[案情]

原告：黃某。

被告：南通某房屋開(kāi)發(fā)分公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)公司)。

被告：南通某置業(yè)公司。

2002年8月26日，黃某與置業(yè)公司的分支機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)公司簽訂商品房預(yù)售合同一份，合同約定：一、預(yù)售商品房狀況，房屋座落于南通開(kāi)發(fā)區(qū)上海路3號(hào)，工程編號(hào)1號(hào)樓501室，建筑面積102平方米；二、房屋預(yù)售價(jià)為每平方米1180元，總價(jià)120360元；五、付款時(shí)間約定，2002年12月30前支付購(gòu)房款40000元，其余購(gòu)房款于交房前結(jié)清；六，交房時(shí)間2003年4月30日前(如遇不可抗力的原因除外)，如遇其他特殊原因，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)的證明，交付期限可適當(dāng)延長(zhǎng)，但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)三個(gè)月；十二、本合同經(jīng)雙方簽章，并經(jīng)南通市房產(chǎn)管理局登記備案后生效。雙方還約定了其他事項(xiàng)。開(kāi)發(fā)公司的業(yè)務(wù)員袁某在該合同上注明“定金3萬(wàn)元已收取”，該3萬(wàn)元定金被袁某個(gè)人收取，此后至今開(kāi)發(fā)公司沒(méi)有到南通市房產(chǎn)管理局履行登記備案。

2002年9月8日，袁某通知黃某稱(chēng)：“由于本公司原因，你所定公司的文峰二期房屋不能如期開(kāi)工建設(shè)，竣工交付日期無(wú)法確定，為此合同中規(guī)定你在二00二年十二月三十日再支付的肆萬(wàn)元房款請(qǐng)暫時(shí)不要付款，何時(shí)支付房款另行通知，盼配合!”黃某遂未再付房款。

2004年7月31日，南通市開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)頒發(fā)了商品房預(yù)售許可證。2004年12月13日，置業(yè)公司與吳某簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同一份，約定將上述工程編號(hào)的1號(hào)樓501室出售給了吳某，吳某于當(dāng)月進(jìn)行了房屋權(quán)屬登記。

黃某得知此事后，遂向法院起訴，要求開(kāi)發(fā)公司、置業(yè)公司退還購(gòu)房款30000元、賠償因合同不能履行所造成的損失163200元。黃某在一審中舉證出，2004年12月30日，置業(yè)公司開(kāi)具給南通市開(kāi)發(fā)區(qū)同順居6幢506室業(yè)主李某的銷(xiāo)售發(fā)票載明：房屋每平方米單價(jià)為2780元。

被告辯稱(chēng)，購(gòu)房定金是被袁某個(gè)人收取的，應(yīng)由袁某承擔(dān)責(zé)任。合同約定備案登記生效，因未辦理登記，故本案合同未生效。

[審判]

一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案雙方所簽訂的房屋預(yù)售合同依法應(yīng)認(rèn)定有效，該合同為格式文本，其中雖有“備案登記生效”的約定，但事實(shí)南通市在當(dāng)年并未對(duì)有關(guān)商品房預(yù)售合同，甚至未對(duì)商品房銷(xiāo)售合同進(jìn)行備案登記，所以本合同中所附生效條件屬不能實(shí)現(xiàn)之條件，應(yīng)視為當(dāng)事人未附條件。合同沒(méi)有履行，被告應(yīng)當(dāng)返還給原告已支付的30000元，被告還應(yīng)賠償給原告因合同不能履行所造成的其他損失，即原告現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)同樣房屋所支付的價(jià)款與合同約定的價(jià)款的差價(jià)，即以2780元/m2減去1180元/m2之間的差價(jià)計(jì)算102m2，故原告的訴訟請(qǐng)求法院予以支持。被告辯稱(chēng)認(rèn)為，購(gòu)房定金是被袁某個(gè)人收取的，應(yīng)由袁某承擔(dān)責(zé)任的理由不能成立，因?yàn)樵硾](méi)有及時(shí)交公司開(kāi)具收據(jù)，是內(nèi)部管理問(wèn)題，其可以追究?jī)?nèi)部人員相應(yīng)的責(zé)任，所以?xún)杀桓娴霓q稱(chēng)意見(jiàn)不予采納。開(kāi)發(fā)公司是大同置業(yè)公司不具備法人資格的分支機(jī)構(gòu)，不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，置業(yè)公司對(duì)其分支機(jī)構(gòu)的債務(wù)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。據(jù)此判決：一、開(kāi)發(fā)公司應(yīng)退還黃某購(gòu)房款30000元。二、開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)賠償給黃某因合同不能履行所造成的損失163200元。上述義務(wù)限開(kāi)發(fā)公司于判決生效之日起十日內(nèi)一次性履行。三、開(kāi)發(fā)公司對(duì)上述款項(xiàng)不能償付的，由置業(yè)公司償付。

一審宣判后，開(kāi)發(fā)公司不服，向南通中院提出上訴稱(chēng)，原審認(rèn)定合同所附生效條件屬不能實(shí)現(xiàn)之條件，從而認(rèn)定本案合同已生效不當(dāng)。請(qǐng)求二審法院撤銷(xiāo)原判，依法改判。

南通中院二審認(rèn)為，2004年南通市開(kāi)始對(duì)有關(guān)商品房預(yù)售合同進(jìn)行備案登記，本案中開(kāi)發(fā)公司在取得了預(yù)售許可證后未按照法律的規(guī)定和合同的約定去辦理登記備案手續(xù)，也不提示合同相對(duì)人可去辦理登記備案，開(kāi)發(fā)公司的行為屬不正當(dāng)?shù)刈柚购贤l件的成就，應(yīng)視為該條件已成就，合同因此生效。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定，雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已履行了主要義務(wù)，對(duì)方已接受的除外。原審確定本案的商品房預(yù)售合同成立并生效，并無(wú)不當(dāng)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。

[評(píng)析]

本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)是，雙方所訂商品房預(yù)售合同的效力問(wèn)題。

根據(jù)《合同法》第八條的規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。本案中所涉的商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)公司作為出賣(mài)人須取得商品房預(yù)售許可證明，同時(shí)合同雙方又約定了“合同經(jīng)雙方簽章，并經(jīng)南通市房產(chǎn)管理局登記備案”的合同生效條件，所以本案商品房預(yù)售合同須同時(shí)具備兩個(gè)要件(即取得預(yù)售許可證明和合同所附條件成就)方能生效。

就預(yù)售許可證明的問(wèn)題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，雙方在訂立該合同時(shí)，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，所訂合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。本案中雖合同簽訂時(shí)，開(kāi)發(fā)公司對(duì)該房屋的預(yù)售尚未取得預(yù)售許可證，但在2004年7月31日已取得預(yù)售許可證明，因此并不影響所訂合同的效力。

就合同所附條件是否成就的問(wèn)題，合同約定的須“經(jīng)南通市房產(chǎn)管理局登記備案”的條款，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定登記備案為商品房預(yù)售人的法定義務(wù)，在本合同中又表現(xiàn)為雙方約定的生效條件。本案中開(kāi)發(fā)公司在取得了預(yù)售許可證后未按照法律的規(guī)定和合同的約定去辦理登記備案手續(xù)，開(kāi)發(fā)公司的行為屬不正當(dāng)?shù)刈柚购贤l件的成就，應(yīng)視為該條件已成就，合同因此生效。而且根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定，雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已履行了主要義務(wù)，對(duì)方已接受的除外。對(duì)于“主要義務(wù)”的理解，應(yīng)為在合同中具有重要地位、具有決定性質(zhì)的義務(wù)，而不是合同的附隨義務(wù)，一般應(yīng)表現(xiàn)為買(mǎi)方支付購(gòu)房款而賣(mài)方接受售房款的行為。本案中黃某根據(jù)合同的約定已交納了3萬(wàn)元定金；對(duì)于其他購(gòu)房款，因袁某通知黃某暫時(shí)不要付款，何時(shí)支付房款另行通知，但此后黃并未收到交款通知，故本案黃某根據(jù)合同的約定交納了3萬(wàn)元定金，應(yīng)視為黃某已履行了主要義務(wù)、開(kāi)發(fā)公司已接受。

綜上所述，法院確定本案的商品房預(yù)售合同成立并生效是正確的。