[案情]

2001年7月20日，勝利制衣廠取得了《房屋拆遷許可證》，拆遷范圍：煤建路西南村等，以拆遷規劃定點圖為準；拆遷實施單位：蘇苑公司。羅某的房屋在本市煤建西南村2-2-201室在拆遷范圍內。該房使用面積37.83?O，建筑面積52.96?O。2001年8月2日，羅某將房屋買斷款16396元交付永業集團（新樓梅苑小區的開發商，無拆遷許可證）。同月21日，羅某（乙方）與勝利制衣廠（甲方）簽訂《市城市房屋拆遷安置補償協議》，協議約定：乙方將騰空房屋交付拆除；甲方補償乙方各項補償費用共計4438.60元（其中含過渡費2269.80元），乙方自行過渡，過渡期限18個月；換算后乙方實際應承擔費用為40139.40元。安置房屋產權過戶手續和土地使用登記手續由乙方自行辦理，安置房屋建筑面積以產權發證部門核準建筑面積為準。同時，協議載明羅某常住人口為4人。羅某于2001年8月22日向永業集團交納產權交換款38132.40元。因未通過綜合驗收羅某至今未能上房。后雙方當事人因安置補償問題產生糾紛，羅某訴至法院。法院最后判決：一、被告永業集團、被告勝利制衣廠與原告羅某重新進行產權交換結算。由被告返還原告多收的產權交換款715.34元。二、被告永業集團、被告勝利制衣廠給付原告羅某安置面積補償款12660元。三、被告永業集團、被告勝利制衣廠給付原告羅某欠發過渡費21790.08元（自2001年8月21日至2006年8月21日）。四、駁回原告羅某的其他訴訟請求。

[評析]

本案因拆遷補償而引起的糾紛。本案當事人爭議的焦點是：1、當事人簽訂的房屋拆遷安置補償協議是否合法有效；2、成本價的計算標準問題；3、按人口少安置的面積是否應給予實物安置；4、產權調換部分是否存在建安差，被告收取的款項應否返還；5、樓梯間面積應否計算在補償范圍內；6、對相關款項的扣除及對過渡費的計算是否正確的問題；7、關于原告要求延期交房的違約金應否支持的問題。結合本案的事實與證據對原被告雙方爭議的焦點作如下評述。　　　

一、關于當事人簽訂的房屋拆遷安置補償協議是否合法有效的問題

勝利制衣廠與永業集團之間系聯合開發關系，勝利制衣廠是合法拆遷人，永業集團接受勝利制衣廠的委托后，又與蘇苑拆遷公司簽訂協議，在實際拆遷過程中，永業集團都是與勝利制衣廠經房中心、蘇苑拆遷公司一起進行操作，永業集團是實際拆遷人的事實可以確認，其與被拆遷人簽訂的拆遷安置補償協議是有效的。

二、關于成本價計算標準問題

按照市人民政府第71號令的規定，償還建筑面積超過原建筑面積在規定的安置標準內的，超出部分按照新建房屋的成本價格結算。羅某主張標準內成本價應當按照800元/平方米進行結算，但該價格系1999年有關部門的一個內部意見，沒有向社會公布，而1100元/平方米的標準是公布的標準，應當予以采用。

三、關于按人口少安置的面積是否應給予實物安置

市人民政府第71號令第三十三條第（三）項規定，安置戶人口為三人及三人以上的，安置基準按照本市市區上年度人均住房標準計算，市2000年度城市人均住宅使用面積為14.51平方米，原告按市人民政府第71號令應安置人口為5人，二被告按4口人安置應予糾正。按人口標準上訴人應安置的使用面積為72.55平方米，原告實際安置使用面積為58平方米，少安置建筑面積為21.10平方米,市人民政府第71號令第二十三條規定，償還建筑面積不足原建筑面積的不足部分按照被拆除房屋重置結合成新另增百分之百計算。因此二被告應給付原告結算款12660元（21.10平方米乘以600元）。

四、關于產權調換部分是否存在建安差，二被告收取的款項應否返還的問題

市人民政府第71號令第三十三條第一款規定：“拆除住宅房屋，按照原合法使用面積安置。原使用面積按照1：1.45的比例折成建筑面積計算。”按照該條規定的建筑面積換算比例得出的數值，應為安置房屋的建筑面積。本案拆除房屋的使用面積為37.83平方米，按上述比例換算，安置房的建筑面積為54.85平方米，而被拆除房屋的建筑面積為52.96平方米，故本案被拆除房屋建安差是客觀存在的。二被告收取建安差價符合市人民政府第71號令的規定，原告要求返還相關款項的請求不予支持。

五、關于樓梯間面積應否計算在補償范圍內的問題

羅某原房屋的使用面積為37.83?O，本次拆遷的依據是市人民政府第71號令及其附件。根據上述規定計算其實際應得的貨幣補償費用并無不當，羅某要求將樓梯間的面積計算在補償范圍內，未提供證據證明其主張，不予支持。

六、對相關款項的扣除及對過渡費的計算是否正確的問題

依據相關標準計算確定羅某應承擔產權交換款為58296元，扣除附屬設施補償費、獎勵費、搬家費、誤工費等合計1568.5元及優惠款2914.84元，得出實際應支付給二被告的產權交換款為53812.66元，羅某實際交款54528元，多出的715.34元為二被告應返還的款項，對相關款項的扣除并無不當。

七、關于原告要求延期交房的違約金應否支持的問題

市人民政府第71號令中關于過渡費分段計算的規定實際就是對逾期交房違約責任的規定,原告在主張過渡費的同時再要求支付違約金沒有法律依據,不予支持。

綜上所述，原被告簽訂的安置補償協議未違反法律法規的強制性規定，合法有效，原告要求確認協議無效的訴訟請求不予支持。但協議中部分項目違反了市人民政府第71號令的有關規定，損害了原告的利益，應當予以糾正。