[案情]

原告朱某系啟東某安裝公司的職員，該公司辦公地點在啟東市建筑業大廈11樓，被告啟東市建工局的辦公地點在該大廈8樓。2005年12月19日上午，原告朱某上班后，將所駕駛的鈴木QS150T摩托車停放在建筑業大廈底層車庫內，中午下班時發現該車已失竊，即向公安機關報案，該案至今未破。被告啟東市建筑工程管理局牽頭各單位共同成立了“啟東市建筑業大廈物業管理公司”，該“公司”未經注冊登記，負責大廈的所有開支費用的分攤及開支。另外，該公司與啟東市保安服務公司訂立合同一份，約定由保安公司派駐保安人員承擔建筑業大廈的的保安業務。原告朱某與被告等交涉未果，遂以啟東市建筑業大廈物業管理公司及啟東市建工局為共同被告訴至法院。

[評析]

本案的爭議焦點在于雙方是否存在物業管理合同關系。所謂的物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和秩序的活動。本案中，（1）如果建筑業大廈的各樓層單位共同選聘了一家物業管理企業對建筑業大廈進行物業管理，那么各樓層單位即與該物業企業建立了物業管理合同關系，作為各樓層單位的工作人員而言，則并非是物業管理合同的相對人，而由于啟東市建筑業大廈物業管理公司不具備法人資格，只是臨時性的代收代支機構，那么，雙方就不可能存在物業管理合同關系，（2）該“物業管理公司”也非被告建工局單獨設立，各樓層單位與被告建工局間也就不存在物業管理合同關系，更談不上原告與被告之間存在物業管理合同關系。（3）退一步講，如果雙方存在物業管理合同，那么被告是否應當賠償原告失竊的摩托車？如果合同約定物業管理企業對業主失竊的財物承擔賠償責任的，則應按合同約定處理，如果沒有該約定，那么，應當依照相關法律規定處理，《物業管理條例》及《江蘇省物業管理條例》均規定物業管理企業有協助管理物業管理區域內的安全防范工作的義務，但未規定物業管理企業負有賠償物業管理區域內失竊財物的義務，故在雙方無合同約定的情況下要求物業管理企業賠償失竊財物缺乏法律依據。據此法院認為，原告朱某的摩托車失竊是第三人的侵權行為造成的，原告要求被告建工局承擔賠償責任缺乏事實和法律依據，所以法院依照《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》規定之精神，判決駁回原告朱某的訴訟請求。判決后雙方當事人均未提出上訴。

 

 

[法律鏈接]

《物業管理條例》第二條  本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第四十七條第一款  物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

《江蘇省物業管理條例》第十九條第一款第（三）項  協助管理物業管理區域內公共秩序、安全防范、消防、交通等事項。