在靖江市城區工作的王先生，10年前私下購買了靖江城郊結合部的一處二間房屋的宅基地并建了兩間三層的樓房，10年后，兩次被宅基地的使用權人劉女士告上法庭，劉女士先是憑房產證要求法院確認王先生建造的房屋歸她所有，被法院駁回后，又憑辦結的集體土地使用權證，要求法院確認該宅基地使用權轉讓合同無效，得到法院的支持。兩場官司下來，王先生耗費了精力、財力。自己出資建造的房子，何時能將房產辦到自己名下？這場房屋糾紛何時能了？王先生陷入深深的苦惱之中，這都緣于當初的宅基地買賣。

買宅基地建起了新房

1997年，在靖城鎮工作多年的王先生，手中有了點積蓄，買套房住不甘心，便盤算著在城郊買一塊地皮自己建造房屋，這樣有天有地，樓上樓下，多愜意啊。主意打定后，便四處打聽，功夫不負有心人，終于得知在城東環城路內有一戶人家有兩間房的地皮欲轉讓，王先生帶著妻子到現地看了看，兩間屋地皮，已做了基礎，整個宅基地面積有168平方米，雖說離市區遠了點，但畢竟在環城路內，交通便利，更主要的自稱是該地皮的主人劉老伯保證在房子建好以后，能協助自己辦到房屋產權證。經過多次磋商，1997年3月，王先生與劉老伯簽訂宅基地轉讓協議，協議約定：劉老伯將宅基地（包括基礎）以4萬元的價格轉讓給王先生，王先生在房屋建好后付轉讓款的三分之二，在劉老伯幫助王先生辦完房產證手續并交給王先生后，王先生一次性付清余款。當年7月,王先生出資20多萬元，在該地基上建造了建筑面積350多平方米的兩間三層樓房。房屋建好后，王先生實際給付劉老伯3.6萬元，不久，該宅基地的所有權人某村民委員會，在向王先生收取“三通”費后，同意王先生全家在該村落戶。1999年，王先生將全家戶口遷入該村。

房屋成了他人名下的房產

房屋建好了，戶口也遷了，就剩辦房產證了。2002年10月的一天，一位女士找到王先生，說是她父親轉讓她名下的宅基地，自己并不知情，王先生沒有理會她。為怕夜長夢多，之后，王先生便不停地催促劉老伯按當初的協議，協助將該房屋的房產證辦到自己名下。

2006年10月，劉老伯終于答應協助王先生辦房產證，并帶靖江市房屋產權發證辦的工作人員到王先生家進行了建筑面積的丈量。可就在他等著劉老伯將房產證送到自己手上的時候，2007年4月，王先生等來的不是房產證，而是法院送來的應訴通知書。

王先生仔細讀了起訴書副本，原來是劉女士要求法院確認自己所住的房屋所有權歸她所有。

法庭上劉女士說出自己是房屋所有人的理由：我經政府批準同意建兩間樓房。1994年3月將地基做好后，無錢建房，便到深圳打工掙錢建房，多年未回過家。2002年10月，我回家后見自己的地基上建了房屋，曾找過王先生，才知道我父親未征得我同意，將宅基地轉讓給王先生。2006年10月，我領取了房屋所有權證。同年12月，市國土資源局向我頒發集體土地使用權證。我對該地基享有使用權，現又領取了房屋的所有權證，這訟爭房屋應歸我所有。

劉老伯作為第三人也到庭，他承認是自己擅自將政府批復給劉女士的宅基地及基礎轉讓給王先生的，并同意將當初收的款退還給王先生。

王先生不同意劉氏父女的說法：訟爭房屋系我出資建造，劉氏父女是采取欺騙手段取得房產證應為無效。該房屋所有權應歸我所有。

法院審理后認為，本案原、被告、第三人一致認可，本案訟爭房屋系被告出資建造，建造房屋的地基系向第三人購買。雖然原告目前取得了房屋所有權證及集體土地使用權證，但其既未對房屋的建造出資，也未與出資的被告達成協議，故僅依據其持有房屋所有權證，要求確認被告建造的房屋為其所有，不予支持。

宅基地轉讓合同無效

法院駁回劉女士房屋所有權的訴訟請求后，王先生松了一口氣，可今年2月，他又收到法院的應訴通知書，劉女士又以王先生、自己的父親為被告提起訴訟，劉女士認為，父親未經我同意，將政府安排我建房的宅基地轉讓給王先生。兩被告簽訂的宅基地轉讓協議違反了宅基地使用權轉讓的強制性規定，請求確認兩被告簽訂的宅基轉讓協議無效。

王先生積極應訴，要求法庭駁回原告的訴訟請求。理由有兩點：其一，劉女士雖然在1993年獲得了訟爭宅基地的使用權，但因其未在限定期限內（1993年8月30日前）建房，喪失了訟爭宅基地的使用權，劉女士不是本案適格原告。其二，即使劉女士是該宅基地的合法使用權人，其訴訟已超過訴訟時效期間。

法庭審理后確定本案有三個主要爭議焦點：劉女士是否為本案適格原告；兩被告簽訂的宅基地轉讓協議是否有效；劉女士的起訴是否超過訴訟時效期間。

劉女士是否為本案適格原告？法庭認為，劉女士于1993年經政府批準，獲得了訟爭宅基地的使用權，其雖未在法定期限內建造房屋，但后來國土部門又為其補辦了用地手續，劉女士是訟爭宅基地的合法使用權人，其作為本案原告訴訟主體資格適格。

兩被告簽訂的宅基地轉讓協議是否有效？法庭認為，我國現行法律和國家有關政策原則禁止宅基地使用權轉讓，不允許宅基地使用權向集體經濟組織成員之外的人員轉讓，兩被告簽訂的宅基地轉讓協議違反了法律的強制性規定，應為無效。

劉女士的起訴是否超過訴訟時效期間？法庭認為，民法通則規定的訴訟時效制度適用于請求權的行使，本案原告要求確認合同無效屬于形成權的行使，不適用訴訟時效制度的規定。

今年5月，法庭作出一審判決，兩被告在1997年簽訂的宅基地轉讓協議無效。

法官點評：農村宅基地不得買賣，這是法律的強制性規定。去年生效實施的《物權法》又作了明確的規定。違法的交易難以得到法律的保護。本案王先生，明知買賣宅基地不合法，仍僥幸交易，結果建了房，卻辦不了房產證，給自己帶來無盡的煩惱。市場經濟是法治經濟，民事行為要依法進行，愿大家從此案中吸取教訓。