要點(diǎn)提示：房屋銷(xiāo)售合同與業(yè)主臨時(shí)公約中關(guān)于空調(diào)安裝位置的條款相結(jié)合，妨礙了業(yè)主居住生活的主要權(quán)利，應(yīng)屬無(wú)效。相比小區(qū)外觀等表層利益，業(yè)主個(gè)人的居住生活權(quán)益應(yīng)優(yōu)先保護(hù)。

 

[案情]

原告：深圳中旅聯(lián)合物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中旅物業(yè)）。

被告：周曉鋒、蘇冬媛。

2005年12月，被告周曉鋒、蘇冬媛與蘇州永新置地有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)永新置地）簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)了由該公司開(kāi)發(fā)的蘇州工業(yè)園區(qū)東湖林語(yǔ)花園小區(qū)13幢903室房屋一套。2006年12月31日，被告與原告中旅物業(yè)辦理了房屋驗(yàn)收交接手續(xù)，簽訂了《業(yè)主臨時(shí)公約》，領(lǐng)取了住戶(hù)手冊(cè)，開(kāi)始對(duì)房屋進(jìn)行裝修。期間，被告發(fā)現(xiàn)房屋只有北面墻體外預(yù)留了一處用于安裝中央空調(diào)的空調(diào)外機(jī)的平臺(tái)空間，其余朝向的客廳、房間墻體外側(cè)均無(wú)預(yù)留空調(diào)外機(jī)空間。經(jīng)過(guò)比對(duì)安裝普通空調(diào)和中央空調(diào)的使用成本和習(xí)慣，被告在南陽(yáng)臺(tái)安裝了一臺(tái)普通空調(diào)，將空調(diào)外機(jī)通過(guò)支架安裝在房屋朝南的外墻面。2007年2月和3月，原告向被告發(fā)出整改通知書(shū)，要求其拆除支架、移走空調(diào)主機(jī)，恢復(fù)外立面的統(tǒng)一美觀。后雙方未能達(dá)成一致，原告于2007年8月29日向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令被告拆除南陽(yáng)臺(tái)外立面的空調(diào)支架，并移除空調(diào)主機(jī)。

原告中旅物業(yè)訴稱(chēng)：被告在簽訂的購(gòu)房合同中有 “北陽(yáng)臺(tái)局部為放空調(diào)外機(jī)的位置” 的相關(guān)條款，在裝修時(shí)未遵守業(yè)主臨時(shí)公約中“業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào)，未預(yù)留設(shè)計(jì)位置的，應(yīng)按物業(yè)管理企業(yè)指定的位置安裝”的約定，也違反了住戶(hù)手冊(cè)中《東湖林語(yǔ)花園裝修管理規(guī)定》關(guān)于“室外機(jī)應(yīng)安預(yù)留位置安裝，購(gòu)買(mǎi)空調(diào)前應(yīng)量好尺寸”的相關(guān)規(guī)定。原告依據(jù)前期物業(yè)管理委托合同及業(yè)主臨時(shí)公約的授權(quán)向法院進(jìn)行起訴。

被告辯稱(chēng)：所購(gòu)房屋的北部小陽(yáng)臺(tái)是設(shè)計(jì)用于安裝中央空調(diào)的，小陽(yáng)臺(tái)上只有一個(gè)孔和插座，不能強(qiáng)制其買(mǎi)房時(shí)購(gòu)買(mǎi)中央空調(diào)。考慮到小區(qū)內(nèi)已有很多住戶(hù)將空調(diào)外機(jī)放置在外墻面，故不認(rèn)可被告的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)查明，2005年9月20日，原告與永新置地簽訂協(xié)議，取得由該公司開(kāi)發(fā)的蘇州工業(yè)園區(qū)東湖林語(yǔ)花園小區(qū)的前期物業(yè)管理服務(wù)合同。本案審理過(guò)程中經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查看，房屋北部小陽(yáng)臺(tái)距離客廳和臥室較遠(yuǎn)，如掛置普通空調(diào)主機(jī)，空調(diào)管線(xiàn)需經(jīng)過(guò)餐廳，穿過(guò)洗手間墻面，再通到臥室，空調(diào)管線(xiàn)很長(zhǎng)，生活不便。經(jīng)本院向原告東湖林語(yǔ)物業(yè)管理處詢(xún)問(wèn)，對(duì)于空調(diào)主機(jī)外置于墻面可能產(chǎn)生的安全、空調(diào)凝水及小區(qū)外觀統(tǒng)一問(wèn)題，物業(yè)管理處認(rèn)為空調(diào)凝水問(wèn)題可以妥善解決，對(duì)于主機(jī)外置可能產(chǎn)生的高空墜物風(fēng)險(xiǎn)，管理處認(rèn)為可以對(duì)業(yè)主安裝空調(diào)時(shí)支架的材質(zhì)、增加支架的數(shù)量等方面提出要求，以保障安全。

[審判]

蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告與永新置地簽訂了前期物業(yè)管理委托合同，有權(quán)對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為提起訴訟。本案系空調(diào)機(jī)位放置問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議，該問(wèn)題處理應(yīng)兼顧業(yè)主個(gè)人的生活便利和小區(qū)內(nèi)整體居住環(huán)境。本案中，小區(qū)業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋及裝修時(shí)，對(duì)自己室內(nèi)使用空調(diào)的類(lèi)型有自由選擇權(quán)，原告要求被告于指定的北陽(yáng)臺(tái)安裝空調(diào)，而此處又是設(shè)計(jì)用于安裝中央空調(diào)，這妨礙了被告選擇消費(fèi)的自由，并可能增加被告的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。庭審中，原告稱(chēng)北陽(yáng)臺(tái)也可以安裝普通空調(diào)主機(jī)，但如以此方式安裝，管線(xiàn)超長(zhǎng)，極易導(dǎo)致生活不便。另外，北部小陽(yáng)臺(tái)在設(shè)計(jì)時(shí)已留有電源插座，這符合安裝中央空調(diào)室外取電的設(shè)計(jì)習(xí)慣，與安裝普通空調(diào)室內(nèi)取電的方式不同，因而原告庭審中認(rèn)為北陽(yáng)臺(tái)也可放置普通空調(diào)，與原設(shè)計(jì)實(shí)際情況也不相符。至于空調(diào)主機(jī)外置于墻面可能產(chǎn)生的安全、空調(diào)凝水等問(wèn)題，東湖林語(yǔ)物業(yè)管理處認(rèn)為可以得到保障，如物業(yè)公司對(duì)空調(diào)安裝位置統(tǒng)一要求、統(tǒng)一管理，也不至破壞小區(qū)外觀。因而，被告將空調(diào)主機(jī)安裝于外墻面，并不至于對(duì)小區(qū)整體居住環(huán)境造成明顯影響。

綜上所述，蘇州工業(yè)園人民法院認(rèn)為，判斷業(yè)主空調(diào)安裝位置是否合理，應(yīng)首先考慮有利于業(yè)主生活便利，并考慮小區(qū)內(nèi)整體居住環(huán)境，不妨礙其他業(yè)主的權(quán)益，在不影響小區(qū)整體環(huán)境及其他業(yè)主權(quán)益情況下，應(yīng)尊重業(yè)主消費(fèi)和居住生活的自由。就本案被告購(gòu)買(mǎi)的房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)與功能而言，房屋銷(xiāo)售合同雖指定北陽(yáng)臺(tái)為空調(diào)主機(jī)位置，但極易造成被告生活不便，缺乏可操作性和合理性。被告就該房將空調(diào)主機(jī)安裝于外墻，也不會(huì)對(duì)小區(qū)整體環(huán)境和其他業(yè)主利益造成明顯影響。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條之規(guī)定，判決駁回原告深圳中旅聯(lián)合物業(yè)管理有限公司的訴訟請(qǐng)求。

[評(píng)析]

本案的在事實(shí)和法律問(wèn)題上存在以下問(wèn)題：

一、物業(yè)公司在本案中是否有權(quán)提起訴訟。本案中，房屋銷(xiāo)售合同約定了空調(diào)外機(jī)安裝位置為“北陽(yáng)臺(tái)局部”，業(yè)主臨時(shí)公約規(guī)定“業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào)”，被告將外機(jī)安裝于南陽(yáng)臺(tái)外墻面，物業(yè)公司從小區(qū)樓房的整齊美觀、居住環(huán)境美化等因素考慮，為了維護(hù)小區(qū)的整體價(jià)值而起訴被告要求拆除，這實(shí)質(zhì)上是涉及全體業(yè)主公共利益的訴訟。

物業(yè)公司就小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主公共利益事項(xiàng)起訴個(gè)別業(yè)主，能否具有訴訟主體資格是一個(gè)問(wèn)題。小區(qū)的公共部位、公共設(shè)施的權(quán)利義務(wù)歸屬于全體業(yè)主，公共事項(xiàng)的決策權(quán)和收益權(quán)也是全體業(yè)主，而不是物業(yè)公司，物業(yè)公司本身只是受全體業(yè)主委托以勞務(wù)形式提供服務(wù)，與訴訟中所爭(zhēng)議的利益沒(méi)有直接的利害關(guān)系。而訴訟程序中適格的當(dāng)事人需與案件爭(zhēng)議的法律關(guān)系存在利害關(guān)系，因而物業(yè)公司以原告身份提起訴訟，在資格上存在障礙。筆者認(rèn)為，物業(yè)公司就此類(lèi)事項(xiàng)可通過(guò)兩種途徑有原告的資格：其一、開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)合同，或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，明確授權(quán)物業(yè)公司可就個(gè)別業(yè)主違反業(yè)主公約等涉及共同利益的事項(xiàng)提起訴訟。業(yè)主公約或業(yè)主臨時(shí)公約是全體業(yè)主就物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)做出共同約定和承諾，對(duì)全體業(yè)主具有約束力，全體業(yè)主應(yīng)予以遵守。在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)及業(yè)主委員會(huì)成立以后，就此類(lèi)公共事項(xiàng)提起訴訟的應(yīng)該是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。但基于維護(hù)共同利益和管理上的便利，全體業(yè)主讓渡部分權(quán)利給物業(yè)公司代為履行職責(zé)，物業(yè)公司因此取得了對(duì)小區(qū)公共事項(xiàng)的管理權(quán)，在獲得授權(quán)的情況下，物業(yè)公司可對(duì)業(yè)主違反臨時(shí)公約的行為提起訴訟。本案的原告正是基于前期物業(yè)委托合同的授權(quán)而獲得起訴資格。其二、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)中特別規(guī)定了物業(yè)公司可以就某些特定事項(xiàng)的起訴權(quán)利。如《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條物業(yè)管理企業(yè)享有的權(quán)利中規(guī)定：制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟。物業(yè)公司可依據(jù)相應(yīng)法律法規(guī)的授權(quán)而取得提起訴訟。需要注意的是，不論是基于物業(yè)服務(wù)合同還是基于法律、法規(guī)的授權(quán)，物業(yè)公司可以提起訴訟的公共利益事項(xiàng)都應(yīng)該明確，在約定或規(guī)定不明的情況下，應(yīng)做限制性解釋?zhuān)灰朔夯Ｌ貏e是小區(qū)內(nèi)涉及社會(huì)公共事務(wù)管理的事項(xiàng)，更不宜由物業(yè)公司以管理者的角色提起民事訴訟，而應(yīng)由相應(yīng)行政機(jī)關(guān)解決?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條就規(guī)定：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。在這些問(wèn)題上，物業(yè)公司只能勸阻、制止并及時(shí)報(bào)告，不適合以訴訟方式要求業(yè)主停止違法行為、恢復(fù)原狀。

二、商品房銷(xiāo)售合同與業(yè)主臨時(shí)公約中關(guān)于空調(diào)安裝位置的條款相結(jié)合，排除了被告主要權(quán)利，屬于無(wú)效條款

首先，房屋買(mǎi)賣(mài)合同及業(yè)主臨時(shí)公約中關(guān)于空調(diào)安裝位置約定的條款屬于格式條款。格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，在訂立時(shí)未予對(duì)方協(xié)商的條款。格式條款非雙方當(dāng)事人意思表示協(xié)商一致的產(chǎn)物，是一方當(dāng)事人單方意志的體現(xiàn)。本案中，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商間房屋買(mǎi)賣(mài)合同以及業(yè)主臨時(shí)公約，符合事先擬定、未經(jīng)磋商的特征，性質(zhì)上都屬于格式條款。本案特殊之處在于，與一般格式條款不同的是，商品房銷(xiāo)售合同中只是載明了空調(diào)的安裝位置，這只是對(duì)房屋設(shè)計(jì)方案的明示，本身不規(guī)定業(yè)主的權(quán)利義務(wù)。而業(yè)主臨時(shí)公約明確規(guī)定空調(diào)按指定位置安裝后，兩者相結(jié)合才對(duì)業(yè)主的權(quán)利義務(wù)做了規(guī)定。其次，商品房銷(xiāo)售合同與業(yè)主臨時(shí)公約中的條款相互結(jié)合，排除原告的主要權(quán)利。其一，該條款限制了業(yè)主對(duì)空調(diào)類(lèi)型的消費(fèi)與選擇的自由權(quán)。業(yè)主在正常生活中有消費(fèi)選擇權(quán)，有是否使用空調(diào)的自由，也有選擇空調(diào)類(lèi)型的自由。開(kāi)發(fā)商預(yù)先將北部小陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)安裝中央空調(diào)，中旅物業(yè)又依據(jù)業(yè)主公約強(qiáng)制要求原告在此位置安裝，這無(wú)疑是要求業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)同時(shí)捆綁式選擇安裝中央空調(diào)，限制了業(yè)主的消費(fèi)自由，也明顯增加了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，讓業(yè)主為開(kāi)發(fā)商可能存在的房屋設(shè)計(jì)問(wèn)題買(mǎi)單。其二，該條款限制了業(yè)主對(duì)自身房屋專(zhuān)有部分使用、支配的權(quán)利，妨礙被告生活自由。業(yè)主對(duì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后，對(duì)其擁有的建筑物區(qū)分所有的專(zhuān)有部分有完全的占用、使用、支配和處分權(quán)利，他人應(yīng)予以尊重。在未對(duì)他人利益造成妨害的情形下，業(yè)主有權(quán)從有利生活出發(fā)，決定空調(diào)在室內(nèi)的安裝位置，并不受他人阻礙。物業(yè)公司要求空調(diào)按設(shè)計(jì)的北部小陽(yáng)臺(tái)安裝，這限制了業(yè)主對(duì)房屋的占用使用權(quán)，影響被告正常居住生活，這屬于業(yè)主的主要權(quán)利?；谏鲜鲈?，房屋買(mǎi)賣(mài)合同與業(yè)主臨時(shí)公約中關(guān)于空調(diào)安裝位置的條款相結(jié)合，排除了被告的主要權(quán)利，屬于無(wú)效條款。

三、利益衡平及法律原則在裁判中的適用

訴訟即為社會(huì)利益、個(gè)人利益的表現(xiàn)形式和解決機(jī)制，裁判過(guò)程也即是利益的發(fā)現(xiàn)、分析、評(píng)估、衡平的過(guò)程。利益衡量，就要求綜合考量社會(huì)價(jià)值觀念、社會(huì)效果、公眾輿論等與價(jià)值相關(guān)的因素，對(duì)當(dāng)事人各方的利益進(jìn)行合理的分析和判斷，確保各方當(dāng)事人利益得到最大化實(shí)現(xiàn)。利益衡平過(guò)程不能先驗(yàn)的認(rèn)為公共利益大于個(gè)人利益，并以此來(lái)決定具體事實(shí)中哪個(gè)利益應(yīng)得到保護(hù)、哪個(gè)利益應(yīng)作出犧牲，而是應(yīng)以使彼此沖突的利益得到最大限度的實(shí)現(xiàn)，并將其中的犧牲和摩擦降低到最小限度。法官在分析評(píng)估各方利益的基礎(chǔ)上，可以在某些利益主張之間給出一定的位階或等級(jí)，根據(jù)實(shí)際情況確定利益衡量的價(jià)值準(zhǔn)則，進(jìn)行價(jià)值衡平。具體到本案中，原被告之間代表了不同的利益類(lèi)型，既有結(jié)合也有沖突。原告考慮到小區(qū)的整體規(guī)劃和美觀，以維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的群體利益為由提起訴訟，被告以個(gè)人生活的自由抗辯，該案便體現(xiàn)了公共利益和個(gè)人利益的沖突，兩者都沒(méi)有可責(zé)難性。經(jīng)充分了解，物業(yè)公司在采取有效措施的情況下，在外墻面安裝空調(diào)，不會(huì)對(duì)小區(qū)的外觀造成妨礙，安全問(wèn)題、噪音及排水問(wèn)題也同樣可以解決，這對(duì)業(yè)主共同利益不會(huì)造成明顯影響，并且可以促使物業(yè)公司提供更好的服務(wù)。相反，拆除被告安裝在外墻面的空調(diào)，并要求在指定位置安裝，被告會(huì)增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，房屋面積利用率降低，居住與生活造成極大的不便，對(duì)被告正常生活造成極大妨礙。雖然小區(qū)全體業(yè)主的共同利益往往高于業(yè)主的個(gè)人利益，但是本案中小區(qū)的外觀與業(yè)主個(gè)人居住生活利益而言，屬于表層和低位階的利益，綜合衡量，應(yīng)認(rèn)為業(yè)主個(gè)人生活的自由應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。

同時(shí)，利益衡平原則的運(yùn)用要有約束和限制，在運(yùn)用利益衡平原則得出妥當(dāng)性結(jié)論后，必須與法律條文相結(jié)合，即這一結(jié)論可以從形式上結(jié)合條文予以說(shuō)明，否則得出的只能是任意的判斷。在法律條文適用上，有法律規(guī)則的情況下應(yīng)適用法律規(guī)則，在無(wú)法律規(guī)則可適用的情況下，可適用法律原則作為彌補(bǔ)"規(guī)則漏洞"的手段發(fā)生作用，以實(shí)現(xiàn)個(gè)案的正義。本案中，在充分衡量原被告雙方利益，并得出被告業(yè)主的利益應(yīng)有限保護(hù)的判斷后，難以找到合適的法律規(guī)則作為裁判的依據(jù)，本案即運(yùn)用了民法的帝王條款“誠(chéng)實(shí)信用原則”及“公平原則”予以裁判，同時(shí)，民法中的行使權(quán)利不妨礙他人利益的原則同樣也可以適用。