[案情]

某市場的房屋為通達(dá)公司所有。姚某于2002年12月租賃該公司門面房兩間，租期為一年。2003年12月2日，房屋所有人通達(dá)公司通知商場各經(jīng)營戶：市場內(nèi)房屋欲向社會出售，各承租戶有優(yōu)先購買權(quán)。其中姚某所在區(qū)商鋪為每間9萬元。姚某有意購買，后因價格等因素，雙方買賣未果。2004年2月27日，姚某與通達(dá)公司又續(xù)簽一年租賃合同。2004年12月16日，在姚某不知情的情況下，通達(dá)公司與王某簽定買賣合同，將租賃房屋以每間10萬元價格出售給王某。后王某要求姚某搬出房屋，姚某才得知此事，遂發(fā)生糾紛。王某以姚某為被告、通達(dá)公司為第三人訴訟至法院，要求被告姚某停止侵害、搬出房屋。

對本案的處理原審法院有兩種意見：

一種意見認(rèn)為：在新的租賃期限內(nèi)，第三人與王某10萬元交易價格對于姚某來說是一個新的“同等條件”，出租人應(yīng)就該新的“同等條件”向承租人履行通知義務(wù)才符合合同的公平原則。第三人在未得到姚某明確表示放棄優(yōu)先購買權(quán)情況下，辦理租賃房轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)視為對姚某優(yōu)先購買權(quán)的侵犯，應(yīng)確定王某與通達(dá)公司間買賣無效。原告王某雖系善意取得，但基于行為無效不受法律保護之后果，并不能因此對抗姚某，故原告王某主張不能成立，其請求不予以支持。

第二種意見認(rèn)為：第三人通達(dá)公司在出售所訴爭房屋前，已于2003年12月2日通知了被告姚某，姚某于第三人通達(dá)公司間因價格問題未成交，雖然雙方又簽定了新的租賃合同，但法律并無規(guī)定簽定新的租賃合同后，出售房屋時須再次通知承租人。且第三人以高出通知價格出售租賃房屋，因此，王某與第三人通達(dá)公司間買賣行為合法有效，對王某要求被告姚某停止侵害、搬出房屋的請求，應(yīng)予以支持。

對本案的處理筆者同意第二種意見，其理由如下：

所謂優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先購買房屋的權(quán)力。為保障交易安全和維護公平之目的，〈〈合同法〉〉第230條、國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第11條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題意見》（試行）第118條均規(guī)定了出租人出賣房屋應(yīng)當(dāng)在出賣之前向承租人履行通知義務(wù)。因此，優(yōu)先購買權(quán)力是一種法定的權(quán)利，本質(zhì)上仍然是一種請求權(quán)，只能在法律規(guī)定的利益范圍內(nèi)可能發(fā)生作用。這種期待權(quán)力的行使不應(yīng)該成為阻礙出租人對出租房屋所有權(quán)的處置。法律對承租人權(quán)利的保護，及對出租人權(quán)利的限制，并不是絕對的、無限的，而是相對的、有限的，如果承租人惡意行使優(yōu)先購買權(quán)，或濫用優(yōu)先購買權(quán)，限制出租人與第三人的交易機會，迫使出租人以低價與己成交，這對出租人是不公平的，對其他善意購買人也同樣不公平。其他善意購買人在進行了準(zhǔn)備、談判等一系列行為最終達(dá)成雙方真實意思表示的協(xié)議后，如允許已經(jīng)放棄優(yōu)先購買權(quán)的承租人以再次行使優(yōu)先購買權(quán)為由使善意購買人與出賣人訂立的協(xié)議無效，這不符合法律訂立優(yōu)先購買權(quán)的立法本意。

本案中，2003年12月2日房屋所有人，第三人通達(dá)公司通知商場各經(jīng)營戶：市場內(nèi)房屋欲向社會出售，各承租戶（包括被告）有優(yōu)先購買權(quán)，且明確表明原告姚某所在區(qū)商鋪為每間9萬元，被告企圖壓低價格，并因此與第三人協(xié)商未果，被告雖沒有購買，但可以認(rèn)定第三人已在合理期限內(nèi)履行了通知的義務(wù)，且第三人出售房屋是在通知被告之后。

所謂同等條件是指優(yōu)先購買權(quán)人所接受的出賣價格和其他條件與其他購買人相同或一致的情況下，優(yōu)先購買權(quán)人所享有的權(quán)利，他不僅包括價格條款，還包括支付期限、方式等因素。本案中，盡管原告認(rèn)為第三人沒有以10萬元出售價格通知自己，但第三人9萬元的售價已明確通知了被告，可在長達(dá)一年多新的租賃期限內(nèi)，被告沒有表示愿意以9萬元的價格購買，表明在9萬元價格上其放棄了該房屋的優(yōu)先購買權(quán)。第三人出售該房屋的價格只要不低于9萬元，均可認(rèn)為給予了被告同等條件，因此，第三人以10萬元的價格出售房屋，沒有必要再向被告履行通知義務(wù)，因為依交易習(xí)慣，被告在9萬元售價不愿購買的情況下，不可能再與10萬元價格競爭，除非出于惡意。

綜上，通達(dá)公司在以10萬價格出售其租賃給姚某的房屋時，無需再次通知姚某，其與王某買賣行為有效。王某的訴訟請求應(yīng)予支持。