后，經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方自愿達成如下協(xié)議：李銘、周麗于2008年6月15日前歸還銀行本金人民幣229546.06元及利息。開發(fā)公司對李銘、周麗的上述債務(wù)承擔連帶還款責任，銀行放棄支付律師費的訴訟請求，訴訟費由李銘、周麗、開發(fā)公司共同承擔。

【法官釋法】

該案具有普遍的現(xiàn)實意義，特別是在我國蓬勃開展的住房按揭貸款業(yè)務(wù)中。依照我國《擔保法》的規(guī)定，以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，應(yīng)當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。據(jù)此，可以明確，本案中所涉抵押合同并未生效。問題在于，法律對于抵押合同不生效，主合同能不能解除的問題沒有具體的規(guī)定，只能依照《合同法》第九十四條第（四）項 “當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，對方當事人可以解除合同” 之規(guī)定把握。據(jù)此，本案的重點在于如何理解銀行在商品房擔保貸款合同中的目的是否能夠?qū)崿F(xiàn)。由于本案是發(fā)生在商品房按揭擔保領(lǐng)域的貸款，銀行必須取得購房人所購房屋的抵押權(quán)是非常確定的，銀行對抵押房屋能否行使擔保物權(quán)直接關(guān)乎收回貸款的安全性，借款人、保證人的清償能力只是增添一份債權(quán)實現(xiàn)的保障而已，且具有不確定性。現(xiàn)擔保房產(chǎn)已不復(fù)存在，補辦抵押登記已成為不可能，從而產(chǎn)生了銀行單方面就可解除主合同的權(quán)利。（文中均系化名）