[案情]

新沂市永利步行街2號樓44、45號商鋪為業主劉某購買。2005年11月，被告新沂市某物業管理有限公司成為該步行街的物業管理服務企業，并接受、履行前物業公司制訂的規約、協議。2006年6月5日，原告許某與劉某簽訂房屋租賃協議，承租其商鋪經營羽絨服。2006年11月26日，原告所開的羽絨服專賣店被馮某等人組成的犯罪團伙駕車撬門入室盜竊一空，造成原告損失133148元。雖馮某等人被繩之以法，但原告財物未被追回。原告與被告物業公司協商賠償不成，起訴來院，要求被告賠償其損失133148元。

[審判]

本案的爭議焦點有二點：1、被告在物業服務中是否存在違約行為，原告的損失與被告的物業服務是否存在直接因果關系；2、原告向被告主張133148元損失有無事實和法律依據。

一審法院經審理認為：

物業公司沒有保護該步行街全體業主及物業使用人尤其是本案原告的人身、財產不受犯罪非法侵害的法定義務、合同約定的義務，亦不負有合同的附隨義務。原告財產損失與被告的物業服務無直接、必然的因果聯系，對犯罪行為造成本案的損害結果，根據罪責自負的原則，應由犯罪分子承擔相應的民事法律責任。被告在本案中已認真履行了《物業管理合同》所確定的義務，不應承擔民事賠償責任，故判決駁回原告許某對被告的訴訟請求。

許某不服，向徐州市中級人民法院提起上訴稱，1、物業公司承擔財產賠償損失責任的前提是其違反了合同義務，而不是違反了不得侵犯他人人身、財產的一般法律規定，物業公司可在承擔賠償損失責任后，向第三人馮磊等人追償。2、物業公司的違約行為與原告財產損失存在法律上的因果關系。請求撤銷一審判決，依法改判。

二審法院經審理，確認了一審法院認定的事實。在審理過程中，雙方當事人自愿調解，物業公司一次性補償原告6000元。

[評析]

本案涉及物業管理的法律調整問題，在物業管理越來越走進人民的生活之中，物業糾紛案件關注度也正在提高。本案的分歧在于合同的附隨義務的理解和適應方面。合同的附隨義務是根據合同的性質、目的及交易習慣等延伸出來的一種義務，其與合同主義務應具有依附性，是合同當事人未約定，但依據合同的性質、目的和交易習慣等而由法律直接規定的一種義務。如果合同當事人經合同形式明確排除或有關法律規范已明確規定合同義務不含某項內容，則不應將該內容作為合同的附隨義務。本案中，原告所主張的是違約之訴，應當嚴格按雙方當事人所確立的《物業管理合同》的約定及有關法律規定來界定雙方當事人的權利與義務。原告與被告所確立的《物業管理合同》第二條第四項約定：“保安協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序，做好治安、消防安全的防范服務，除特別約定外，與業主及物業使用人之間不存在人身、財產保管及保險關系”，明確排除了被告負有人身、財產安全保護、保管的義務。本案被告作為物業管理公司，其物業管理的基本義務是保障永利步行街物業的合理使用、維護步行街的公共秩序。若把被告保護、保管永利步行街業主及物業使用人的人身、財產保護保管義務視為被告的合同附隨義務，則違背了《江蘇省物業管理條例》的立法精神，違背了物業管理合同的性質、目的、交易習慣，該附隨義務的責任比物業管理合同中的主義務的責任還重大，違背了民法的公平及權利義務相一致原則，違背了合同的誠信原則。