法官提醒：地方性法規(guī)、行政規(guī)章不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)

單位組織職工集資建房過程中，一些享有集資權(quán)的職工考慮到自身情況，未經(jīng)單位同意擅自將自己的集資權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，受讓方履行相關(guān)義務(wù)后占有并入住集資房多年，但轉(zhuǎn)讓方卻在六年之后提出訴訟，欲討回集資房。10月17日，隨著南通市中級人民法院終審判決書的送達(dá)，一起因此引發(fā)的房屋遷讓糾紛案塵埃落定，法院判決駁回原告（反訴被告）趙某、李某夫婦的訴訟請求，同時判令二人協(xié)助被告（反訴原告）余某辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶變更登記手續(xù)。

集資權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓

1999年，海安縣某公司組織職工建房，對職工申請集資的條件做了規(guī)定，并結(jié)合工齡等打分選層。原告趙某、被告余某作為單位同事，均符合集資條件。余某取得一套房屋的集資權(quán)后，了解到趙某的一些具體情況，又與趙某進(jìn)行了協(xié)商，希望趙某能將集資權(quán)轉(zhuǎn)讓給他。趙某同意了余某的要求，并就轉(zhuǎn)讓條件進(jìn)行了磋商。

1999年2月3日，趙某與余某簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份，約定了雙方的權(quán)利與義務(wù)：（1）余某一次性給付趙某公司職工集資房轉(zhuǎn)讓費(fèi)3000元；（2）趙某將自己分房應(yīng)得分轉(zhuǎn)讓余某享受，選擇層號以趙某實(shí)際分為準(zhǔn)；（3）趙某負(fù)責(zé)為余某代交公司職工集資款，余某交款給趙某，趙某須將收條給余某，趙某放棄轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)權(quán)，余某享有轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)權(quán)；（4）余某負(fù)責(zé)為趙某房屋轉(zhuǎn)讓保密；（5）本協(xié)議本著自愿原則一經(jīng)雙方同意簽字即生效，雙方不得以任何理由反悔，如一方反悔除執(zhí)行本協(xié)議外另加罰違約金壹萬元。

簽訂協(xié)議次日，余某即按約給付趙某職工集資房轉(zhuǎn)讓費(fèi)3000元。此后，余某分兩次交給趙某71443.71元，并由趙某以自己的名義交納了集資款，收據(jù)由趙某返還給余某。

2000年1月18日，公司與每一位建房集資戶約定，本次所建職工住房，必須是公司職工正常居住，房產(chǎn)權(quán)屬公司，集資戶享有居住使用權(quán)，一律不得私自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借公司內(nèi)外他人居?。粚Υ_因特殊原因，轉(zhuǎn)讓居住使用權(quán)者，必須提交書面申請，由公司及職代會集體研究，在公司職工中按實(shí)付款乘以通常折舊比例的房價進(jìn)行調(diào)劑。對在一定時間內(nèi)確無本院職工接受的前提下經(jīng)公司同意，轉(zhuǎn)讓他人。出讓住房者必須一次性繳納土地征用費(fèi)及配套建設(shè)等各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)人民幣伍萬元，方可轉(zhuǎn)讓，并永久不再享受住房公積金。趙某簽訂了上述格式協(xié)議，余某作為集資戶（自有份額）也簽有同樣格式協(xié)議。房屋建成后，余某占有趙某轉(zhuǎn)讓的集資房，并一直居住至今。

房改后對簿公堂

2004年11月，公司對集資房進(jìn)行房改。依照海安縣政府文件，趙某與妻子李某申請購買上述轉(zhuǎn)讓給余某的集資房。按購買公有住房審批表確定，轉(zhuǎn)讓給余某的集資房房款為37307.51元，少于原先余某所交集資款數(shù)額（集資房款實(shí)為68250.04元，余款已退給集資人，但公司并未按審批表確定的價額，再從集資款中退款給購房人），故趙某、李某夫婦無需補(bǔ)交房款。2005年1月，趙某取得上述集資房的房屋產(chǎn)權(quán)證（房改優(yōu)惠房）、土地使用權(quán)證（房改房）。此后，趙某、李某夫婦與余某為上述房產(chǎn)問題發(fā)生爭執(zhí)，引起訴訟。

由于本案的復(fù)雜性，法院先后三次開庭進(jìn)行了審理。

原告趙某、李某訴稱，我們是夫妻關(guān)系，趙某在公司工作。2005年，趙某取得集資房的所有權(quán)，但該房屋被余某侵占，現(xiàn)請求法院判令被告余某退還侵占的集資房。

被告余某答辯并反訴稱，我與趙某都是公司的職工。公司集資建房時，趙某和我訂立了房屋集資權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，此后雙方按協(xié)議進(jìn)行了履行。2000年，公司交付集資房后，該房一直由我使用至今?，F(xiàn)請求法院判決駁回原告趙某、余某夫婦的訴訟請求。另外，我還反訴要求趙某按房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定，無條件為我辦理該房過戶手續(xù)，支付違約金10000元。

原告趙某、李某針對余某的反訴答辯稱，趙某與余某訂立的協(xié)議是資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議，趙某對該協(xié)議中的房屋僅享有使用權(quán)，而且作為產(chǎn)權(quán)人的公司在集資過程中曾明確規(guī)定房屋不得私下轉(zhuǎn)讓，同時李某作為趙某的妻子并不知道趙某與余某間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，故雙方訂立的協(xié)議無效，現(xiàn)請求法院判決駁回反訴原告余某的反訴請求。

舉質(zhì)證互不相讓

原告趙某、李某為證明其所主張事實(shí)，提供了訟爭房屋的國有土地使用證（房改房）、房產(chǎn)證（房改優(yōu)惠房）、海安縣職工購買公有住房申請審批表、公司集資住房住戶協(xié)議書等證據(jù)。同時，公司有關(guān)負(fù)責(zé)人亦到庭作證證明，當(dāng)時集資建房是福利房，按工齡等綜合打分，公司規(guī)定不得私自轉(zhuǎn)讓。公司領(lǐng)導(dǎo)在庭審中反映：“公司并不干涉他們在領(lǐng)取房產(chǎn)證前的私下交易”。

被告余某為支持其辯稱理由及反訴請求提供了1999年2月3日房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書、收條、集資房款收據(jù)等證據(jù)。證人梅某則證明，2001年7月，因其裝修房屋，找趙某借訟爭房屋使用，趙某講鑰匙在余某身上。

雙方當(dāng)事人質(zhì)證中，對其它證據(jù)爭議不大，主要爭議在1999年2月3日房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書上。原告趙某、李某提出被告余某對轉(zhuǎn)讓協(xié)議書進(jìn)行了添加，認(rèn)為余某現(xiàn)所提交轉(zhuǎn)讓協(xié)議中所載的“乙方同時享有甲方該轉(zhuǎn)讓房的一切優(yōu)惠待遇”及“甲方無條件為乙方辦理該房過戶手續(xù)”兩句話不是一次形成的，其它內(nèi)容無異議，并申請對協(xié)議進(jìn)行鑒定。

2005年12月6日，西南政法大學(xué)司法鑒定中心受法院委托，出具了鑒定書，結(jié)論為“乙方同時享有甲方該轉(zhuǎn)讓房的一切優(yōu)惠待遇”及“甲方無條件為乙方辦理該房過戶手續(xù)”二處字跡與協(xié)議書正文其它字跡不是同一支筆一次性連續(xù)書寫形成。原、被告對鑒定書均無異議。

不服一審再上訴

海安縣法院審理后認(rèn)為，原告趙某通過與被告余某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將自己享有的集資房權(quán)利及負(fù)擔(dān)的相應(yīng)義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給被告余某，雙方意思表示真實(shí)，主觀上并無損害第三人利益的故意，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。被告余某按約交納了集資款，并在房屋建成后長期實(shí)際占有該房。原告李某雖非協(xié)議的當(dāng)事人，但結(jié)合常情及被告余某長期占有訟爭集資房的事實(shí)，能夠推定原告李某清楚協(xié)議的事實(shí)，認(rèn)可了協(xié)議。根據(jù)上述情況綜合判斷，應(yīng)認(rèn)定雙方的集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效。原告趙某、李某要求被告余某退還集資房的請求，不予支持。被告余某反訴要求二原告為其辦理房屋過戶手續(xù)，二原告應(yīng)本著誠信之原則，協(xié)助被告余某辦理房屋過戶手續(xù)。被告余某反訴要求二原告承擔(dān)違約金的請求，因房屋建成后被告余某就占有、使用該房屋，應(yīng)認(rèn)定二原告已將房屋交給了被告余某，僅是附隨的協(xié)助辦理過戶手續(xù)的義務(wù)未履行，故對被告余某的該項(xiàng)請求，不予支持。遂依據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，作出了前述判決。

一審判決后，原告趙某、李某不服，提出上訴。

上訴人趙某、李某上訴稱，1999年2月3日雙方訂立協(xié)議時，按照規(guī)定被上訴人余某享有的權(quán)利只能是集資房的使用權(quán)，原審認(rèn)定協(xié)議轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)有誤；因協(xié)議有被上訴人私自增加的內(nèi)容，對此應(yīng)作不利于被上訴人的理解，且該協(xié)議損害了第三人公司的利益，故雙方訂立的協(xié)議無效，請求二審法院依法改判。

被上訴人答辯稱，原審認(rèn)定事實(shí)正確，適用法律恰當(dāng)，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

南通中院審理后認(rèn)為，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循等價交換、誠實(shí)信用的原則。首先趙某與余某訂立的協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示；其次趙某按公司政策享有對集資房的權(quán)利，因該集資房在訂立協(xié)議時趙某尚未實(shí)際取得，故趙某對集資房的權(quán)利尚停留在一種資格的權(quán)利，在法理上可歸為一種期待利益，屬于債權(quán)范疇，可以依法轉(zhuǎn)讓。由于取得該集資房尚有集資款等債務(wù)有待履行，協(xié)議的性質(zhì)可定性為權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。同時該協(xié)議并不違反國家法律、法規(guī)，有關(guān)國家關(guān)于房改房、集資房的規(guī)定也不屬法律、法規(guī)的位階，所以原審法院認(rèn)定雙方當(dāng)事人訂立的協(xié)議合法有效，并無不當(dāng)。

協(xié)議訂立后，余某按約定支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)并履行了交納集資款的義務(wù)，實(shí)際居住該集資房多年并無爭議。而根據(jù)協(xié)議約定“趙某放棄轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)權(quán)，余某取得該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)權(quán)”，應(yīng)當(dāng)理解為趙某愿意放棄該房產(chǎn)權(quán)，不再擁有該房產(chǎn)權(quán)。但趙某在取得該房產(chǎn)權(quán)后，卻不配合余某辦理相關(guān)手續(xù)，違反了協(xié)議的約定。至于有無侵犯第三人公司利益的問題，公司的領(lǐng)導(dǎo)在庭審中反映：“公司并不干涉他們在領(lǐng)取房產(chǎn)證前的私下交易”，這表明公司雖有不許私自轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，但對實(shí)際出現(xiàn)的情況也是默認(rèn)的，故本案也不存在侵犯公司利益的情形。即便存在侵犯公司利益的情形，公司可依法另行主張。綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決并無不當(dāng)，上訴人的上訴理由不能成立。遂依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第（1）項(xiàng)之規(guī)定，終審判決駁回上訴，維持原判。

評析：

本案主要涉及集資房未取得完全產(chǎn)權(quán)前的轉(zhuǎn)讓效力問題。

合同無效，指的是合同嚴(yán)重欠缺有效要件，絕對不許按當(dāng)事人合意的內(nèi)容賦予法律效果?！吨腥A人民共和國合同法》確立了鼓勵交易原則，對合同效力不輕易作無效認(rèn)定，只在該法第52條、53條規(guī)定了合同或合同中有關(guān)條款無效的情形。第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！钡?3條規(guī)定：“合同中的下列免責(zé)條款無效：（一）造成對方人身傷害的；（二）因故意或者重大過失造成對方財(cái)產(chǎn)損失的?！睆谋景傅那闆r看主要涉及第52條規(guī)定的第二、第五種情況。

關(guān)于是否違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定問題。實(shí)踐中最多見也是爭議最大的合同無效情形在于第52條規(guī)定的“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，最高人民法院合同法司法解釋將其進(jìn)一步明確為：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！彼痉▽?shí)踐中一般認(rèn)為，理解這一司法解釋規(guī)定應(yīng)注意兩個方面：

1、判斷合同無效的標(biāo)準(zhǔn)必須是全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)。只有法律和行政法規(guī)才能用來判斷合同無效。人民法院在宣告合同無效的時候，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)，除非該行政規(guī)章、地方性法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是根據(jù)法律、行政法規(guī)的授權(quán)制定的。此外，如果合同的違反行政規(guī)章、地方性法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定的同時損害了社會公共利益，當(dāng)事人請求確認(rèn)合同無效的，人民法院應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)以合同法第52條第（4）項(xiàng)即損害社會公共利益的合同無效之規(guī)定作為裁判依據(jù)。

2、按照合同法第52條的規(guī)定必須是違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。法律的規(guī)定，在民法上可以分為任意性和強(qiáng)制性的規(guī)定。所謂任意性的規(guī)定就是指法律的規(guī)定可以由當(dāng)事人通過約定來加以改變。合同法主要是任意性規(guī)定，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人自治，當(dāng)事人可以通過特別約定來改變。強(qiáng)制性規(guī)范是當(dāng)事人不能改變的，違反強(qiáng)制性規(guī)范就有可能導(dǎo)致合同無效。這些強(qiáng)制性規(guī)范大多體現(xiàn)在行政法規(guī)里面，違反這些規(guī)定則有可能導(dǎo)致合同無效。

本案的單位集資建房，實(shí)質(zhì)上是福利分房的一種，在未房改前住戶享受所謂“半產(chǎn)權(quán)”。盡管單位仍稱之為產(chǎn)權(quán)人，但單位實(shí)質(zhì)上失去了自由處置房屋的權(quán)利，除非得到住戶的許可。作為一種歷史性產(chǎn)物，其時地方政府、有關(guān)單位甚至國家的行政規(guī)章、地方法規(guī)對福利性集資房的轉(zhuǎn)讓都作了不少禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定不屬于法律、法規(guī)的位階，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。同時，從正常的交易習(xí)慣來看，當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓“半產(chǎn)權(quán)”房屋，并放棄轉(zhuǎn)讓權(quán)，應(yīng)視為一種概括性轉(zhuǎn)讓，對“半產(chǎn)權(quán)”房屋產(chǎn)生的權(quán)利變化包括所有權(quán)的全部取得，不再享有任何權(quán)利。

關(guān)于是否損害第三人公司的利益問題。協(xié)議訂立后，余某按約定支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)并履行了交納集資款的義務(wù)，實(shí)際居住該集資房多年并無爭議。公司的領(lǐng)導(dǎo)在庭審中反映：“公司并不干涉他們在領(lǐng)取房產(chǎn)證前的私下交易”，這表明公司雖有不許私自轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，但對實(shí)際出現(xiàn)的情況也是默認(rèn)的，故本案也不存在侵犯公司利益的情形。

綜上所述，本案原告趙某與被告余某間訂立的集資房轉(zhuǎn)讓協(xié)議既不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也不損害第三人的利益，不在法律規(guī)定的合同無效情形范圍；同時，合同體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。法院判決駁回二原告的訴訟請求，并無不當(dāng)。