[案情]

原告：宋某。

被告：殷某。

第三人：曹某。

第三人：胡某，系被告之妻。

2007年4月11日，原、被告簽訂房屋出售協議一份，約定原告因經營需要向被告購買姜堰私營開發區1號樓（人民南路1號）1、2、3層，面積504.76平方米，四層190.46平方米，車棚三間，總價款190萬元，不包括過戶手續等各種手續費，過戶費用由原告負擔，被告配合原告辦理各種手續，出售價款在同年4月12日付清，等。協議簽訂后，原告于同年4月12日支付給被告180萬元（含本金28萬元，利息7700元定期存單一份），余款10萬元雙方協商待交房時給付。被告收取該款當日由第三人胡某存入中國銀行姜堰市長城分理處152萬元，同年4月25日取款50萬元，當日在中國銀行姜堰支行辦理了本案涉訟房屋抵押貸款49萬元的注銷手續。后被告交給原告所有權人為被告的姜堰市私營開發區1號樓（人民南路1號）國有土地使用證、1-3層房產權證和房地產開發公司開具的銷售給被告4層的發票。同年5月20日被告發給原告信函一份，以原告未能給付余款10萬元為由要求解除房屋買賣協議并返還已經交給原告的房地產權證和購房發票，原告向法院提起訴訟。

另查明，被告與第三人胡某是夫妻關系。

又查明，2005年9月30日，第三人胡某、曹某簽訂房屋租賃協議一份，約定胡某將店房三間、車庫三間租給曹某，從2005年10月1日起期限五年，每年租金38000元。該承租房屋與其他部分使用功能相對獨立。第三人胡某、曹某均未向本院提交租賃合同登記的相關手續。

原告訴稱：2007年4月11日，原、被告經協商簽訂了房屋出售協議一份，約定原告向被告購買姜堰市私營開發區1號樓1-4層及附屬車棚3間，總價190萬元，被告配合原告辦理各種手續，4月12日原告付房款，4月20日被告移交房屋，等。協議簽訂后，原告按約先行給付房款180萬元，被告出具收條時雙方約定另10萬元待被告交房時給付，被告并將房地產權證及購房發票交給了原告。后被告提出無法辦理產權過戶手續，原告多次要求被告協助辦理產權變更登記未果，請求判令被告協助原告辦理姜堰市私營開發區1號樓1-4層及附屬車棚3間的產權變更登記，被告負擔本案訴訟費用。

被告辯稱：2007年4月11日，被告未經兩第三人同意與原告簽訂了房屋買賣合同，且原告僅給付152萬元現金，其自身有過錯，被告曾通知原告解除合同，但原告至今未取回購房款，擴大的損失應由原告承擔；因原、被告簽訂的合同侵害了第三人合法權益，應為無效，造成的損失應由雙方共擔，請求駁回原告的訴訟請求。

第三人曹某述稱：第三人曹某、胡某已于2005年9月30日簽訂了租賃協議，約定由曹某承租本案訟爭房屋，期限5年，租金每年38000元，且胡某已向曹某移交了租賃物，現被告未告知曹某就與原告簽訂房屋出售協議，原、被告的行為侵害了曹某的優先購買權，請求確認原、被告間買賣合同無效。

第三人胡某述稱：第三人胡某與被告是夫妻關系，1987年結婚，婚后雙方共有位于姜堰市私營開發區1號樓的房屋一套，在本案訴訟前胡某才得知原、被告簽訂了房屋買賣協議，被告將夫妻共同財產擅自出賣給原告，其行為侵害了胡某享有的共有財產權利，請求確認原、被告間買賣合同無效。

原告針對第三人的陳述辯稱，1、原告是善意第三人，對承租人無通知義務，承租人是否知道房屋買賣與原告無關，被告與曹某間的租賃協議是其訴訟期間惡意串通補簽，未實際履行，且未到相關部門登記領取租賃證；曹某承租的房屋僅是第一層的三間門面，與二至四層使用功能相對獨立，且承租房屋面積不足總面積的一半，曹某不享有對整體房屋的優先購買權。2、在房屋出售協議商談過程中，胡某多次出面與原告商談房屋價格，在多種場合下對房屋價款提出具體意見；2007年4月12日、4月25日胡某將原告購房款152萬元存入中國銀行姜堰市長城分理處并支取50萬元用于辦理抵押注銷手續，這證明胡某知悉原、被告間房屋買賣，由于被告與胡某為正常夫妻關系，且被告已向原告交付了有關產權證明，原告為善意第三人，有足夠理由認為被告在房屋出售協議上簽名為表見代理，依合同法第49條及最高人民法院關于婚姻法的司法解釋（一）第17條的規定，相對人有理由相信夫妻一方的行為為夫妻雙方意思表示，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。綜上，原、被告間房屋買賣合同成立、有效，第三人曹某、胡某要求確認合同無效是無事實和法律依據。

[審判]

姜堰市人民法院經審理后認為，原、被告于2007年4月11日簽訂的房屋買賣合同是當事人真實意思表示，且不違反國家法律、行政法規的禁止性規定，應為合法、有效。合同簽訂后，原告按約履行了相應購房款支付義務，被告將訟爭房地產的相關權屬證明交付給原告但未按照合同約定協助原告辦理產權變更登記。原告的訴訟請求符合法律規定，應當予以支持。被告抗辯理由無相關證據證明，不予采信。另本案訟爭房地產為被告與第三人胡某夫妻共同財產，原、被告簽訂房屋買賣合同，原告交付房款后，第三人胡某至銀行存入房屋買賣款，后又取出部分存款，取款當日辦理了以本案涉訟房屋抵押貸款49萬元的注銷手續，且被告已向原告交付了有關產權證明，故原告認為其為善意第三人有理由相信被告將房屋出售給原告為夫妻雙方共同意思表示的理由可以采信，第三人胡某以不同意或不知道為由申請確認原、被告間合同無效的訴訟請求不應予以支持；第三人曹某、胡某就本案訟爭房屋面積并未超過整體出賣房屋面積的一半，且該承租房屋與其他部分使用功能相對獨立，故第三人曹某以享有優先購買權為由要求確認原、被告房屋買賣協議無效的請求亦不應予以支持。據此，該院依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第六十條、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第（二）項的規定，于2007年8月30日作出（2007）姜民初字第0388號民事判決：一、駁回第三人曹某、胡某要求確認原、被告2007年4月11日簽訂的房屋買賣合同無效的訴訟請求。二、被告殷某于本判決生效后10日內協助原告宋某辦理姜堰市私營開發區1號樓（人民南路1號）1-4層及附屬車棚3間的產權變更登記。

被告殷某、第三人胡某不服一審判決，向泰州市中級人民法院提起上訴。泰州市中級人民法院經審理認為：因胡某在本案中并無充分證據證明宋某并非善意第三人，宋某基于對房屋所有權的信賴而與殷某簽訂房屋買賣合同，其交易安全應得到公信力的保護，雙方所簽買賣合同應認定為合法有效。殷某、胡某要求確認合同無效的上訴理由不能成立，對其上訴請求不予支持。泰州市中級人民法院遂于2007年11月7日作出（2007）泰民一終字第690號民事判決：駁回上訴，維持原判。

[評析]

本案主要涉及的法律問題是原、被告于2007年4月11日簽訂的房屋買賣協議的效力及原告的訴訟請求應否得到支持。

一、關于不動產物權登記的公信力：

根據不動產登記的法律規定及物權公示公信的基本原理，不動產物權依法登記之后即具有法律上的公信力，交易相對人基于對不動產登記的依賴而從事交易，其安全應當受到公信力的保護。

結合本案，本案所涉房屋的所有權證上記載的所有權人是殷某，共有人一欄沒有記載，因此殷某是公示的所有權人。宋某作為交易相對人，其基于對房屋所有權登記的依賴與殷某簽訂房屋買賣合同，且宋某按合同約定應給付房款的主要義務已履行完畢，宋某的交易安全應當得到保護。雖然胡某依據《婚姻法》中夫妻共有財產的法律規定，對本案所涉房屋享有共有權，胡某也據此主張殷某擅自轉讓夫妻共有財產的行為無效，但《婚姻法》僅調整夫妻內部財產關系，不能成為民事交易關系的基本準則，因不動產民事交易關系而產生的糾紛，主要應當適用不動產登記的法律規定。當適用夫妻共有財產有關規定和不動產登記的法律規定產生不一致的結論時，應當優先適用不動產登記的法律規定。由此，宋某與殷某所簽訂的房屋買賣合同應認定為合法有效。

二、關于夫妻共同財產處理權：

最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第（二）項規定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

結合本案，本案訟爭的房地產為被告與第三人胡某夫妻共同財產，原、被告簽訂房屋買賣合同，原告交付房款后，第三人胡某至銀行存入房屋買賣款，后又取出部分存款，取款當日辦理了在中國銀行姜堰支行以本案涉訟房屋抵押貸款49萬元的注銷手續，且被告已向原告交付了有關產權證明，故原告認為其為善意第三人有理由相信被告將房屋出售給原告為夫妻雙方共同意思表示的理由可以采信，第三人胡某以不同意或不知道為由申請確認原、被告間合同無效的訴訟請求應當予以駁回；

三、關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權：

《中華人民共和國合同法》第二百三十條規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。但對于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權，目前，法律和司法解釋對此均無明確規定。最高人民法院（2004）民一他字第29號《關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優先購買權的復函》認為，目前處理此類案件，可以從以下兩個方面綜合考慮：一是從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優先購買權應僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優先購買權。二是從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優先購買權；反之則不宜認定其對全部房屋享有優先購買權。

結合本案，第三人曹某、胡某就本案訟爭房屋約定租賃店房三間另加車庫三間，由于租賃協議所涉房屋面積并未超過整體出賣房屋面積的一半，且該承租房屋與其他部分使用功能相對獨立，故第三人曹某以享有優先購買權為由要求確認原、被告房屋買賣協議無效的請求，亦應當予以駁回。

據此，法院判決駁回第三人曹某、胡某要求確認原、被告2007年4月11日簽訂的房屋買賣合同無效的訴訟請求及支持原告的訴訟請求是正確的。