[案情]

2004年6月20日，張某與李某簽訂一份房屋買賣合同。合同約定：張某將其所有的某新村建筑面積為80.5平方米二樓住房一套出賣給李某，價款32萬元；李某于合同簽訂之日付款10萬元，房屋產權過戶前付款20萬元，交房后10日內付款2萬元。合同還約定，雙方于2004年10月30日前共同到產權登記部門辦理產權過戶手續；交房時間為2004年12月30日前，交房后10日內，李某給付余款2萬元，否則張某有權解除合同，收回房屋。合同簽訂后，李某按約給付了房款30萬元，雙方也共同辦理了產權過戶手續，張某也于2004年12月30日搬出住房，將鑰匙交給李某。李某在取得住房后，一直未支付余款2萬元，張某多次催要未果，于2006年5月訴至法院，要求解除房屋買賣合同，李某退出房屋。

[爭議]

張某是否有權解除房屋買賣合同，即解除權行使的期限是否已過？

第一種觀點認為：張某享有合同解除權，應當支持張某要求解除合同的訴訟請求。我國《合同法》第95條第2款規定，即“法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅”。依據該條款的文義，解除權經對方催告后在合理期限內不行使而消滅，本案中對方未催告，故行使解除權的期限未超過，張某享有合同解除權，應當支持張某要求解除合同的訴訟請求。

第二種觀點認為：張某行使解除權的期限已過，張某不享有解除合同的權利。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第2款規定，即“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為3個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起1年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。” 張某行使解除權時間已超過1年，其不再享有合同的解除權，應駁回張某要求解除合同的訴訟請求。

[評析]

筆者同意第二種觀點，張某行使解除權的期限已過，法院應駁回張某要求解除合同的訴訟請求。《合同法》第95條第2款規定，即“法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅”。依據該規定，如果法律沒有規定或者當事人沒有約定行使期限，就要反過來讓對方來催告，還要經過合理的期限，解除權才消滅。在現實生活中，違約方催告解除權人解除合同的現象實為罕見，顯然這個規則不合適。筆者認為，在對方沒有催告的情況下，應當規定一個法定的期間，在法定期限內不行使解除權的，解除權消滅。目前，我國《合同法》沒有作出如此規定，在處理二手房買賣合同糾紛時，我們可以參照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關規定，《解釋》第15條第2款規定，即“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為3個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起1年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”該《解釋》的適用范圍雖僅適用于房地產開發企業與買受人之間的商品房買賣合同，但是，《解釋》中除懲罰性違約金條款外的通用條款可參照適用于二手房買賣。本案中，依據合同約定，李某應于2005年1月9日前付清余款，超過該期限，張某即享有合同解除權，對方當事人沒有催告，解除權應當在解除權發生之日起1年內行使，張某于2006年5月訴至法院，要求解除房屋買賣合同，顯然超過了解除權行使的期限，其解除權消滅，法院應駁回張某要求解除房屋買賣合同的訴訟請求。